REITのリスクと対策方法！始めるにあたって知っておくべきリスク４選

「REITをしようと思っているけど、他の投資手段と比べてどんなリスクがあるの？」
「REITにリスクがあったとして対策はできるの？」

仕事以外の収入源が欲しいと思っていてREITに興味がある人の中で、このように思っている人は多いのではないでしょうか。

実はREIT投資は他の投資手段と比較して楽な面もあるのですが、投資である以上様々なリスクが伴うことは否めません！

そこでこの記事ではREITの様々なリスクについて説明した後、それにどのように対策するのかについて具体的に説明します。

この記事を読んでREITのもつリスクをきちんと把握したうえでREITを始めてみるか、他の投資手段にするかを検討してみてください。

１．REITのリスク４選

上述のように、REITには様々なリスクが存在し、利益を得ようと始めたものの実際は損失ばかりしてしまうといったことになりかねません。

そこで、以下ではREITの持つリスクについて、大きく４つ紹介します。

REITには以下のようなリスクがあることを知っておいてくださいね。

（１）投資法人が倒産するリスク

投資法人はあくまで「法人」であり、一企業であるので倒産するリスクがあります。

株式投資の場合であれば、金銭や株式等の自分の財産を預けている証券会社が倒産しても、顧客の財産は返還される仕組みがあります。

REITの場合、投資法人が倒産すると不動産価値はゼロにはならないため、それを売却することによって投資資金は返還されることがあります。

しかし、その売却代金はまず金融機関などの返済に充てられることが多いため全額返ってくる可能性は低いといえます。

このように倒産してしまうと利益を得るどころか、出資した財産までもが返ってこないことがあります。

（２）金利変動のもたらすリスク

株式やFXといった投資手段と異なり、REITの収益である分配金は金利変動によって下がってしまうことがあります。

REITは一般の投資家からお金を集めてそれを運用しているのが基本ですが、投資家だけでなく金融機関から資金を借入している場合があります。

そのような金融機関からの借り入れの返済は、一般の借金と同様に金利をつけて返済をしなければならないのですが、金利の変動に伴って返済に追われることで収益が変わってきます。

そのため、金利が上昇すると銀行へのローン返済額が大きくなり、収益が下がるため分配金が減ってしまう場合があります

経済が活性化している状態だと物価が上昇し金利が上昇する傾向があるので、その時は要注意です。

このようにREITは他の投資手段ではあまり考慮することのない金利変動の影響を受けます。

（３）天災のリスク

現実に存在する建物等が投資対象のため、自然災害・環境問題等の様々な予期せぬ事情により滅失、毀損又は劣化等の影響を受ける可能性があります。

さらに、REITの場合、投資対象である不動産が予測できない災害に見舞われると、被害を受けた不動産の修理に費用がかかるだけでなく、場合によっては再生不可能となる可能性もあります。

そうした場合、修理中の不動産や倒壊してしまった不動産からの収益は期待することができず、分配金の減額や基準価格の低下といった影響が出てしまいます。

特に、他国と異なり日本の場合は、台風や地震といった災害がとても多く、天災による影響を受けることは少なくありません。

このように、REITの投資対象である不動産が天災の影響を受けると資産価値が減少してしまう結果、分配金にも影響が及ぶのです。

（４）不動産市場のリスク

REITは不動産を証券化したものですので、不動産市場から影響を受けるリスクがあります。

不動産の需要と供給のバランスや金利上昇といった要因により、不動産の賃貸市場や売買市場が変化すると、REITの収益性が悪くなることがあります。

例えば、不動産価格が下がっている状況下では、投資対象となっている不動産自体の価格も下がることとなるため、分配金に加えて基準価格も下落し、元本割れの可能性が出てきます。

