不動産小口化商品とは？３種類の商品の特徴とメリット・デメリットを解説

「不動産投資を始めてみたいけど、数千万円の物件を購入するなんて怖い」
「数千万円のローンを組んでも大丈夫なのかな？」

このように、不動産投資に興味があってもお金の問題があり、なかなか始められない方は多いのではないでしょうか。

しかし、最近は「不動産小口化商品」といって、1万円といった少額から不動産投資ができる商品も登場しています。

不動産小口化商品を活用すれば、お金の問題で不動産投資を諦めていた方も、投資を始められるのではないでしょうか。

この記事では、不動産小口化商品はどのような商品なのか、他の類似商品とは何が異なるのかなどを解説していきます。

記事を読んで少額で不動産投資を始め、不労所得を得られる投資家になりましょう。

１．不動産小口化商品とは何か

不動産小口化商品とは、文字通り少額で不動産投資を始めることができる商品です。

一般的な不動産投資だと、数千万円といった物件を購入する必要があるのですが、不動産小口化商品なら数万円から始めることができます。

この章では、どのような仕組みで小口で投資ができるようになっているのか、また不動産小口化商品の種類について解説していきます。

不動産小口化商品に関する知識を身につけ、投資を考える際の判断材料にしましょう。

（１）不動産小口化商品の仕組み

不動産小口化商品は、投資対象となる不動産を数万円からの小口に分けて販売する商品で、投資家は購入した口数・金額に応じて、不動産の賃料の収入や売却益をもらうことができます。

