不動産投資ローンを低金利で借りるための条件とは？金融機関・物件・借主の条件を解説

「不動産をできるだけ低金利で購入したい！」
「自分はこれ以上金利を低くすることができるのだろうか？」

不動産投資を始めるとき、ほとんどの人は「不動産投資ローン」を組むことになり、金利の高さに悩んでいる投資家も多いことでしょう。

金利が高すぎるローンを組んでしまうと、投資の収益よりもローンの返済の方が大きくなり、投資で損をする状態にもなりかねないので、金利はできるだけ安く借りたいものです。

実は、自分の努力やちょっとしたポイントを抑えれば、金利を下げてローンを借りることができます。

この記事では、金融機関や物件、借主の属性によってできるだけ低金利でローンを組む方法を解説していきます。

低金利でローンを組み、安定した不動産投資ができるようにしましょう！

１．銀行ごとの金利比較・融資条件

不動産投資ローンを組むとき、真っ先に選択肢に上がるのは銀行でしょう。

しかし、銀行と一口に言っても、都市銀行と地方銀行とでは金利や審査の条件が異なります。

さらに銀行以外にも、信用金庫やノンバンクといった選択肢もあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

そこで、この項目では5つの金融機関の金利や融資条件を紹介し、比較していきます。

どの金融機関で不動産投資ローンを組むのが良いのか、投資を始める前に考えていきましょう。

金融機関	金利の目安	融資条件
都市銀行・メガバンク	1％強程度	厳しめ
地方銀行	1.5％～4.5％程度	中程度、ただしエリアが限られる
信用金庫	2％程度	中程度、ただしエリアが限られる
ノンバンク	3％～	優しめ
日本政策金融公庫	1.2％～2.0％程度	公益性重視のため、目的による

（１）都市銀行・メガバンク

都市銀行・メガバンクは、他の金融機関に比べて低金利なローンを組みやすいです。

ただし、審査条件が厳しいデメリットもあり、年収や勤続期間で弾かれてしまうこともあり、また他の借り入れ状況、職業、年収等によっては頭金が必要な場合もあります。

よって、路線価が高い新築物件など、入居希望者が多く失敗するリスクが低い不動産投資の際に使うと良いでしょう。

例えば、みずほ銀行の不動産投資ローンの金利は頭金なしで「年率1.575％～」とされており、かなり低い金利が設定されています（2020年11月18日現在）。

ちなみに、メガバンクの支店は全国各地にありますが、支店によって金利の設定が変わることは基本的にはありません。

このように都市銀行・メガバンクの金利は1％強程度と低いため、まずは都市銀行・メガバンクに相談してみると良いでしょう。

（２）地方銀行

地方銀行は都市銀行・メガバンクよりは金利が高い傾向にあり、1.5％～4.5％程度になることが多いです。

しかし、審査基準は柔軟な傾向があり、都市銀行・メガバンクでは審査に通らない物件でもローンを借りられることがあります。

利回り重視で築年数が長い中古の物件や、大都市圏ではない郊外の物件に投資したい場合、地方銀行を利用すると良いでしょう。

ちなみに千葉銀行のアパートローンでは、2020年10月時点で変動金利が2.475％となっています。

都市銀行・メガバンクよりは高い水準になっていることが分かるので、都市銀行・メガバンクの審査が通らなかったときの選択肢として活用したいところです。

なお、経営者の方で既に付き合いがある地方銀行の場合、不動産投資ローンの金利を優遇してくれる可能性があります。

ビジネス上でも良好な関係を築くため、あえて付き合いのないメガバンクではなく、付き合いのある地方銀行でローンを借りるという考えもあるので、柔軟にご検討いただければと思います。

（３）信用金庫

信用金庫は「地域の資金を地域に還元する」というコンセプトの金融機関です。

銀行とは異なりますが、類似した事業も行っており、信用金庫でも不動産投資ローンを組むことができます。

信用金庫の不動産投資ローンの金利は2％程度で、都市銀行と地方銀行の間あたりの位置づけです（2020年11月現在）。

ただし、信用金庫は信用金庫法の制約のため、営業できる地域が限定されています。

そのため、物件の所在地やローンの借主の住所によっては、使えない信用金庫も出てきます。

信用金庫の審査は地方銀行と同じくらいの厳しさで、都市銀行・メガバンクよりは審査に通りやすいので、信用金庫が使える場合は活用するのがおすすめです。

（４）ノンバンク

ノンバンクとは、預金業務を行わず貸し付けだけを行う会社のことで、クレジットカード会社、消費者金融、信販会社などのことです。

不動産投資ローンの金利は3％～5％程度と高くなりがちなのですが、審査条件は他の金融機関よりも緩いことが多く、ローンを借りやすいメリットがあります。

さらに、地方銀行や信用金庫と違ってエリアの制限もないので、誰でも利用しやすいです。

例えば、ノンバンクのオリックス銀行の不動産投資ローンの場合、変動金利は3.675％となっており、他の金融機関よりも高い金利設定になっていることが分かります。（2020年11月18日現在）

