REIT（リート）とは？REITの仕組みや種類、メリット・デメリットをわかりやすく解説！

「REITはどのような仕組みの投資商品なの？」
「REITと他の投資方法を比較したいけどよくわからない」

このような悩みを抱えた投資家の方々は多いのではないでしょうか。

銀行に預けていても、低金利で資産が増える事はなく、資産運用を始めようと考えてみたものの投資商品の多くは複雑な仕組みで大切な資産を預けるには不安が生じます。

しかし、実はREITの仕組みは多くの投資商品と変わらず、勉強すれば簡単に理解ができるものです。

この記事では、REITの仕組みや株式投資・現物不動産投資との比較、さらにREITと似た特徴を持つ新興の投資方法である不動産クラウドファンディングについての解説を行います。

この記事を読んで、REITについてしっかりと理解し、資産運用をスタートさせましょう！

１．REITの仕組み

この章ではREITの仕組みについて解説を行います。

不動産投資の1つとして紹介されう事が多いREITですが、どのように不動産に投資を行うことになるのかをしっかりと理解しましょう。

（１）REITとは

REITは投資家から集めた資金で不動産のみの購入・運営を行う投資方法で、法律上は投資信託の1つです。

投資信託とは、投資家が企業に一定額の投資を行い資産の運用を依頼する投資方法で、投資家は1つの商品(企業)を選ぶだけで、複数の投資先に投資を行うことができます。

例えば、あなたがAというREIT(不動産投資法人)の投資証券を購入すると、A企業があなたの資金を使用して日本全国の様々な不動産の購入・運用を行います。

A企業が不動産の運用・売買で得た利益は、手数料を差し引かれてあなたが手にすることができるという投資方法です。

また、株式投資等と同様に、REIT価格も様々な要因で変動するため、売却時のREIT価格が、購入時のREIT価格よりも高ければさらに利益を得ることもできます。

REITの配当利回りは３~５％で推移しており、上場１部の株式配当が２％前後で推移している事と比較するとリターンの大きい投資方法と言うことができます。

（２）REITの仕組み

上図ではREITをさらに詳しく解説しています。

REITは「不動産投資法人」という会社の形態をとっており法律上、不動産の購入・所有と「投資証券」の発行によって投資家からお金を集める業務のみしか認められていません。

そのため、実際の不動産の運用、資産の保管、その他の事務作業は外部に委託する事が決まっており、REITには多くの企業が関わっています。

主に、投資法人と関わりの強い資産運用会社が不動産の選定や不動産価値維持のための計画の立案を行い、資産の保管業務は信託銀行に委託するのが一般的です。

資産運用会社が直接不動産を運用することもあれば、さらに外部に委託する場合もあるためREITの構造は複雑になっています。

また、投資法人は投資家のみならず金融機関からも資金を集めている場合が一般的であり、REITには複数の企業が関わっていることが理解できるでしょう。

（３）REITの種類

2020年12月現在、日本には62種類のREITがあり、年々2~3つのREITが増加しておりREIT市場は拡大傾向にあります。

REITは種類によって投資先が異なり、主に以下のような不動産に投資を行うなどの選択ができます。

上記の不動産に対して、１つの種類に絞った単一型のREITと複数の種類の不動産に投資を行う複合型のREITが展開されています。

２．REITファンド・REIT ETFとは

個人投資家がREITを購入する方法は主に３種類あり、個別銘柄・REITファンド・REIT ETFの方法となります。

REITファンドやREIT ETFは混同しやすいですが、REITファンドは運用のプロが選んだ個別REITを組み合わせた商品を対象とした投資信託で、REIT ETFはREIT市場全体を対象とした投資商品になります。

以下ではその違いを表にしました。

	REIT　個別銘柄	REITファンド	REIT ETF
投資対象	不動産	REIT	REIT
必要金額	数十万円～	数千円～	数千円～
名称	○○投資法人	○○ファンドや○○オープン等	○○投信・
手数料	売買手数料	売買手数料・信託報酬	売買手数料・信託報酬
数	62	不明	20
上場	している	していない	している

