【不動産投資を始めようとしている方必見】必要資金の内訳を紹介！

「お金に余裕が出てきたので不動産投資を始めてみたい」
「不動産投資はどのくらいの金額から始められるのだろう？」

お金に余裕が出てきたので、不動産投資を始めようと思っている方がいるのではないでしょうか。

実は、不動産投資を始めるには様々な資金が必要になってくるのです。

今回は、不動産投資に必要な初期費用や運用中に発生する費用について解説していきます。

この記事を読めば、不動産投資に必要な費用ついて詳しく理解することができるでしょう。

１．不動産を購入する際に必要な頭金は物件価格の１０%

物件購入の際に自分で用意する資金を頭金と言い、頭金は物件価格の10%程度を用意するのが一般的な目安です。

例えば、2000万円の物件を買う場合、頭金として必要な金額の目安は200万円となります。

この場合、残りの1800万円は銀行からの融資で賄われますが、このお金は物件購入後、毎月返済していくことになります。

ただし、ここで言う10%はあくまで目安であり、頭金として支払わなければいけない金額は明確には決まっていません。

なので、頭金として支払う割合をもっと高くして、月々の返済額を少なくするということもできます。

頭金の目安は物件価格の10%と言われていますが、自分の経済状況や資金計画に応じて変更することも可能です。

（1）頭金０円でも不動産は購入できる？

頭金として必要な金額は定まっていないため理論上は頭金0円でも不動産を購入することは可能ですが、その場合は銀行からの融資を受けづらくなるため、実際には難しいと言えます。

銀行が融資を行う際は、その人間に返済する能力があるかどうかを判断して審査します。

審査の基準は、その人の年収や貯金、過去から現在におけるローンの返済状況や不動産投資の場合は過去に実績があるかどうかなども判断材料になります。

なので、不動産投資の初心者が最初から頭金0円で物件を購入する場合は、かなりの貯蓄が必要になるでしょう。

反対に、不動産投資で資産運用の実績を付ければ頭金0での不動産購入も可能になることがあるため、最初は自己資金を用意して、投資の経験を積むことが大切です。

２．不動産投資に必要な諸費用の内訳

不動産投資に必要となる費用の内、物件購入時に必要な費用は頭金でしたが、物件を運用していく中で必要な費用を諸費用と言います。

管理会社に支払う料金や、物件にかかる税金がなどが諸費用に当たり、およそ物件価格の3%程度の金額が諸費用として発生します。

ここでは、諸費用の主な内訳について詳しく説明していきます。

順に説明します。

（１）仲介手数料

仲介手数料は、不動産売買契約に際し仲介役となる不動産屋に対する報酬です。

不動産投資においては、不動産を購入するとときと、売却するときの2回の支払いが必要です。

仲介手数料は物件価格に応じて変動し、具体的な金額は次の計算式で求めることができます。

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合は一番下の式が該当し、仲介手数料は105.6万円になります。

上記の計算式で求められる仲介手数料の金額は、法律で定められている上限金額であり、この金額を超えない範囲内であれば各不動産会社が自由に決めることができます。

つまり値引き交渉によって費用を抑えることもできるということですが、管理会社に悪印象を与えかねないのでおすすめとは言えません。

下手に値切ってしまい関係が悪くなってしまうと、お得な収益物件が出てきたときに優先的に紹介してもらうことができなくなることも考えられます。

不動産を保有するときには必ず発生するものだと割り切ってしまい、無理な交渉は控えましょう。

（２）管理費・修繕積立金

管理費は、不動産の管理を依頼する管理会社に支払う報酬で、例えば定期清掃などマンションの共有スペースの管理業務を委託するための資金に充てられます。

管理費の金額は、毎月の賃料の何％という形で設定され、一般的には5%が相場です。

管理業務の質は入居者の満足度や新規入居者の募集などの収益性に関わるため、ある程度高くても質の良い管理会社と契約するのがおすすめです。

また、修繕積立金は、将来的に実施される予定の大規模な修繕に備えて資金を貯めておくために徴収される費用です。

例えば、外壁塗装や修繕、エレベーターの交換などを行うために使われます。

修繕積立金は決まった金額がなく、物件の規模や築年数などに応じて異なります。

不動産投資を始めると、管理費・修繕積立金として毎月決まった額が出ていくため、契約時にしっかりと確認しましょう。

（３）固定資産税

固定資産税は、不動産を保有していることに対して課される市町村税です。

毎年1月1日時点で、各市町村に備え付けられている固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が支払う義務があります。

