サブリース契約とは？メリット・デメリットを初心者にもわかりやすく解説！

「サブリース契約とは？」
「メリットやデメリットを詳しく知りたい……」

とお悩みではありませんか？

サブリース契約は不動産投資でよく聞く言葉ですが、理解しにくい部分もあるでしょう。

そこで本記事では、サブリース契約の仕組みやメリット・デメリットなど詳しく解説します。

さらにサブリース契約に関係するトラブルの事例や避けるための注意点もお伝えします。

すべて読めば、サブリース契約について正しく理解でき、落とし穴にハマらない知識が身につきますよ！

１．サブリース契約とは？仕組みや他サービスとの違いを解説

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、サブリース会社が入居希望者に部屋を貸す制度です。

「又貸し」や「転貸」とも呼ばれ、以下2つの契約をまとめて交わすことになります。

オーナーに賃料を支払うのはサブリース会社のため、入居者がいても、いなくても一定の賃料が受け取れるメリットがあります。

（１）サブリース契約は２種類ある

サブリースは以下の2種類です。

サブリース会社がオーナーと入居者の間に入る仕組みは同じですが、オーナーへの賃料支払のルールが異なります。

それぞれの特徴を紹介します。

＃１：賃料固定型

賃料固定型は、入居者の有無に関わらず、オーナーが一定の賃料を受け取り続けるサブリース契約です。

サブリース会社がオーナーへの家賃を保証するため、家賃の未払いや不払い、空室で収益が減るなどの心配がありません。

家賃相場が変動しても保証された家賃が出るので低リスクに物件を運営でき、事業計画を立てやすいのがメリットです。

ただし、家賃が上がってもオーナーへの支払額は変わりません。

＃２：パススルー型（実績賃料連動型）

パススルー型は、入居者の支払いに応じてオーナーの受け取り額が変わります。

賃料が保証されず空室数や賃料に応じてオーナーの収益は減ってしまいます。

しかし、賃料が上がるとオーナーの収益も上がる点は魅力的です。

家賃保証がありませんが、管理業務を任せられ入居者と契約しなくて済みます。

＃３：賃料固定型とパススルー型のメリット・デメリット

賃料固定型とパススルー型を比較して、メリットとデメリットを表にまとめました。

	メリット	デメリット
賃料固定型	空室や滞納があっても一定の賃料が支払われる	支払われる賃料の保証額が少なく、見直しで年々減る傾向がある 入居者や賃貸条件などの情報が開示されないケースがある
パススルー型	オーナーに支払われる家賃の割合が多い 入居者や賃貸条件などが開示される	空室や滞納があれば家賃の支払いがない

安定した賃料の振り込みを求めるなら賃料固定型、収益を最大化したいならパススルー型が向いています。

（２）サブリースと他のサービスの違い

サブリース契約の理解を深めるために一般的な管理委託契約と比較してみましょう。

まず、一般的な管理委託契約は入居者からオーナーに家賃が支払われます。

そして、入居者とのやりとり・家賃回収・空室時の再募集などの業務が大変なので、管理会社に代行してもらう契約です。

入居者がいない期間に応じて家賃収入がなくなってしまうため、オーナーは空室リスクに頭を悩ませるでしょう。

そこで、入居者がいなくても賃料が支払われるサブリース契約が注目されました。

オーナーはサブリース会社に物件を貸しているので、管理を任せるだけでなく空室の有無関係なく安定した収益が得られます。

ただし、手数料の発生により実際に受け取る賃料は減ってしまいます。

参考までにサブリースと類似サービスとの一般的な違いを以下の表にまとめました。

	手数料	空室リスク	入居者との契約	敷金・礼金
サブリース	家賃の10〜20％	回避できる	サブリース会社	サブリース会社
管理委託	家賃の5％程度	回避できない	オーナー	オーナー
集金代行	家賃の3〜5％	回避できない	オーナー	契約内容による
空室保証	家賃の10〜15％	回避できる	オーナー	オーナー
滞納保証	家賃の10〜15％	回避できない	オーナー	オーナー