順に解説を行います。

（１）REIT個別銘柄

投資家がREITを購入する方法の１つめは個別銘柄で購入を行う事です。

REITの投資証券は株式と同様に市場で売買されており、投資家は個別に銘柄を選んで資産運用をすることが可能です。

個別銘柄はオフィス不動産や商業施設などにしぼって投資を行うことも可能であり、投資家の選択肢は幅広いですが、必要なる金額が多くなる点がデメリットです。

（２）REITファンド

REITファンドはREITを対象とした投資信託で、証券会社や銀行等の金融機関を通じて購入することができます。

REITが複数の不動産に対して分散投資を行うのに対し、REITファンドは複数のREITに分散投資を行う点が明確な違いとなっています。

REITファンドは株式や債券などと組み合わせて商品化している場合もあり、種類が豊富である事が特徴ですが、プロの投資家に運用を委託するため、信託報酬がかかります。

REIT ETFとの大きな違いは上場しているかかどうかという点で、REITファンドは上場していないため金融機関を通して売買を行わなければなりません。

（３）REIT ETFとは

REIT ETFとはREIT市場全体を対象とした投資信託ですが、上場しているため株式同様に自由な売買が可能です。

ETFは特定の市場の全て銘柄に投資を行うので、市場値動き(指数)に連動した部動きを見せる点が特徴です。

例えば野村アセットマネジメントが運用している、「ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証REIT指数連動型上場投信」は東証REIT指数を対象としているため、REIT全体の動きと同様の値動きをします。

また、大和アセットマネジメントが運用している「ダイワ上場投信－東証REIT Core指数」では東証REIT Core指数を対象としているため、時価総額や売買代金の大きいREITのみの市場と同様の値動きをします。

一般に対象となる指数が同じである場合は、運用会社が違ってもETFの動きに大きな違いはありません。

３．REITのメリット・デメリット

この章ではREIT投資のメリットとデメリットについて解説を行います。

REIT投資は先述の通り、REITファンド・REIT ETFによって細かな違いはありますが、REITに投資を行っている点は変わらないので大まかなメリット・デメリットは同様です。

メリット・デメリットをしっかりと理解し、その他投資方法との比較を行いましょう！

（１）メリット

REIT投資のメリットは以下の３つになります。

順に紹介します。

＃１：少額から投資ができる

REITのメリットの１つ目は少額から投資が可能である事で、REITファンドであれば数百円から購入ができ、個別銘柄でも数十万円～購入を行う事ができます。

一般的に、不動産投資を現物で行う場合は数百万や数千万が必要であるため、銀行融資をうけなければならずリスクが高いです。

しかし、REITであれば個人の余裕資金のみで行えるので、たとえ失敗しても損失は少なく抑える事ができます。

＃２：不動産のプロに分散投資をしてもらうことができる

REITのメリットの２つめは不動産のプロに分散投資をしてもらうことができる点です。

資産運用を行う際には専門的な知識が必要不可欠であり、さらにリスクを抑えるために分散投資を行いたい場合は、取り扱う投資商品が増えるため、勉強を行わなければ大きな損失を被ります。