イメージとしては、複数人で不動産を購入し、金額に応じて収益を分配するような形です。

例えば、1億円のを1万口に分けると、1口1万円で投資家が購入することができるようになります。

不動産の運用によって得られた家賃収入や売却益は、保有口数に応じて投資家に分配されます。

実際に不動産を運用するのは、不動産特定共同事業法という法律に基づき認可を得た事業者です。

不動産小口化商品を購入することで、投資家は管理や運用を事業者に任せ、かつ少額で不動産に投資をして収益を得ることができるのです。

（２）不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、以下の3つの種類があります。

必要資金や運用期間などが、種類によって異なります。

どの商品が自分に向いているかを判断できるようになるためにも、順番に理解していきましょう。

＃１：匿名組合型

匿名組合型は、投資家が事業者と匿名組合契約を結び、投資家は事業者に出資を行う形の不動産小口化商品です。

事業者は投資家から集めた出資金を元手に、自らが不動産を所有して管理・運用を行い、利益を投資家に分配します。

匿名組合型の特徴は、不動産を所有するのは事業者となることで、登記は事業者が行います。

そのため、投資家の名前が登記されることはなく、匿名性がある商品です。

また、投資家の責任は出資金額の範囲内となる有限責任で、出資金額を超える損失を被ることはありません。

匿名組合型は、不動産小口化商品の中でも現在最も多く販売されている商品です。

1口1万円など非常に少額から投資でき、運用期間は数ヶ月から10年程度と短めなこともあり、気軽に投資できる商品と言えます。

ちなみに、後述する「不動産クラウドファンディング」も匿名組合型の商品の1つです。

＃２：任意組合型

任意組合型は、投資家と事業者の間で任意組合契約を結んで不動産投資を行う商品です。

この場合における任意組合契約は、投資家と事業者が組合という団体を作ることに合意し、共同事業を行うことを約束する契約です。

任意組合型では、匿名組合型と大きく異なり投資家と事業主がともに不動産を所有する投資方法になります。

さらに詳しく説明すると、投資家は不動産の共有持分を購入し、共有持分を組合に現物で出資します。

共用持分とは、分解できない資産を複数人で所有する場合における、それぞれの所有者の所有権の割合のことです。

不動産は分解できないので一部を購入して投資を始める、とイメージしていただければと思います。

投資家から共有持分の現物出資を受け、事業者は組合の代表として不動産の管理・運営を行い、利益を投資家に分配します。

以上が任意組合型の仕組みですが、匿名組合型と大きく異なるのが、投資家が不動産を所有していることです。

投資家が不動産の登記を行って所有するため、任意組合型の不動産小口化商品は現物不動産と同じような扱いになります。

もう一つ、匿名組合型と大きくことなるのが、組合員として無限責任を負うため、不動産の運用で大きな損失が出た場合、投資家は元本を超える損失を被る可能性があります。

出資金額は1口100万円程度と、匿名組合型よりも高く設定されているのが一般的です。

運用期間も10年以上の場合が多く、長期投資になる点も現物不動産への投資と似ていると言えます。

＃３：賃貸型

賃貸型は、投資家が不動産の共有持分を購入し、不動産を不動産特定共同事業者に貸し出して管理・運用をしてもらう形の不動産小口化商品です。

任意組合型と同様で、投資家の名前が登記されます。

ただし、任意組合型では共有持分を出資しますが、賃貸型は共有持分を出資せずに投資家が所有したまま、事業者に賃貸する点が異なります。

事業者は不動産を所有せず、管理・運営のみを行い、利益は投資家に分配されます。

ただし、事業者が破産するとその後の意思決定が難しくなるなどの課題があり、賃貸型の商品はあまり多くはありません。

任意組合型と同様、1口100万円程度から、10年以上の運用期間の商品が一般的です。

２．他の投資方法との違い

不動産に投資する方法は、不動産小口化商品の他にもあります。

以下の4つの商品と比較することで、不動産小口化商品にはどのようなユニークな特徴があるのかを解説していきます。

順番に解説していきましょう。

（１）現物不動産との違い

不動産投資は、マンションの一室や戸建てなどを所有し、他人に貸し出して賃料を得たり、値上がりしてから売却して差額を利益として得たりする投資方法です。

不動産小口化商品と現物の不動産投資の大きな違いは、必要資金です。

不動産投資では数千万円の物件を購入するため、一般的には不動産投資ローンを組んで投資を始めます。

一方、不動産小口化商品には1万円など少額でも投資できる商品があり、必要資金が大きく異なります。

少額で投資を始めたい方には、不動産小口化商品の方が合っていると言えるでしょう。

（２）不動産投資型クラウドファンディングとの違い

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネット上で投資したい不動産を選び、出資を行う投資方法です。

実際の管理・運用は不動産を所有する事業者が行い、利益を投資家に分配する仕組みのサービスです。

この特徴からも分かるとおり、不動産投資型クラウドファンディングは、匿名組合型の不動産小口化商品の1つです。

（３）ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングは、インターネット上で資金調達したい企業と投資家を結びつけるサービスで、「融資型クラウドファンディング」とも呼ばれています。

