リート（REIT）はおすすめしないと言われる７つの理由！メリット・デメリットとは

「リートがおすすめしないと言われる理由は？」
「リートに投資する価値はあるのだろうか？」

とお悩みではありませんか？

リートの評価は賛否両論で投資しても良いのか迷いますよね。

しかしリートはじめるハードルが低く継続した収入も期待できる投資方法です。

そこで本記事ではリートがおすすめしないと言われる理由やリートに向いている人を詳しく紹介します。

すべて読めば、リートについて正しい知識がつき投資対象として自分にあっているのか判断できるでしょう。

１．そもそもREIT（リート）とは？

リートとは、不動産投資の投資信託のことで日本のリートをJ-REITと呼びます。

不動産投資は株式投資や商品先物のように古くからある投資方法です。

ところが投資対象が多額の資金が必要な土地やマンションなので、プロの投資家でもなかなか手を出せません。

そこで複数の投資家から資金を集めて不動産投資を行い、出資額に応じて利益を分配するリートの仕組みが生まれました。

例えば、100億円のホテルのオーナーになるには100億円必要なので、かなり敷居が高いですが1万人集めれば1人100万円で所有権を獲得できます。

もちろん利益は１万人で分配されますが、リートの誕生で不動産に投資する敷居は低くなりました。

（１）リートは６種類ある

リートで投資する物件は主に6種類あります。

不動産の種類	特徴
住宅	利益が景気に左右されにくく、安定した投資に向いている。景気が悪くなったから賃料が下がったり景気が良くなったから賃料を上がったりすることがあまりないので、分配金が安定する。
オフィス	不動産では市場規模が最も大きく景気の影響を受けやすい。会社の売上によってオフィスの需要が変わるため国内外の経済状況を見極めて投資する必要あり。
ホテル	景気の影響を受けやすい。オリンピックようなイベント・外国人観光客数・コロナのような病気・国際関係の悪化などに左右されるため情勢に注目したい。
商業施設	ネットショップの売上増加にともない業績が悪化している。先行きが悲観されており割安になっている。
物流・倉庫	ネットショップの売上増加にともない業績が好調。賃料や稼働率が安定しているうえに将来性が期待されている。
ヘルスケア施設	歴史が浅いが超少子高齢化による高齢者向け住宅のニーズの高まりから、将来性が期待されている。

