REITに潜むリスクを紹介！「REITやめとけ」と言われる４つのわけ

「REIT始めようと思ってるけど、どんなリスクやデメリットがあるの？」
「REITやめといたほうがいいと言われたんだけどなんで？」

REITに興味を持っている人やREITで稼ぎたいと思っている人の中にはこのようなことを思っている人がいるのではないでしょうか？

REITについて調べてみると様々なメリットや利点が出てきますが、実は危険なことやデメリットもたくさんあるのです！

ここでは、REITのデメリット、それを踏まえてそれでもREITに向いている人を紹介します。

この記事を読めばREITのデメリットがわかり無駄な損失を防ぐことができます。

この記事を読んで、REITを始めてみるかどうか検討してみてください！

１．REITの４つのデメリット

先述したように、REITにはメリットだけではなく様々なデメリットやリスクがあるのですが、具体的にはどのようなことがあるのでしょうか。

そもそも、REITは不動産に投資をするという現物投資の側面を有しながら、株式やFXといった流動性の高い投資手段という側面も有します。

このような二つの側面に注意しながら、以下ではREITの４つのデメリットについて解説していきます。

（１）予想しえない分配金の減少

REITのリスクの一つ目は予想できないことから分配金が減る可能性があることです。

REITの仕組み上、所有者であり運営しているのは法人なので、その法人の収入が低下したり、保有する不動産価格が低下することで投資家が得ることのできる分配金は減少します。

以下ではどのような要因で分配金に影響するのかを見ていきたいと思います。

＃１：不動産の価値が下がっているとき

不動産市場、とりわけ賃貸市場での需要と供給のバランスといった経済的要因や、不景気に伴う不動産価格の下落などの社会的要因等に影響を受け分配金は下がってしまいます。

賃貸市場で需要がない一方で供給だけが多くある場合は賃料を下げないと誰も借りてくれなくなるので、賃料による収入は必然的に下がってしまいます。

また、バブルの時のような不景気に陥ると、不動産価値が下落してしまい、収益や分配金を下げてしまう原因となります。

このような影響は現物不動産投資の場合でも考えられます。

投資が初めてという方に関してはこのような不動産市場における取引の動向を予測するのが難しいこともあり、予期せぬ影響を受けてしまいます。

＃２：金利が上昇しているとき

金融機関の金利の上昇により分配金が減少することがあります。

自ら行う現物不動産投資と異なり、RIETを取り扱う法人では一般の投資家から資金を集めているだけではなく、銀行からの借り入れによっても資金調達しています。

このとき、金融機関の金利が上がってしまうと、自身の受けることのできる分配金が減ってしまう恐れがあります。

具体的には金利が上昇すると、会社の借入金の弁済額は大きくなり、配当できる資金が十分になくなることで分配金は減ってしまいます。

金利変動による影響は現物不動産投資でもFXなどにもみられないREIT特有のものです。

このように投資初心者であれば予想し、把握することが難しい金利変動により分配金は減少してしまうのです。

＃３：天災により被害を受けたとき

天災により投資対象の不動産が被害を受けると分配金が下がってしまうリスクがあります。

株式やFXといった投資方法とは異なり、REITは実物の不動産が投資対象のため、地震や火災のリスクがあることは想像できると思います。

投資対象の不動産がこのような被害を受けてしまうと収益が失われるため、分配金にも影響が及ぶのです。

（２）多額の手数料

REITファンドも一企業であるので、販売手数料や信託報酬といった様々な手数料が発生してしまい、積み重ねると多額の金額になってしまいます。

一般的に必要とされる手数料の例としては、販売手数料、口座開設料、信託報酬などがあり、また分配金を受け取るときには分配金の額に関係なく一律に税金がかかってしまいます。