ソーシャルレンディングではさまざまな業種の企業が資金調達をしていますが、不動産事業を行う企業への融資を不動産ソーシャルレンディングと言います。

1万円など小口で投資ができる点は匿名組合型の不動産小口化商品に似ているのですが、ソーシャルレンディングは不動産事業の成功・失敗と収益が連動しない点が異なります。

ソーシャルレンディングは融資なので、あらかじめ取り決めた金利の支払いが投資家の収益になります。

企業が不動産事業に失敗して利益が出なかった場合でも、金利の支払いをする必要があるのです。

また、不動産事業が成功して予定よりも大きな利益が出た場合でも、企業が支払うのはあらかじめ決めた金利だけです。

一方、不動産小口化商品の場合は不動産の運用による利益が投資家に分配されるので、運用に成功すれば収入が増え、失敗すれば収入が減ることが予想されます。

このように、投資家にとっては収益の構造が異なります。

ただし、ソーシャルレンディングにも元本割れのリスクはあります。

企業が金利を支払えなくなったり、元本を返済できなくなったりするリスクはあり、金利が保証されている商品ではないことは理解しておきましょう。

（４）REITとの違い

REITは「不動産投資信託」のことで、証券取引所で売買できる投資信託の一種で、不動産の管理・運用を行う投資会社に運用を任せる商品です。

REITは銘柄によって必要資金が異なるのですが、1口あたり10万円～20万円程度が必要資金の目安となります。

少額で投資を始められる点や他者に管理・運用を任せられる点は不動産小口化商品とよく似ていますが、両者は運用期間が大きく異なります。

REITは証券取引所でいつでも売買できるので、いつ投資を始めても、いつ投資を終わりにしても構いません。

一方の不動産小口化商品は、投資を開始する時期や運用期間が決まっているため、自由に始めたり終わりにしたりすることは原則としてできません。

ただし、REITは証券取引所で売買される商品であり、市場の需要と供給によって価格が変動します。

REIT売却時の値段が購入時よりも低くなると損失が発生してしまうため、値動きの無い不動産小口化商品の方が良い、と感じる方もいます。

３．不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品や類似商品の特徴を理解したところで、次は不動産小口化商品を選ぶメリットを2つ解説していきます。

順番に解説していきましょう。

（１）少額で不動産投資ができる

最も大きなメリットは、少額で不動産投資ができることです。

不動産投資型クラウドファンディングのような匿名組合型の不動産小口化商品なら、1万円でも不動産に投資することができます。

残念ながら、不動産投資に興味がある人でも、「数千万円のローンを組むのは怖いな」と思って諦めてしまう方が大勢いらっしゃいます。

不動産小口化商品なら資金面のハードルが低いので、今まで不動産投資を諦めていた人でも始められるでしょう。

また、興味があるから少しだけ試してみたい、と考えている方にとっても投資しやすいです。

（２）運用期間中の値動きが無い

不動産小口化商品には、運用期間中に値動きが無いというメリットがあります。

上述したREITを始め、株式や投資信託など一般的な投資商品は値動きするものが多いのですが、価格が下がって損失が出るのが不安な方も大勢いらっしゃいます。

不動産小口化商品は運用期間中に価格が変動しないので、そのような方でも始めやすいメリットがあります。

４．不動産小口化商品のデメリット

最後に、不動産小口化商品のネガティブな面を以下の3つのデメリットとして紹介していきます。

どのようなデメリットがあるのかを理解してから投資を始めましょう。

（１）申し込みの倍率が高い

不動産小口化商品は出回っている商品の数が少ないため、倍率が高くて申し込みに漏れてしまう可能性があります。

基本的には先着順で申し込みをすることもあり、タイミングを逃すといつまでも投資を始められない、といった状況になってしまいます。

特に不動産投資型クラウドファンディングは人気があり、募集期間が終了するよりも早く募集金額に到達し、募集が締め切られてしまうことがあります。

投資機会を逃さないためにも、不動産投資型クラウドファンディングのサイトに登録したら、案件の募集開始予告のメールを受け取れる設定にしておくなどの対策をしましょう。

（２）運用期間中に解約できない

不動産小口化商品は、途中で解約できる場合とできない場合があります。

人気のある不動産投資型クラウドファンディングは、原則として解約することができません。

また解約できる場合は買い手を探して売却することになりますが、そもそも市場が小さいので買い手を見つけることができず、売却したくてもできない場合があります。

途中でお金が必要になって困ることが無いよう、運用期間を調べ、その間には使う必要がないお金で投資をしましょう。

（３）土地や建物を所有できるわけではない

不動産投資型クラウドファンディングなど、匿名組合型の不動産小口化商品の場合、土地や建物を所有することはできません。

現物の不動産投資であれば土地や建物を所有できるので、不動産を担保に借り入れをするといったことも可能ですが、不動産小口化商品では難しいです。

任意組合型で共用持分を所有している場合でも、不動産が小口に分割されている時点で物件価値が低く見積もられ、担保にすることは難しいです。

不動産小口化商品は物件全体を所有できるわけではないので、このようなデメリットが生じてしまいます。

まとめ

不動産小口化商品について解説してきました。匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3種類があり、それぞれ仕組みや必要な投資額、運用期間が異なります。

不動産投資はハードルが高く感じている方も、少額で不動産に投資できる不動産小口化商品なら、投資を始めやすいのではないでしょうか。

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