賃貸需要が不動産投資の成功のカギ！賃貸需要のある物件の特徴８つと調べ方を解説

「不動産投資をやってみたいけど、思ったように収益が出なかったらどうしよう？」
「ローンの金額も大きいし、失敗するのが怖いな」

と悩んでおり、なかなか不動産投資を始める一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

不動産投資で成功するためには、収益が出やすい賃貸需要のある不動産を見つけて購入することが最も重要で、きちんと賃貸需要のある不動産を見つけることができれば、長期間にわたって安定した収益を得られます。

この記事では、賃貸需要の高い物件の特徴と探し方について解説していきます。

どのような物件は賃貸需要が高いのかを学び、探し方を身につけることで、不動産投資に成功できる物件に出会えるようになりましょう。

１．賃貸需要がある不動産の立地の５つの特徴

はじめに、賃貸需要の高い不動産の特徴を立地と物件の2つに分けて解説していきます。

まずは立地の特徴を5つ解説していきます。

賃貸需要が高い物件は、いわゆる「立地が良い」と言われる物件です。

立地の良い物件を探すには、主に以下の5つのポイントを順に見ていくべきです。

上記の５つのポイントを注意すべき順に解説していきます。

（１）災害危険エリアでない

日本は地震や洪水といった自然災害が多い国なので、これから物件を購入するなら「災害危険エリアに指定されている地域」は避けた方が良いでしょう。

地図を見て「近くに川は無いから洪水は起きない」のように早合点する方もいらっしゃいますが、ハザードマップで災害危険エリアでないか確認する必要があります。

河川から離れていても、都市部では排水設備のキャパシティを上回る雨が降ることにより、街に排水できない水が溢れる内水氾濫が起きることもあるからです。

災害危険エリアに物件を構えてしまうと、賃貸需要よりもまず物件の損傷の方が大きなリスクになります。

さらに災害によってダメージを受けた箇所を修繕するための出費をまかなうため、家賃を上げざるを得なくなり、結果として入居者がつきにくい賃貸需要の低い物件になってしまいます。

物件の損傷に家賃の引き上げと良いことは起こらないので、災害危険エリアを避けて物件を選びましょう。

（２）治安

日本は諸外国に比べたら非常に治安が良いですが、エリアごとに微妙に治安に差があるため、賃貸需要にも影響があります。

交通の便が良い場所にマンションを購入したものの、繁華街の近くだったため、夜間の治安を心配する人が多く入居者が思ったほど見つからなかった、という失敗事例もあるのです。

特に1人暮らしの女性や小さい子供がいる家庭の場合、物件の近くで引ったくりや誘拐といった事件が起きていないかどうかは大変気になるポイントです。

どんなに交通の便が良い場所でも、治安が悪い場所には住みたくないと考える人もいるので、治安の良し悪しも気を付けながら物件を選びましょう。

（３）交通の便

交通の便の良さは、不動産投資を行う上で最も重視したいポイントです。

鉄道の駅に徒歩で行くことができ、主要都市へのアクセスが良い物件は、マンションを借りる人からの人気が非常に高く、賃貸需要が高いといえます。

家から最寄駅まで徒歩10分以内など、特に駅へのアクセスが良好な物件は人気が集中しやすいです。

また、最寄駅まで少し距離があるものの、2つの駅に挟まれているため2路線使えるエリアの物件なども、交通の便が良く需要があります。

最寄り駅に複数の路線が乗り入れている場合もポイントが高いです。

このように、最寄り駅までの距離が近い物件や、複数の路線が使える物件は、交通の便の良さから賃貸需要が高いです。

（４）周辺施設

物件の周辺にどのような施設があるのかも、賃貸需要を左右する重要な情報です。

一般的には、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの生活に必要な施設が近隣にある物件ほど、賃貸需要が高くなります。