1種類の物件に投資する特化型や数種類の物件に分散して投資する総合型など投資方法はさまざまです。

投資するには個別銘柄を自分で選んでもOKですし、リートを扱うファンドに投資する方法もあります。

具体的には以下のようなファンドのリートが有名です。

（２）リートに投資する価値はあるのか？

以下のチャートは、東京証券取引所に上場しているリート全体の動向を表わす東証リート指数のローソク足です。

出典：楽天証券

チャートから読み取れる2つの要素からリートは十分に投資価値があると言えます。

では、なぜリートがおすすめしないと言われるのでしょうか？

その理由を次章で詳しく説明します。

２．リートがおすすめしないと言われる７つの理由

リートがおすすめしないと言われる理由は以下の7つです。

リートのデメリットを踏まえて詳しく解説します。

（１）市場の変化に利益が左右される

リートの投資対象は不動産のため、賃貸市場や景気の動向によって利益が左右されます。

元本保証はなく損をするケースもあるでしょう。

たとえばコロナショックのように人々の外出が減り飲食業界が不振になれば、飲食店が相次いで退去することもあります。

そうすると不動産の稼働率が低下し、大きな賃料収入は得られません。

また投資した不動産が老朽化すると市場価値は下がり、入居者が減る傾向にあります。

リフォームやリノベーションの技術が発展しているとはいえ、人々は新しくきれいな不動産に流れていくものです。

結果として、リート価格の下落や減配につながります。

（２）支払う税金が高い

リートは分配があるので、支払う税金が高い投資方法です。

インデックス投資で100万円を年5%の利回りで運用できたとしましょう。

1年目は100万円から5%増えて105万円、2年目は105万円から5%増えて複利の力で資産が拡大します。

とはいえ、税金を支払うのは数十年に1回利益を確定したときのみです。

一方でリートは利益が出ると90%以上を投資家に分配するため、毎年税金を回収されます。

もちろん利益確定時にも税金を支払わなければなりません。

（３）災害や事故で暴落のリスクがある

地震や洪水などの災害や事故で投資対象の物件に被害があれば、リート価格が大幅に下落します。

建物の損失・未納・テナントの退去などが起こり、先行きに不安を抱きリートを売却する投資家が増えるからです。

過去の災害や事故では以下のようなJリート市場の下落がありました。

災害が起きたから必ずリート価格が下落するとは限りません。

一時的に大暴落しても回復するケースもたくさんあります。

しかし日本は地震大国ですし、大暴落した時に狼狽しないためにも災害や事故のリスクは想定するべきです。

（４）投資法人の上場廃止・倒産で売買が困難になる

リートに投資する前に、投資法人の上場廃止や倒産のリスクも押さえるべきです。

リートは資金の流動性が高く、不動産投資より株式投資に近い側面があります。

投資法人も通常の上場株式と同様に、証券取引所が決めた基準を満たさないなら上場廃止もやむを得ません。

JPX日本取引所グループの上場廃止銘柄一覧によると、上場廃止理由のほとんどが合併でした。

また投資法人も一般企業と同じく倒産のリスクがあります。

実際にリーマン・ショック時には多くの投資法人が倒産しました。

もし上場廃止や投資法人の倒産があった場合、リートの価格が大幅に下落するうえに売買が困難になる可能性が高いです。

上場廃止や倒産は頻繁にあるわけでなく救済措置も期待できますが、価格と流動性が下がるリスクを抱えます。

（５）金利の変動で分配金が減る可能性がある

投資法人が不動産投資に使う資金は2種類あります。

金融機関から借り入れた場合、返済期限までに返済しなければなりません。

そして金利が変動すれば、投資法人の負担が増えます。

1,000万円借りているとして、金利が0.01%から0.03%に上がると予定より20万円も多く返済しなければなりません。

このように、金利変動で投資法人の負担が増える分は投資家の利益も減ることがあります。

（６）リートは融資を受けられない

リートは融資で資金を確保して大きな利益が狙えません。

不動産の大きなメリットは、融資が受けられることです。

物件そのものに担保としての価値があるので、自分の資金力以上の利益が期待できます。

たとえば、100万円の資金を頭金として500万円の融資を受けたとしましょう。

金利が2%・利回り5％で運用すれば、年間15万円の利益となります。

リートは不動産投資のようにレバレッジが効いた取引ができません。

（７）節税メリットがない

リートは節税メリットがありません。

ほかの金融商品と同じく利益の20.315%を税金として支払います。

一方で不動産投資は青色申告による控除で節税が可能です。

さらに、内容によっては以下のような費用が経費になります。

また不動産投資の節税に関しては、税理士への相談が必要です。

おすすめしない理由から、リートは元本割れのリスクがあり不動産投資のメリットが得られないことがわかりました。

しかし、リートならではのメリットもたくさんあるので次章で紹介します。

３．リートはどんな人におすすめ？７つのメリットを解説

続いて、リートをおすすめする人の条件を紹介します。

それぞれリートのメリットと絡めて解説します。

（１）少額で不動産に投資したい人

リートは個別銘柄でも1万円台から投資でき、高くても一口100〜200万円ほどです。

ファンドであれば1,000円以内ではじめられることもあります。

一方で、不動産投資を始める場合大きな資金が必要です。

リートは投資するハードルが低いという魅力があります。

（２）換金性の高い不動産投資をしたい人

リートは東証に上場されているので、取引が行われていれば自由に売買できます。

全部売るだけでなく、状況に合わせて半分売るなど融通がきくのもメリットです。

一方で不動産は大きなお金が動くので、流動性や換金性が高くありません。

つまり必要なときに簡単に現金化できないのです。

売却するには物件の価値を査定してから買い手を探す必要があります。

さらに築年数が経っていたり立地が良くなかったりすると、現金化は難しいです。