また、賃貸市場において、賃貸物件が需要以上にたくさんあると賃料の低下を招くこととなり、賃料収入から分配金が生み出されているため、分配金も低下することとなります。

現在のコロナショックの影響で、賃貸市場において賃貸の需要が低下してしまっているため、REITは賃貸市場からの影響を受けやすいといえますね。

REITは売買がしやすく流動性が高いため、このような市場の動向が反映されやすいのです。

REITはこのような特徴から、様々な市場の影響を受けることになるのです。

２．REITのリスク対策

以下では、上述したリスクをどのように対策していかに損失を防ぐことができるのか、またどうして対策することが難しいのかについて説明したいと思います。

できる限りリスクを減らしてREITを上手く利用してみませんか？

順に解説します。

（１）法人倒産のリスク対策

法人が倒産してしまうことを防ぐことは投資家からしてみると経営に参加していないため困難です。

しかし、法人が倒産してしまう可能性を予測することで前もって投資をせずに済んだり、投下資本の回収が可能になります。

以下では、その予測する具体的な方法として２つ取り上げたいと思います。

＃１：投資法人の実績の確認

投資法人の過去の実績を見ることでその法人が倒産するリスクを予測することができます。

例えば、以下のような指標から間接的に投資法人の情報を確認することができます。

そして、そのような情報からその投資法人の実態を把握できます。

このような投資法人の具体的な情報は各会社のホームページに掲載されていることが多いですので、是非確認してみてください。

＃２：投資法人の時価総額の確認

投資法人の時価総額を確認することからも倒産のリスクがわかります。

時価総額が大きければ大きいほど、他の投資家や金融機関が支援しており、その法人が信用されていて経済基盤が強固であることがわかるからです。

具体的には時価総額1000億円を基準に判断してみてください。

それを上回っていると倒産する可能性というものは大幅に下がると考えてよいでしょう。

（２）金利変動のリスク対策

金利変動のリスクを削減するためには各投資法人の金利をチェックすることが何よりも大切です。

各投資法人のホームページでは利率や借入日、返済期日といった情報が公開されているのでそれをもとにどれほどの金利が収益から引かれるのかといったことがわかります。

金利は各法人ごとに異なったりするため具体的に調べてみることが一番の対策となります。

（３）天災のリスク対策

日本は災害が頻繁に発生していて、そのような災害が起こることを予想することは非常に困難です。

法人自体も保有する物件に万が一のために保険をかけていて、災害による被害から極力損失を出さないようにしています。

しかし、保険が適用されるからといって修理中の時はその建物からの収益が見込めません。

このような事後対策では投資家にとってみると最善の策とは言えません。

災害を予期することは困難なため、そのようなリスクを事前に回避することは不可能なように思えます。

しかし、以下で説明する２つのことを確認して実践してみることで、災害が起こったとしても自身の分配金や利益にはあまり影響しないようにすることができるのです。

＃１：保有不動産の数の確認

法人の保有する不動産の棟数がまずは重要になってきます。

保有する不動産の数が多ければ多いほど、リスクが分散されるからです。

具体的には、法人の有する不動産の一部が災害によって被害を受けたときに、保有する棟数が多ければ多いほどその被害によって生じた損害等は相対的に小さくなり、分配金への影響も小さくなります。

このように、投資しようと思っている法人の保有不動産の数を調べてみることは重要になってきます。

＃２：保有不動産がある場所の確認

次に、法人が保有している不動産が建っている場所が重要になってきます。

先述したように、法人の保有不動産の数が多くてもその不動産が一部の場所に密集していたら、その場所で災害が起こった時のリスクは非常に高くなってしまいます。

具体的には、様々な場所や地域に保有不動産が散らばっていると、一部の場所で被害が発生しても、他の場所にある不動産には被害が及ぶことはないため、分配金への影響が小さくなります。

このように、法人が有する不動産のある場所がどのくらいバラバラなのかといった点も分配金の影響を考えると重要になってきます。

（４）不動産市場のリスク対策

REITの最終的な投資先はあくまで現存する不動産です。

そのため、不動産市場から影響を受けることが多いのですが、どのようなことを気を付ければよいのでしょうか。

以下では、不動産市場のリスクを減らすために２つの方法について説明します。

＃１：不動産市場の動向の確認

不動産市場からの影響は不動産市場の動向を把握することが何よりも重要になってきます。

REITは株式と同様に値動きがあるため、値動きばかりを気にしてしまいがちです。

しかし、REITはあくまで現物の不動産に対する投資のため、REITの値動きは不動産市場によるものが多く、その動向を確認することは欠かせません。

そのような不動産市場の動きを得るための情報源として、新聞や法人のホームページ等がありますが、国土交通省のホームページにも具体的な動向が示されており信用性が高いです。