その他、大学が近くにある場合は1人暮らしの大学生に、幼稚園や小学校が近くにある場合はファミリー層に需要があり、周辺にどのような施設があるかによって、どのような人からの需要が高まるかが変わってきます。

1人暮らし向けのワンルームマンションなら大学の近くのエリアを狙うといったように、自分が所有したい物件のターゲット層と周辺施設の利用者層が一致するように物件を選んでいくと良いでしょう。

（５）ライバル物件の有無

ライバル物件の有無は、エリアの需要を見極める重要なヒントになります。

既に1人暮らし向けのマンションが建っていれば、「このエリアは1人暮らしのニーズがあるのだな」と分かるからです。

他のタイプの賃貸物件が建っている場合も同様で、既存の物件を見ることでどのような賃貸需要があるのか知ることができます。

ライバル物件が建っていないエリアは、大穴とも言えるかもしれませんが、基本的には賃貸需要が無いエリアだと考えられます。

需要が無いエリアを避けて物件を構えるためにも、どのようなタイプのライバル物件があるのかを参考にすると良いでしょう。

２．賃貸需要がある不動産の物件の3つの特徴

次に、賃貸需要が高い物件の特徴について解説していきます。

主に以下の3つのポイントで賃貸需要を見極めることができるので、理解していきましょう。

それぞれ順番に解説していきます。

（１）築年数

新築は最新の設備があることや物件そのものがきれいであることなどから、新築ほど入居者からの人気があり築年数は浅い方が賃貸需要が高いです。

中古マンションの場合は設備が旧型であったり、設備自体がなかったりすることも多く入居者の需要を満たし切れません。

ただし、中古マンションだと築年数では不利になってしまいますが、リノベーションやリフォームによって挽回することができます。

築年数が経っていても、水回りの設備がリフォームされており新築に引けを取らない場合は賃貸需要が高いです。

（２）設備

物件の設備によっても賃貸需要は変化し、以下のような人気のある設備を備えていると、賃貸需要がアップします。

特に、周辺に以上のような設備があるマンションが無い場合、自分の物件の賃貸需要を大きく上げることができます。

1人暮らし向けとファミリー向けの物件では若干ニーズが異なるのですが、両方から高い人気を獲得しているのが「風呂トイレ別」「独立洗面台」などです。

また、インターネットが無料で利用できる（正確には家賃に含まれている）賃貸住宅は、入居者が自分でプロバイダー契約する必要も無く、入居してすぐに使うことができるため人気が高まっています。

最近はテレワークの需要が高まっており、自宅のインターネット環境を重要視して賃貸マンションを選ぶ方も増えています。

それにも関わらず、インターネット無料はオートロックや宅配ボックスほどは普及しておらず、マンションの借り手にとって魅力的な物件が少ないのが現状です。

今のうちにインターネット環境を整備すれば、賃貸需要で他の物件に大きな差をつけられるでしょう。

（３）楽器可、ペット可など付加価値

楽器の演奏は不可、ペットの飼育は不可、としている賃貸マンションが多いことを逆手に取り、楽器可、ペット可など付加価値を付けることで、賃貸需要を高めることができます。