比較した4つの項目においてサブリースの条件は特殊であることがわかります。

２．サブリース契約５つのメリット

サブリース契約のメリットは以下5つです。

空室リスクの対策や時間面・金銭面の両方でのコストカットができます。

それぞれ詳しく説明します。

（１）空室や滞納があっても収入が安定する

サブリース契約最大のメリットは、空室や滞納リスクの軽減です。

一般的な管理委託なら空室や滞納があれば家賃収入が減少します。

一方で、サブリース契約はサブリース会社が家賃を支払ってくれるので、保証期間中は安定した収益を得られます。

賃料の相場は80〜90％ほどですが、キャッシュフローの安定感は大きな安心材料になるでしょう。

「想定した収益が得られずローンが返せない……」という事態の対策にもなります。

（２）管理業務を任せられる

物件の運営に必要な管理業務をサブリース会社に任せられます。

仕事量が多い管理業務をオーナーがやるには専業でないと難しいでしょう。

サブリース会社に管理業務を一任すると、オーナーの仕事を大きく省けるのでサラリーマンの傍らでも不動産投資が可能です。

管理業務の手間は最小限に抑え、毎月送られてくる明細をチェックし事業計画を立てるなど自分にしかできない仕事に専念しましょう。

（３）費用を一部カットできる

サブリース会社は物件の運営コストの一部を負担してくれます。

入居者募集時にかかる仲介手数料や広告費、退去時の修繕費やハウスクリーニング費用が例です。

入居と退去が繰り返されるたびにオーナーが負担する費用は小さいものではありません。

多くの費用を負担してくれるサブリース会社を選べば、収益の安定性は高まるでしょう。

（４）相続税を抑えられる

サブリース契約をすれば相続税が抑えられます。

サブリース契約は相続税の評価において入居率（賃貸割合）100％とみなされるからです。

入居率が高いほど、相続税評価額が低くなり相続税が安く済みます。

そして、賃貸の相続税評価額は以下の2つです。

固定資産税評価額と貸家建付地評価額の計算式を見てみましょう。

固定資産税評価額と貸家建付地評価額の両方が、入居率を示す賃貸割合が高いほど低くなることがわかります。

また、本来は時価で評価されるべき相続税に入居率が影響する理由は不動産は時価の評価が難しいからです。

800万円で買った物件がいきなり1,000万円で売れることもあり、時価が正しく把握できません。

そこで、収益性の他に「どれだけ自由に使えるか？」という権利の制約も相続税の評価対象になりました。

入居率が高ければ、自由に使える範囲は狭く権利の制約があると言えます。

そのため、入居率100％とみなされるサブリース契約を使うと、物件の相続税を抑えられるわけです。

（５）確定申告の手間を減らせる

サブリース契約は確定申告の手間を減らせるメリットもあります。

まず、給与所得と退職所得以外で20万円以上の所得があればサラリーマンでも確定申告が必要です。

赤字でない限り不動産所得が20万円未満にはならないので、確定申告をすることになるでしょう。

サブリース契約している場合、不動産所得を求める際の収益と経費の計算が簡単になります。

入居者からバラバラに入ってくる家賃が一定額になり、多くの経費をサブリース会社に負担してもらえるからです。

以上のように、サブリース契約には確定申告における収支管理が簡単になる側面もあります。

３．サブリース契約７つのデメリット

サブリース契約はメリットばかりではありません。

知らないと取り返しがつかないミスの原因となるので、以下7つのデメリットが理解してください。

それぞれ詳しく解説します。

（１）家賃収入が減る

サブリース契約の家賃保証は全額ではありません。

入居者の家賃とオーナーへの保証家賃の差額がサブリース会社の利益だからです。

家賃保証率の相場は80〜90％ほどをイメージしてください。

さらに敷金や礼金を受け取るのもサブリース会社なので、どうしても収益や利回りが下がってしまいます。

「家賃保証されるなら10〜20％くらいは支払ってもいいかな……」と考える方もいますが、キャッシュフローへの影響は大きいです。

例えば、それなりに運営できれば年間500万円の家賃収入を得られる物件を所有するとします。

5年のサブリース契約をした場合、年間50〜100万を5年間で250〜500万円の収益減です。

5,000万円の物件を購入する際にかかる諸経費は400〜500万円ほどなので、事業拡大のネックになります。

不動産投資では、安定した家賃保証をとるか収益の最大化を取るかを選ばなければなりません。

＃１：オーナーに家賃の決定権はない

サブリース契約すると、家賃を決めるのはサブリース会社です。

オーナー側は収益増のために家賃の現状維持もしくは引き上げを行いたいでしょう。

しかし、サブリース会社は空室リスクを抑えたいので、家賃の引き下げを考えます。