ノンバンクは審査条件が緩くて誰でも利用しやすいのですが、その反面、金利が高めというデメリットがあります。

場合によっては不動産からの家賃収入よりもローンの返済の方が高くなることも考えられるので、慎重に利用しましょう。

（５）日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系金融機関で、一般の金融機関の業務を補完する公益性の高い事業を行っています。

ただし、「投資のために不動産を買いたいから融資してほしい」と言っても、聞き入れてもらえない可能性があります。

日本政策金融公庫は国民の事業を支援する立場なので、「事業目的で不動産を購入する」という建前が無いと、融資してもらうことは難しいでしょう。

また、投資用不動産を販売する会社が、日本政策金融公庫に対応していないこともあります。

会社が対応しており、不動産賃貸事業のための融資であることを証明できる場合は、日本政策金融公庫も選択肢に入ってきます。

日本政策金融公庫の金利は比較的低金利で、1.2％～2.0％程度（2020年11月現在）と魅力的なのは確かなので、活用できそうな人にはおすすめです。

２．ローン金利を左右する2つのポイント

不動産投資ローンの金利を下げることができれば、投資家の支出が少なくなるので、投資を成功させやすくなります。

そこで、ローンの金利を下げるためのポイントについて見ていきましょう。

物件と借主の特徴のそれぞれに以下の表のようなポイントがあるので、それぞれ解説していきます。

物件	立地、耐用年数、換金性
借主	安定した収入、勤続期間、自己資金、他の借り入れが少ない、不動産投資ローンの返済実績

これから物件を選ぶなら物件のポイントを意識し、投資家は自分の信用力を高めるために借主のポイントを満たせるように工夫しましょう。

（１）物件のポイント

まずはローンの金利を下げるための、物件側のポイントを見ていきましょう。

以下の3つのポイントを多く満たすほど、低金利でローンを借りやすくなります。

基本的には、アパートよりもマンションの方が以上の3つのポイントを満たしやすいので、マンションの方が低金利でローンを借りやすいです。

それでは、それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

＃１：立地が良い

物件側のポイントで重要なのが、「収益を上げられる可能性が高い物件かどうか」です。

その中でも分かりやすい指標で重視されるのが、物件の立地の良さです。

駅に近いなど利便性の良い場所に建つ物件は、入居希望者も多くなるため空室リスクが低く、不動産投資で成功しやすくなります。

特に、利用者の多い駅かどうか、最寄駅から徒歩10分以内かどうかを指標とする投資家が多いです。

入居希望者が多いほど家賃収入は安定しますし、金融機関が貸したローンの返済も滞りにくいと考えられるため、立地の良い物件の方がローンの金利を低く設定してもらえる可能性が高いです。