楽器の演奏をしたい人やペットの飼育をしたい人は意外と多いので、このような層をターゲットにすることで、安定した需要を獲得することができます。

さらに、楽器可、ペット可という付加価値の分だけ、家賃を上乗せすることも可能です。

他の物件と差別化して付加価値を付けることで、家賃収入も高めることができるのです。

ただし、ペット可の場合は傷や汚れが通常の使用よりも多くなると考えられるので、退去時のクリーニング費用に関する契約をきちんと取り決めておく必要があります。

また、楽器可とする場合も防音対策などを考えておく必要があるでしょう。

楽器不可、ペット不可とする場合よりも賃貸需要を高められるのですが、手間も多少はかかってしまうことを想定しておきましょう。

3．賃貸需要を調べる５つの方法

賃貸需要を高めるためのポイントを押さえたら、次はエリアごとの賃貸需要を調べる方法を解説していきます。

賃貸需要を調べるには、主に以下の5つの方法が考えられます。

それぞれ順番に解説していきます。

（１）不動産会社

賃貸需要を調べるには、まず不動産を取り扱っている不動産会社に聞いてみましょう。

基本的には、地域の需要について精通している地元の不動産会社に聞き込みを行うのが良いです。

1人暮らしとファミリーではどちらが多いのか、駅から何分までのエリアが人気なのかなどを聞いてみましょう。

「この大通りを挟むと、賃貸需要が一気に落ちる」といった地元ならではの情報を聞き出せるケースもあります。

不動産を購入する前に現地に足を運ぶと思いますので、同時に近くの不動産会社で聞き込みも行いましょう。

（２）不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトでは、指定したエリア内の賃貸物件の状況を検索することができます。

サイトによってはエリアごとの家賃相場や空室率を公開していることもあるので、賃貸需要を調べるのに役立ちます。

例えば、入退去が少なくなる7～8月でも空室ができているエリアの場合、賃貸需要が低いと考えられます。

エリアを決めた後、ライバル物件の調査にも役立つので、不動産ポータルサイトを活用してみましょう。

（３）人口動態統計

人口動態に関する調査は、厚生労働省や総務省によって行われており、ネット上に公開されています。

都道府県別、主要な市別に人口の増減を調べることができるので、各エリアの需要が伸びているかどうかを調べることができます。

単身者の人口が増加しているエリアは1人暮らし向けのマンションの人気が、子どもがいる世帯が増加しているエリアはファミリータイプのマンションの人気があると考えられるでしょう。

都道府県や市が単位となるため、広範囲での調査になりますが、大まかな賃貸需要の把握には役立ちます。

（４）ハザードマップ

ハザードマップとは、地震や津波、液状化、河川の氾濫による洪水などの自然災害により、どのような範囲にどれくらいの被害が出るかを予測した地図のことです。

不動産のエリアが決まったら、ハザードマップを確認して大きな被害が出ると想定されている地域を外し、投資する不動産を決めましょう。

なお、「近くに河川が無いからハザードマップを調べなくても大丈夫」と思っている方も、要注意です。

洪水被害は河川から直接水が流れ込むことによる被害だけでなく、都市の排水設備を上回る量の雨が降ることなどによる氾濫も考えられるからです。

近くに河川が無くても洪水被害に遭うリスクはあるので、ハザードマップは必ず確認してから投資する不動産を決めましょう。

（５）現地調査

不動産購入の最終決定の前に、必ず現地に足を運んで賃貸需要を自分の目で見極めましょう。

例えば、「最寄り駅まで徒歩10分！」という広告に惹かれて購入を検討している場合、本当に10分で歩けるのか確認するべきです。

また、周辺のスーパーやコンビニは遠くないか、大規模な建設工事が近くで行われていてうるさくないかなども、実際に現地に行って見ればすぐに分かります。

肌で感じられる治安も意外と重要で、昼間と夜間の両方の時間帯で確認した方が良いです。

昼間は明るくて問題なさそうなエリアでも、街灯が少なく夜に出歩くことに怖さを感じることもあるからです。

実際に現地に足を運んでみると、ネットなどで調べるだけでは分からなかった情報を仕入れることができるので、不動産の購入前に自分の目で賃貸需要を確かめましょう。

まとめ

不動産の賃貸需要を上げるには、立地の良いエリアを見極め、新築・リフォーム済、最新設備の導入、楽器可・ペット可など他の物件に差をつけられる特徴を上乗せすることが重要です。

また、不動産会社への聞き込みやポータルサイトでの調査でもある程度は賃貸需要を見極めることはできますが、最も大事なのは現地に足を運んで自分の目で確かめることです。

入居者が絶えない不動産を経営するためにも、自分だったらどのようなエリアでどのような物件に住みたいかをイメージしながら、不動産選びをしていきましょう。

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