さらに家賃の引き下げに納得できなくても、オーナー側から契約解除はできません。

（２）契約の終了が難しい

借地借家法によりオーナー側からのサブリース契約解除は難しいです。

借地借家法とは、借りる側を守るための法律で本来は入居者が不当に追い出されないためにあります。

平成15年サブリース契約にも借地借家法の適用が決定し、サブリース会社が守られるようになりました。

そのため「思ったより家賃収入が入らない」「サブリースを外して家賃回収だけ任せたい」と考えてもすぐに契約解除ができません。

途中契約をすると、一般的に賃料3〜6ヶ月分の違約金がかかります。

さらに交渉が上手くいかなければ、違約金を支払う意思表示をしても契約が解除できないケースもあります。

実際に裁判でサブリース契約の解除が不要となった判例もありました。

＃１：契約満了してもサブリース契約は自動で解除されない

契約期間が終わってからもサブリース契約は自動更新されます。

契約を解除するには、一般的に契約満了の6ヶ月〜1年前に書面にて解約の意思表示が必要です。

きっちりスケジュール管理しないと、数年に1回のサブリース契約満了を忘れてしまいます。

（３）売却価格が安くなる

サブリース契約が付いている物件は売却価格が大幅に下がります。

物件の管理を買い取った不動産会社が担当できないからです。

まずは、不動産会社には2つの収益源があることを押さえてください。

管理費用は、売却益よりは小さくとも物件がなかなか売れない時期に収益の基盤になる重要な収益源です。

サブリース契約があるとサブリース会社が物件を管理するので、不動産会社が管理費用を受け取れません。

オーナーで例えると、家賃収入が見込めない物件を買うようなものでしょう。

不動産会社側から見て安定した収益がない物件の買取価格を下げるのは当然と言えます。

（４）定期的に家賃保証の見直しがある

借地借家法第32条により、サブリース会社は家賃保証の見直しができます。

たとえ5年間の家賃保証を謳っていても基本的に2年ごとに家賃の保証額は下がると思ってください。

建物の老朽化や周辺環境の変化で物件の価値が低下するのが理由です。

たとえ家賃保証の見直しがなくても、一方的に契約を解除されたり契約時にアパートの建築を要求されたりするケースもあります。

したがって、サブリース契約を検討する際は数年ごとの家賃見直しがある前提で計画を立てなければなりません。

（５）免責期間がある

サブリース契約には家賃保証が行われない免責期間があります。

新築や退去後の入居者募集期間にサブリース会社の負担を減らす目的です。

一般的には1〜6ヶ月の免責期間を想定するのが良いでしょう。

免責期間中に入居者が入らなければ収益が途絶えます。

（６）入居者を選べない

入居者と契約するのはサブリース会社なので、オーナーに入居者選びの権限がありません。

通常の管理委託であれば管理会社が入居希望者を募り、オーナーが確認してから許可します。

しかし、サブリース契約ではオーナーに確認がないケースもあります。

さらにサブリース会社は空室対策をしたいので、入居者の審査が甘めの傾向があります。

トラブルを起こしやすい属性で、オーナーにとって好ましくない入居者が増えるかもしれません。

結果として空室が増えても、サブリース会社は定期的に家賃保証の見直しができます。

（７）サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース会社が倒産すれば、家賃保証がなくなります。

大きな融資を受けたのに上手く客付けできなかった場合、同時にオーナーの破産も考えられます。

入居率が高ければ賃料収入を引き継げますが、この場合そもそもサブリース会社が倒産する可能性は低いです。

今までサブリース会社が負担してくれた修繕費や広告費などの費用の負担がかかるデメリットもあります。

実際に起ったサブリース会社倒産の事例は次章で紹介します。

４．サブリース契約で起きたトラブルの事例

サブリース契約で起きたトラブルの事例として、かぼちゃの馬車事件を紹介します。

かぼちゃの馬車事件は、サブリース契約の賃料保証が絶対でないことを多くの人に知らしめました。

かぼちゃの馬車事件のポイントは以下3つです。

＃１：6,000万円程度の物件を1億円で販売していた

かぼちゃの馬車事件のはじまりは、サブリース会社「スマートデイズ」の女性向けシェアハウスの販売事業です。

タレントのベッキーがCMをしていたので、世間一般の人はスマートデイズにクリーンな印象を持ちます。

ただし、スマートデイズの案件は6,000万円程度の物件を1億円で売るようなぼったくりでした。

割高の物件を買わされたオーナーは家賃を高く設定することになります。

例えば6,000万円の物件で利回り10％を狙うなら年間の家賃収入は600万円必要です。