具体的な不動産市場の動向として、法人が保有している不動産があるエリアでの不動産取引価格が減少している場合、そのエリアからの収益は低下します。

そして、その影響から法人の全体的な収益が低下するので、分配金や基準価格は下がる可能性が高くなるのです。

このように、REITの値動き以外の動向を確認することで、今後どのようにREITの価値や分配金に影響がおこるのかを予測することができるのです。

＃２：投資先不動産の種類の分散

不動産市場の影響を薄める手段として、投資対象となる不動産の種類を色々と異なるように分散させるということがあります。

REITの種類としてホテル系、商業系、住宅系等といった種類が存在するのですが、このような種類を上手く活用して一つの種類に絞るのではなく複数の種類を選ぶことが重要です。

例えば、コロナショックでホテル系の収入は大きく減少したため、ホテル系にばかり投資していたのでは分配金に大きな影響を与えます。

しかし、それ以外の種類に投資をしていることで他の種類が分配金への影響をカバーしてくれるので、一つに絞るよりも大きな損害にはならずに済みます。

このように、投資不動産を分散させることで不動産市場の影響を薄めることができます。

３．REITは不動産投資の中ではリスクが低い理由３選

これまでは、REIT投資が他の資産運用に比べて、リスクが高い理由を紹介しました。

しかし、マンション・アパートの現物不動産投資に比べるととREITはリスクを抑えられる投資方法です。

以下では、そのようなリスクが低いといわれる理由について現物不動産に対する投資と比較して説明していきたいと思います。

（１）流動性が高い

REITは現物不動産投資に比べて流動性が高いのが特徴的です。

流動性というのは、売りたいときにすぐに売れるのかということであり、REITは株式のように手放したいと思うとすぐに売ることが可能です。

他方、現物不動産投資の場合は保有する物件の価格を査定し、売り出し、現金化するまでにはかなりの時間が必要となり手間がかかります。

さらに、現物不動産の場合であると実際にその不動産が売れるかはわかりません。

そのため、REITはすぐに売却できるため、そのような心配やリスクがなく気軽に始めることができます。

（２）税率が一定

REITの特徴として税率が一定ということがあります。

現物不動産投資の場合は、家賃収入で得られた利益は不動産所得に当たり、給与所得と合算して税金を払う必要があります。

このような総合課税だと家賃収入が多ければ多いほど、高い税率での税金を支払う必要があり、大幅な収益は困難となります。

他方、REITの場合、家賃収入で利益を得ているのではなく、分配金によって利益を得ていることになるので配当所得に当たり、その税率は一定(20.315％)です。

そのため、たくさんの分配金を得ることになっても、税率が一定のため、所得に対する税金の心配をする必要がないのです。

（３）少額で開始できる

現物不動産投資と異なり、REITは少額から開始できます。

一般的に現物不動産投資には、最低でも数百万円という多額の資金が必要になるので、始めるまでにかなりのハードルがあるほか、投資に失敗したときのリスクが大きいです。

他方、REITの場合は少額から始めることができ、もし投資に失敗しても現物不動産に比べると損失はそれほど大きくなく、リスクが低いといえます。

少額から始めることができるので、不動産投資に興味があるのであれば気軽に始めることができますね。

まとめ

REITは不動産投資という側面を持ちながら、株式やFXのような短期的な取引を行うことができるという特徴を持っています。

そのため、様々な側面からのリスクが存在するのですが、実際のところ前もって対策をしていば避けることのできるものが多いです。

また、現物不動産に比べてリスクが低い分、開始しようと思うハードルが低いため気軽に始めることが可能です。

REITに少しでも興味がある人はこの記事を参考にして、REITを始めてみるか、他の投資方法にするかを考えてみてください！

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