REIT（不動産投資信託）の４つのメリット！実物不動産投資との違いも解説

「REIT（不動産投資信託）ってどんな投資方法は？」
「REITはリスクの分散ができると聞いたけど、他にもどんなメリットがあるのか知りたい！」

REITを始めてみたいけれど、不動産投資に関して知識不足で最初の一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

REITは不動産や投資の知識がない方、自己資金が少ない方でも始めやすいというハードルの低さが魅力です。

この記事では、REITの基礎知識とメリットについて解説します。

不動産投資にはリスクが付き物ですが、REITなら身の丈に合った資金からスタートし、リスクを抑えた運用ができるので初心者にもおすすめ投資方法です。

１．REIT（不動産投資信託）とは？

REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金を不動産に投資する金融商品のひとつです。

REITを扱う事業者が投資家から調達した資金を不動産に投資し、そこで発生した収益を投資家に分配する仕組みです。

投資者はREITを通じて様々な不動産の間接的なオーナーになることができる上、不動産のプロに運用を委託することで、管理の必要なくその成果を享受することができます。 .

日本では国内法に則った商品を、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ぶこともあり、2001年9月に2銘柄（日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人）の上場で始まりました。

J-REITの総合情報サイト「J-REIT.jp」によると、当初はオフィスビルが主な投資物件でしたが、次第に投資対象は商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等へと広がっていきました。

2020年12月時点においては、オフィスが40.3%を占めており、物流18.2%、商業施設16.8%、住宅14.1%、ホテル8.0%、ヘルスケア1.3%と多様化しています。

J-REITの時価総額は2019年10月に17兆円に達し、その規模は米国に次いで大きく、このことから近年日本で注目度が高まっている投資法と言えるでしょう。

（１）REITとREITファンドの違い

REITファンドはREITを投資対象とし、複数のREITに分散投資して運用する投資信託のことです。

個別のREITを買うよりも少額から投資でき、また、国内だけでなく海外のREITにも気軽に投資できるという利点があります。

REITファンドには世界全体に投資しているもの、アメリカ、日本、アジアなど地域を限定しているもの、為替の影響を低減するものなど様々なREITファンドがありますが、海外REITの場合には為替リスクに注意が必要です。

また、投資信託のひとつであるREITファンドでは販売手数料や信託報酬といった手数料が発生し、個人でREITに投資するよりもコストが掛かるというデメリットがあります。

REITファンドを選ぶ際には、利益を多くするために手数料が安いところを選ぶと良いでしょう。

２．REITのメリット・デメリット

この章ではREITファンドのメリット・デメリットについて順に解説を行っていきます。

それぞれを理解し、他の投資方法と比較を行う事で、自分に適しているかどうかを判断するようにしましょう。

（１）REITの４つのメリット

REITと実物不動産投資と比較した場合のメリットは以下の通りです。

それぞれ解説します。

＃1：少額投資が可能

REITの1つ目のメリットは、少額投資が可能なことです。

REITは通常、10万円から100万円前後の価格で売買されており、中には一口5万円程度の価格のものもあります。

実物の不動産を購入する場合、フルローンやオーバーローンの融資を受けない限り100万円以上の資金が必要となりますが、REITなら比較的少額の現金資産から不動産投資を始めることが可能です。

また、REITファンドによっては100円から投資することも可能であり、投資ビギナーでも安心です。

＃2：手間がかからない

REITの2つ目のメリットは、手間がかからないことです。

REITでは投資判断から不動産の運営まで不動産投資のプロが行うため、手間がかかりません。

投資に時間をかけたくない、不動産投資の知識が少ない初心者でも利益を得やすい傾向にあります。

そのため、不動産投資に興味があるものの、本業が忙しい方や不動産投資の勉強をこれから始めたい方でも検討しやすい投資方法と言えるでしょう。

＃3：リスクの分散ができる

REITの3つ目のメリットは、リスクの分散ができることです。

REITの中には様々な不動産を運営している複合型、総合型と呼ばれるものがあります。

オフィスビルと住居、商業施設と住居、ホテルと住居のように複数の不動産を組み合わせて分散投資をすることで、必然的にリスクの分散を図ることが可能です。

代表例には、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用する日本プライムリアルティ投資法人や、「首都圏」「オフィス」を対象にしたオリックス不動産投資法人などがあります。

値動きの異なる複数の投資対象に分散投資することで安定したパフォーマンスを目指すことができるので、少額からコツコツ資金を増やしたいなど大きなリスクを取りたくない人に向いています。

＃4：大型物件にも投資ができる

REITの4つ目のメリットは、大型物件にも投資ができることです。

不動産投資にはワンルームマンションからアパート1棟までさまざまな投資対象がありますが、個人投資家の場合、資金規模から投資できる対象は限られます。

しかしながらREITを通じて投資すれば、個人では投資することがまず不可能な、都心一等地のビルや工場など大型不動産に投資することも可能です。

（２）REITの３つのデメリット

一方、REIT投資を始めるのであればデメリットを知っておくことも重要です。

REITのデメリットを理解し、リスク対策を行いましょう。

それぞれ解説します。

＃1：相場の変動が激しい

実物の不動産投資と比べて、REITはボラティリティ（価格変動の度合い）が高い金融商品と言えます。

REITは株式と同じように市場で取引されることがその理由で、株式同様に元本割れをするリスクもあります。

ファンダメンタルズ（国や経済などの経済状態）の影響を受けやすく、実際に新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて2020年2月から2020年3月の東証REIT指数の取引価格は半値に下がりました。

＃2：災害リスクなどの影響がある

株式やFXはファンダメンタルズに左右されますが、REITはそれに加えて地震や火災など災害の影響も受けます。

保有不動産が損傷すれば補修費用が発生し、さらには家賃下落と空室率上昇を招いて収益が失われるリスクがあります。

とりわけ日本は台風や地震など自然災害が発生しやすい国であることから、REITもその影響を受けやすいことを覚えておきましょう。

＃3：運営法人の倒産の可能性がある

REITを運営している不動産投資法人は、「法人」なので倒産リスクがあります。

倒産時には不動産は売却され、投資家には売却金から資金が返金されますが、満額で戻る保証はありません。

とはいえ、株式投資の場合は企業が破綻すれば株券は無価値の紙切れになりますが、REITの場合は保有不動産はそのまま残り、価値もゼロになるわけではありません。

そのため、その他の投資法人が吸収するなど引き継がれる可能性があります。

さらにREITのリスクについて詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

まとめ

この記事では、REITの基礎知識とメリットについて解説しました。

REITは不動産や投資の知識が少ない方でも始めやすいハードルの低さが魅力です。

事業用の大型不動産は景気変動などの影響を受けやすく、コロナ禍においては投資需要が下がる可能性もあり得ます。

本格的に景気回復する局面を見極めながら、REITへの投資を検討するようにしましょう。

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