10戸のマンションだとすると、5万円の家賃で入居者に貸し出せます。

しかし、同じ条件で物件価格が1億円であれば、入居者に8〜9万円部屋を貸さなければなりません。

そのため相場よりも家賃が高くなり、空室が多く収益性の低い物件となりました。

＃２：スマートデイズが高めの賃料保証を設定した

オーナーが割高の物件を買ってしまった理由は、スマートデイズの賃料保証です。

賃料保証による高い利回りの収益にとらわれ、多くのオーナーは物件の資産価値をきちんと評価せず飛びつきました。

実際スマートデイズの物件は入居者が付かず、超低利回りになっています。

＃３：金融機関からの不正融資があった

家賃収入から保証額をまかなえないスマートデイズは、新たな物件を販売しその儲けをオーナーへの支払いに当てます。

具体的にはサラリーマン投資家に不正融資を受けさせ、サブリース契約をつけて高額の物件を売っていました。

ところが不正が長く続くはずもなく、融資がストップして資金繰りができなくなったスマートデイズは倒産します。

結果として、投資家には不正融資が原因の多額の借金が残りました。

投資した物件からの家賃収入もなく、超低利回りで高く売れるはずもないので、破産を余儀なくされたオーナーもいます。

ここまでがかぼちゃの馬車事件の概要です。

かぼちゃの馬車事件から学べることは、収益を残せる物件選びの大切さです。

家賃が保証されていても、入居者が付かなければ安定した収益は長く続きません。

次章でサブリース契約で失敗しないためのチェックポイントを紹介しますが、家賃保証ありきの不動産投資は避けてください。

５．サブリース契約前に確認したい７つのポイント

サブリースで失敗しないためには、契約前に以下項目を入念にチェックしてください。

それぞれ簡単に説明します。

（１）家賃保証率

まずは家賃保証率を確認します。

相場は80〜90％ですが、エリアや物件の条件によって変動します。

「80％だから安い」「90％だから良い」と一概には言えません。

80%でも物件の条件に見合っている可能性がありますし、90％保証されるなそもそもサブリースが必要なのか考え直しても良いでしょう。

以下の項目を確認し、提示された家賃保証率の根拠に目を向けることが大切です。

サブリース会社が提案する家賃保証が妥当なものかどうか見極める必要があります。

（２）賃料見直しのルール

家賃保証率に次いで賃料見直しのルールを確認してください。

どれくらいの家賃が保証されるのか把握するためです。

家賃保証が見直されるとオーナーの収益は下がることを想定して、事業計画を立てる必要があります。

（３）解約の条件

サブリース契約は、オーナー側から一方的な解約ができません。

借りる側を保護するための借地借家法があるからです。

借りる側のサブリース会社にとって有利な契約になりやすいので、解約の条件はきっちり確認してください。

サブリースを解約したくなる状況も踏まえて、契約前に解約条件を確実に把握するのが大切です。

（４）免責期間の長さ

サブリース契約では、新築・契約開始後や入居者の退去後に家賃保証がない1〜6ヶ月の免責期間があります。

免責期間も許容するリスクとして事業計画に折り込んでおきましょう。

基準がわからない場合、他のサブリース会社との比較もおすすめです。

（５）費用の負担はどちらか

サブリース会社はアパートやマンションの経営にかかる諸経費の一部を負担してくれます。

しかし、詳細な負担割合は契約ごとに異なるので、契約前にチェックしてください。

自分がどんな費用を負担するのかしっかりと把握していないと、想定外の大きな費用に苦しめられます。

（６）サブリース会社の実績

優良なサブリース会社があれば、悪質なサブリース会社もあります。

主に実績ベースでサブリース会社を評価するのがおすすめです。

長く付き合ううえで良いパートナーになれるサブリース会社なのかを判断しましょう。

（７）トラブル発生時の相談先

サブリース契約のトラブル発生時に相談できる相手がいます。

自分でどうしようもないときは、専門家への相談が最善手です。

６．まとめ

サブリース契約は決して悪い制度ではありません。

不動産投資で最も心配する空室リスクをなくせる安心感があります。

さらに管理業務も任せられるためオーナーの負担を大幅に減らせる点がメリットです。

しかし、一見オーナー側に有利に見えるサブリース契約の大半は、サブリース会社に有利な条件で結ばれています。

したがってサブリース契約を検討する際は、以下のデメリットを踏まえることが大切です。

サブリース会社に言われるがまま判断するのではなく、しっかりと知識を身につけ自分で判断できる力を養ってください。

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