固定資産税として納める金額は、固定資産評価額×1.4%の計算式で算出されます。

固定資産評価額は物件の価格がそのまま反映されるわけではなく、それぞれの市町村によって評価基準が異なります。

一般的には4月ごろに納税金額が通知され、6月、9月、12月、2月の計4回に分けて納税することになります。

（４）印紙税・不動産取得税

不動産投資における物件を購入する際は、国に印紙税という税金を納める必要があります。

印紙税は、不動産売買契約書に契約金額に応じた収入印紙を添付することで納付が完了します。

具体的な金額については、例えば契約書に記載された金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は印紙税は2万円、1億円超5億円以下の場合は10万円と定められています。

また不動産取得税は、不動産の取得に関して不動産の所在する都道府県によって課される税金です。

不動産取得税は「不動産の価格×標準税率」で計算でき、現在の不動産取得税の標準税率は3％です。

不動産を取得後、半年から1年ほどで納税通知書が郵送されてくるため、それに従って納付してください。

（５）火災保険料・団体信用生命保険料

火災保険や施設賠償責任保険などの保険は、物件所有者が被る恐れのある賠償リスクをカバーするためのもので、加入することをおすすめします。

保証の内容や建物の構造や規模により多少の違いはありますが、ワンルームマンションの場合、基本の火災保険に施設賠償責任保険や地震保険を付けて年間2万円程度が目安です。

どの保険会社も損害保険料率算定機構が定めた参考保険料率を用いて保険料を算出するため、保険料の違いはほぼありません。

また、不動産投資ではローンを組むことが一般的ですが、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入を条件としています。

団信はローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債を肩代りしてくれる保険です。

一般的な生命保険の場合、若いほど保険料は安く、加入時の年齢が上がるにつれて保険料も高くなりますが、団信は年齢によって支払う保険料の金額が変わることはありません。

団信に加入して入れば、借り入れが残った状態でローンの契約者が亡くなっても、保険金から補てんされ、さらに遺族は返済負担がない状態で家賃収入が得られる不動産を相続することができます。

団信の保険料については、契約する保険会社や住宅ローンの形態によって変わるので、自分の目的や資金に合ったものを選びましょう。

３．最低１万円から可能！少額資金で不動産投資を始める２つの方法

ここまで、不動産投資を行うために必要となる資金について説明してきました。

物件を購入するときの頭金に加えて日々の諸費用、さらにはローンの返済など、不動産投資を行うには膨大な費用が必要になります。

しかし、最近は不動産投資の種類も豊富になり、従来のように物件を個人で購入・所有するのではなく、少額から気軽に参加できる不動産投資法が登場しています。

ここでは、少額から不動産投資ができる2つの方法を紹介します。

順に解説します。

（１）REIT（リート）

REIT（リート）は不動産投資信託とも言い、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこで得られた家賃収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品のことです。

1口5万円程度から始められるものもあり、現物の不動産投資に比べるとかなりの少額資金で不動産投資を始めることが可能です。

REIT（リート）のメリットは、不動産の売買や運営はプロの資産運用会社が行うため、投資家は商品を選択・購入するだけで管理に手間が掛からないことです。

運用中は不動産の稼働状況や収支状況について投資法人が開示する決算書類でチェックできるため、透明性が高く安心感があります。

また、REIT（リート）では1口の投資で様々なタイプの複数の不動産に投資することになるため、必然的にリスクの分散が図られます。

REIT（リート）は不動産投資のプロに運用を任せることができるため、知識がない初心者でも始めやすい投資法です。

REITについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

（２）不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、ある不動産に対して複数の投資家から出資を募り、出資額に応じて金銭的リターンを求める投資法です。

最低1万円から始めることができ、現物不動産よりも安く不動産投資をすることができます。

また、資産運用や物件の管理はクラウドファンディングの運営会社が行うため、投資家が行う必要がありません。

不動産クラウドファンディングについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

まとめ

この記事では、不動産投資を行う際に必要な費用について説明してきました。

不動産投資には、物件の購入時の頭金と、運用中の諸費用が必要となる自己資金です。

また、不動産投資は物件購入と賃貸経営を行う方法だけでなく、最近では複数の投資家から少額ずつ出資を募り、運用はプロに任せるスタイルの投資手法も増えています。

そのため、少額資金からでも不動産投資を始めることができるようになり、選択肢の幅は大きく広がっています。

不動産投資に興味が湧いたら、自身の資金状況と投資方針に合った投資法を選択して今すぐ資産を増やしてみましょう。

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