しかし、REITを購入すれば不動産の専門家に資産運用を一任できるため、そのような事前準備は少なく抑えることができます。

＃３：流動性が高い

REITのメリットの３つ目は流動性が高い点です。

REITの個別銘柄の売買やREIT ETFの売買は株式同様に、市場が動いている間は常に可能で、REITファンドも数日で売買を行う事ができます。

現物で不動産投資を行う場合は、売買に数週間～数ヶ月がかかるのが一般的で、さらに様々な契約を結ぶなど工数をかける必要があります。

流動性が高い点は、価格変動が大きく頻繁に起こるというデメリットもありますが、不動産価格が騰落した場合にもすぐに売却を行う事で損失を最小限に抑えることが可能です。

（２）デメリット

REITのデメリットは以下の４つです。

上記のリスクにとリスク別の対策方法は下記の記事で詳細に解説を行っているのでもぜひご覧ください。

４．REITと他の投資との違い

この章ではREITと現物不動産投資・株式投資・不動産小口化商品3つの投資方法について比較を行います。

それぞれのメリット・デメリットについて深く理解しましょう。

（１）現物不動産

現物不動産投資はアパートやマンションを購入し、貸し出す事で利益を得る投資方法です。

主な違いは以下の表のようになります。

	現物不動産投資	REIT
必要金額	高い（数百万円～）	低い（数十万円～）
流動性	低い	高い
管理	必要あり	必要なし
利回り	3~10％	3~5％
融資	あり	なし
節税効果	あり	なし

REITは現物不動産投資よりも必要金額・流動性が高いため、初心者向けの投資方法と言うことができます。

現物不動産投資の魅力は融資を受けて投資を行うことができる点で、リスクは高いですが、自分の手持ち資金以上の投資効果を狙う事ができます。

また、現物不動産投資は実際に不動産を所有することが可能なので、所得税や相続税の節税効果を狙うことも可能です。

投資商品は一長一短出るため、どちらが良いかを決めることはできませんが、より低リスクで簡単に始める事ができるのはREIT です。

（２）株式投資

株式投資は、企業が資金を集めるために発行している株式を購入し、その株式の価格変動や配当金で利益を得る方法です。

主な違いは以下の表のようになります。

	株式投資	REIT
必要金額	低い（数十万円～）	低い（数十万円～）
流動性	高い（市場で売買が可能）	高い（市場で売買が可能）
種類	多い(１部上場企業が2,177)	少ない(62)
利回り	2~5％	3~5％

株式投資とREITの特徴は非常に似ており、明確な違いは企業に投資を行うか、不動産に投資を行うかという投資対象の問題です。

REIT市場は2001年に発足したため、株式市場より規模が小さく取引が可能な種類が少ないのがデメリットです。

利回りはどちらが高いかは明確に決めることはできず、各銘柄によって大きく異なります。

しかし、株式を発行する企業は法人税が課されるのに対し、REIT(投資法人)は利益の9割以上を配当すれば法人税が免除されるため、REITの方が利回りが高くなる構造が構築されています。

（３）不動産小口化商品（クラウドファンディング）

不動産小口商品は事業者が投資化から資金を募り、不動産を購入し運用益を分配する投資方法です。

REITとよく似た投資方法ですが、REITが複数の不動産に投資を行うのに対し、不動産小口化商品は1つの不動産に投資を行うのが大きな違いです。

	不動産小口化商品	REIT
必要金額	低い(数万円～)	低い（数十万円～）
投資対象	1つ（情報透明性が高い）	複数(どの不動産に投資を行っているか分かりづらい)
流動性	低い(1度投資を行うと数ヶ月程度の運用期間は資金を動かせない)	高い
管理	必要なし	必要なし
利回り	3~8％	3~5％
融資	なし(種類によってはあり)	なし
節税効果	なし(種類によってはあり)	なし

不動産小口化商品は、1つの不動産に投資を行うため不動産情報が詳細に公開されている点が特徴ですが、REITは不動産のプロが複数の不動産に投資を行うため、投資家は不動産情報を得づらい点があります。

しかし、不動産小口化商品は数ヶ月程度の運用が強制されるため、REITよりも流動性が低くなってしまいます。

不動産小口化商品商品については以下の記事で仕組みやメリットについて詳しく解説を行っているため、ぜひ読んで見てください。

まとめ

この記事ではREITの仕組みや他の投資方法との比較を行いました。

投資方法はそれぞれメリット・デメリットがあるので、しっかりと勉強をしどの投資方法が自分に合っているかを考えて資産運用ができるようにしましょう！

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