さらに、投資信託は毎年の信託報酬といった持ち続ければ持ち続けるほど必ずかかってしまう手数料があります。

利回りを重視するのであれば、REITの場合は持ち続けるほどどんどんこのような手数料がかかるため、その分を差し引くと手元に残る利益は少なくなってしまいます。

販売手数料や税金という面では株式も信託報酬を除いては同様にかかりますが、FXといった投資方法では上記のような取引手数料は一切かかりません。

少額で始めたいと思っているのであればこのような手数料が大きな影響を与えることを考慮に入れなければなりません。

（３）上場廃止や倒産によるリスク

証券取引所に上場している不動産投資信託が、定められた基準を満たすことができなくなった場合、上場廃止になることがあります。

投資先の法人の上場廃止が決まると、一定期間後に上場廃止されるのですが、それまでの間に一般投資家は売却する以外の選択肢はなく、その時の大幅に損している恐れのある基準価格で売却しなければなりません。

また、上場廃止どころか投資法人も普通の企業と同様に倒産をする恐れがあるので、倒産してしまうと価格は著しく下落してしまう可能性が大いにあります。

現に2008年のリーマンショックの際には経済的影響からいくつかの投資法人が倒産しました。

今日のコロナの影響で同じようなことが起こる可能性は否定できません。

このリスクは株式投資では出資先の倒産ということは考えられますが、現物不動産投資では考えられない側面です。

このように投資法人の経営の影響が分配金に直接影響を与えてしまうしまうのです。

（４）法改正によるリスク

不動産に関する法制度の改正により、規制強化や新たな規制が行われると、不動産が影響を受けてしまう結果、REITの価値や分配金も下がってしまう可能性があります。

REITは現物不動産を対象とした投資であるので、建築基準法や土地区画整理法などの不動産に関する法令の適用を受けます。

このような法令による規制が変更することにより、既存の建物が法令に適合しなくなった場合には、その不適合建物を改築したり修理したりしなければならなくなり予想しなかった費用がかかってしまう可能性があります。

例えば、かつて建築基準法の耐震基準が変更された際には、それまでは法令に適合していた建物が不適合建物になったことがありました。

このように、法改正により不動産が影響を受けるとREITの価値や分配金にも影響が及ぶことがあるのです。

２．REITに向いている人の３つの特徴

以上のようにREITには現物投資の側面と流動性が高いという側面を併せ持つことから、様々なデメリットや予期せぬリスクが存在するため、自分にはREITは向いてないと思った方もいるかもしれません。

では、逆にREITに向いている人というのはどのような特徴の人なのでしょうか、以下ではそのような人の特徴についてみていきたいと思います。

（１）分散投資を行いたい人

多額の費用がかかる実物不動産への投資に比べてRIETでは分散投資が可能です。

REITは実物不動産への投資とは異って数万円から投資を開始でき、1銘柄買うこと多種多様な用途・地域に分かれている不動産に分散投資を行うことができます。

また、このように分散投資を行うことで、災害によるリスクや賃貸需要といった地域的な影響の分配が可能になります。

先述したリスクがあっても、少額から始めれてリスクを抑えて不動産投資を行いたい人にはREITは向いています。

（２）手間を省いて不動産投資を行いたい人

REITは不動産の保有から運用まで全て専門家が引き受けて行っているため、不動産に関する具体的な知識を学ぼうとする必要や、運用方法を考える必要はありません。

また、現物投資ではない分、不動産の維持費や税金などがかかることはなく不動産に関しては無駄な出費はありません。

不動産投資や不動産の運用についての知識を得る時間がない方や不動産投資について考える時間をあまり作りたくないけど、収益を得たい方にはREITは向いているといえます。

REITを上手く利用すれば賃貸人の募集などといった運用方法の手間がかからないため効率よく収益を得ることができる可能性があります。

（３）何かあった時のために早く現金化したい人

REITはすぐに現金に換えることが可能です

REITは手放したいときには、株式取引と同様に気軽に行うことができるのです。

不動産投資の場合は物件の価格を査定し、売り出し、現金化するまでには長期間の時間が必要になります。

しかし、REITの場合は証券化されているため、いざという時に現金化したい場合は換金できるため換金性という面ではREITが優れています。

このように不動産の売買をするときに、時間や手間を省きたい方にはおすすめかもしれません。

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