換金性が高いリートならリスク管理がしやすく、トラブルで現金が必要になっても対応できます。

（３）不動産を管理するコストや手間を省きたい人

リートは比較的手間がかかりません。

不動産投資と比較したとき、以下の作業を省けます。

業者に任せられる業務もありますが、管理費が発生し投資効率は落ちます。

ただし、不動産投資は運営の工夫によって利益を伸ばせるのが利点です。

不動産投資と比べると、リートはラクで手軽にはじめられます。

（４）分散投資でリスクを抑えたい人

「卵は1つのカゴに盛るな」という投資の格言をご存知でしょうか？

栄養価が高く割れやすい卵は投資資金と似ています。

1つのカゴに盛ると落としたときすべての卵が割れますが、複数のカゴに分けると被害は抑えられるでしょう。

投資でも資金を分散してリスクを抑えることが大切です。

資金を集中させるとリーマンショックやコロナショックのような大暴落を許容できません。

焦って最安値で売ってしまうこともあるでしょう。

リートなら資金を預かった投資法人が複数の物件に投資するので、自動的に分散投資となります。

そして少額からはじめられるメリットを活かして、いくつかのリートに投資すればさらなる分散投資が可能です。

（５）資産運用をプロに任せたい人

投資の知見に自信がない初心者の方にはリートがおすすめです。

プロの投資家が資産運用してくれるので、大きな失敗をしにくくなります。

とくに不動産投資で成功するには、立地・規模・築年数・利回りなどを考慮した適切な物件選びのスキルが必須です。

さらに以下のような状況にも気をつかって利回りを維持しなければなりません。

リートなら熟練の知識や経験が必要な作業を安心してプロに任せられます。

（６）安定して高い利益を得たい人

ほとんどのリートは利益の90％が分配金に回されるため、安定して高い利益を得られます。

なぜなら利益の90％以上を投資家に還元すると法人税が免除されるからです。

一方で、株式投資はまず投資法人が得た利益に対して課税され内部保留が引かれ、残った分が配当金に当てられます。

仕組みの違いからリートは高配当になりやすい投資です。

（７）優待を受けたい人

リートは株式投資に似た性質を持ち、優待を受けられます。

条件は銘柄の保有者としての権利が確定する権利確定日に投資していることです。

優待内容は投資法人が保有している施設の利用券や割引券となります。

優待内容については、投資法人のホームページで確認してください。

大和ハウスリート投資法人であれば、回数制限なしの優待価格宿泊券が投資口数に関わらず1枚配布されます。

４．リートで失敗しないための５つコツ

リートで失敗しないコツは次の5つです。

詳しく説明します。

（１）投資のリスク・リターンをしっかり理解する

投資のリスクリターンを理解するには、目論見書に目を通すのがおすすめです。

目論見書とはファンドの取り扱い説明書のようなもので、以下の2種類があります。

とくに投資信託説明書の確認は必須項目です。

内容をしっかり確認し、自分がどんな投資を行うのか理解することで、想定外のリスクを負わないようにしてください。

投資信託説明書は運用会社のホームページからダウンロードできます。

イメージを掴みたい人は「ニッセイJ-REITファンド」の目論見書に目を通すと良いでしょう。

不明点があればファンドに問い合わせてみてください。

請求目論見書は財務諸表などの100ページ以上にもなる詳細な情報が書かれているので、しっかり理解するには専門知識が必要です。

（２）リートの専門用語を知っておく

リートの目論見書には株式やFXでも使われない専門用語が出てきます。

自分の行う投資を理解するためには、わからない言葉はしっかりと調べることが大切です。

たとえば有利子負債が総資産に占める割合を表す「LTV」という用語があります。

有利子負債とは利子をつけて返す金額を表し、代表的なのは銀行からの借り入れです。

LTVが高ければ以下2つが読み取れるので、ハイリスク・ハイリターンな投資になるとわかります。

このように専門用語の知識は投資への理解を深めてくれます。

（３）運用状況は定期的にチェックする

リートはFXと比べて長期投資になるため、一時の値動きに一喜一憂しにくいでしょう。

しかし資産をほったらかしにせず、少なくとも四半期ごとの資産運用報告書に目を通すことは大切です。

理由はポートフォリオが崩れている可能性があるからです。

たとえばリートと債権に投資したとします。

放置していると、投資分配比率が変わりリスクを管理できません。

	現在	値動き後
リート	60％	70％
債権	40％	30％

ポートフォリオを一定に保つのが正解ではありませんが、運用方針や資産の変化を考えた定期的な見直しは必要です。

（４）余剰資金で取り組む

すべて投資は余剰資金で取り組みます。

生活に使うお金に手をつけると、精神的なストレスが大きく判断ミスの原因になるからです。

損をしたときに取り返したい気持ちが強くなり、さらなる損失を招きます。

まずは以下の資金の準備からはじめてください。

そのうえで残った余剰資金で資産運用するからこそ冷静な判断ができます。

（５）分散投資のやりすぎに注意する

分散投資は管理できる範囲にとどめることをおすすめします。

テクニカル分析のように毎日チャートに張り付くわけではありません。

しかし運用状況のチェックやポートフォリオの再考が必要です。

管理できないほど投資の手を広ると、リスクを軽減できるどころか増加している可能性もあります。

５．まとめ

リートがおすすめしない理由は大きく2つにわけられます。

とはいえ、ほとんどの投資に元本保証はなくリスクがつきものです。

だからこそ正しい知識をつけて根気よく続けられた人が成功します。

そしてリートは不動産投資よりも手軽にはじめられますし、汗をかく場面も少ないです。

どんな投資でも余剰資金を準備して、リスク・リターンをしっかり理解することからはじめてください。

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