＃２：耐用年数が長い

法定耐用年数が長い物件の方が、ローンの金利が低くなりやすいです。

すなわち、木造で耐用年数が22年の物件よりも、丈夫なRC構造で耐用年数が47年の物件の方が、低金利でローンを借りやすいです。

また、同じ構造の物件であっても、中古物件の場合、「残存耐用年数」も重要になってきます。

残存耐用年数は中古物件における耐用年数のことで、残存耐用年数が長い方が低金利でローンを借りやすいです。

その理由として、RC構造や残存耐用年数が長い物件ほど不動産投資ローンを長期で組むことができ、毎月の返済額が少なくなることが挙げられます。

毎月の返済額が少ないほうが、返済が滞るリスクが低くなるので、金融機関も低い金利でローンを貸しやすくなります。

したがって、RC構造など丈夫で法定耐用年数が長い物件の方が、ローンの金利の面では有利になる場合が多いです。

＃３：換金性が高い

中古での売却のしやすさも、ローンの金利に影響します。

理由としては、不動産投資がうまく行かなかった場合、売却した資金をローンの返済に充てられるため、返済が滞りにくいと考えられることなどが考えられます。

一般的には、マンションの方がアパートよりも売却しやすいと考えられており、アパートよりも低金利でローンを組むことができます。

以上の理由を総合すると、アパートよりもマンションの方が低金利でローンを組める可能性が高いです。

確かにアパートの方が利回りが高いため、収益を狙う投資家に注目されているのですが、アパートはローンの金利も高くなりがちというデメリットがあります。

マンションは利回りはそこまで高くないものの、ローンの金利も低いというメリットがあるため、融資条件も考慮して投資する物件を選んでいきましょう。

（２）借主のポイント

次に、ローンの金利を下げるための借主側のポイントを見ていきましょう。

以下の5つのポイントを多く満たすほど、低金利でローンを借りやすくなります。

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

＃１：安定した収入がある

サラリーマンなどで毎月決まった収入が入ってくるなど、収入が安定している人は、低金利で不動産投資ローンを借りやすいです。

銀行などの金融機関は、「この人にお金を貸したとして、きちんと返済してもらえるかどうか」を重視するため、安定した収入は最も重要視されるポイントです。

途中でお金を返せなくなるリスクがある人の場合、金利を高くしておかないと金融機関が損をするリスクがあるので、金利が高くなりがちです。

返済能力が高い人には金利を低くしても金融機関は貸し付けによる利益を得られるので、安定した収入がある人は低金利でローンを借りやすいのです。

＃２：勤続期間が長い

サラリーマンの場合、1つの会社に勤めている期間が長い人ほど信用が高く、ローンを低金利で借りやすい傾向があります。

ローンを組んでからすぐに借主が退職して収入が途絶えてしまったら、金融機関としては「この先もローンの返済をきちんとしてくれるかな？」と不安になってしまいます。

ですが、既に長期にわたって1つの金融機関に勤めている借主の場合、定年退職以外の理由で辞める可能性は低いだろう、と考えられます。

したがって、定年退職までは安定した収入が得られる人だろうと考えられ、信用力が高まるので、ローンを低金利で借りやすくなります。

＃３：自己資金が多い

不動産を購入するとき、一部を自己資金で支払い、残りをローンでまかなうのが一般的ですが、自己資金が多い人の方が、ローンを借りる金額が少なくなり、低金利で借り入れしやすくなります。

金融機関としも、金額が少なければ返済の確実性も高まるので、低金利でも貸し付けしやすくなるからです。

また、自己資金を貯める余裕があるということは、安定した収入があって貯金の習慣もあり、お金の使い方にも問題がないと考えられるため、個人の信用力も評価されます。

一方、自己資金をまったく支出せず、不動産の購入価格すべてをローンでまかなうことを「フルローン」と言います。

フルローンの場合、審査が厳しくなったり金利が高くなったりするので、自己資金を捻出した方が金利を低く抑えやすくなります。

＃４：他の借り入れが少ない

不動産購入の際に他の金融機関からの借り入れが少ない人は、低金利で借り入れを行なう事ができます。

他の借り入れとは、他の不動産投資ローンや自動車やマイホームのローン、クレジットカードのリボ払いの返済、その他の借金などです。

他にも借り入れが多い人の場合、金融機関は「この人にさらに貸し付けをして、きちんと返済してもらえるのだろうか」と疑問を持ってしまいます。

審査が厳しくなったり、審査に通ってもローンの金利が高くなる可能性があるので、他に借り入れがある方は不動産投資ローンを組む前に、できるだけ返済しておきましょう。

また、他の借り入れの返済で滞納しているものがあると、不動産投資ローンの審査でもかなり不利になってしまいます。

滞納を返済することはもちろん、できる限り借り入れを少なくしておくことで、金融機関からの信用が改善するので低金利で不動産投資ローンを借りやすくなります。

＃５：不動産投資ローンの返済実績がある

既に不動産投資ローンを借りて不動産投資をしており、今まで滞りなく返済できている人は、金利を引き下げてもらいやすくなります。

不動産投資が初めてではなく、今までの投資で成果が出ていることは、大きな信用になります。

過去に不動産投資ローンの審査に通っており、実績もあるからです。

金融機関との交渉材料で使えるので、不動産投資が初めてではない方は、積極的にアピールしていきましょう。

まとめ

不動産投資ローンの金利について解説してきました。ポイントをおさらいしておきましょう。

不動産投資ローンを低金利で借りることができれば、無駄な支出を少なくすることができるので、不動産投資が成功しやすくなります。

借主の属性など自分の努力で変えられることもあるので、投資を始める前に、少しでも低金利でローンを組めるように対策しておきましょう。

ローンを組まずに1万円から不動産投資をしましょう！

「不動産投資を始める時にローンを組めるかどうかが不安だ」
「もっと少額から不動産投資がしたい」

ローンの金利が不安な方のために最低1万円からローンを組まずに不動産投資ができる五黄ファンドを紹介します。

そのため、五黄ファンドにあなたのお金を預けると、勝手に運用してくれて年間で7%リターンを得ることができます。

7%で30万円を3年間運用した場合、たった3年間で銀行に預けているだけよりも、63,000円も得することになるんです！

【30万円を3年間五黄ファンドに預けた場合】

	銀行に眠る30万円	五黄ファンドに預けた場合
元金	300,000円	300,000円
1年目	300,000円	321,000円
2年目	300,000円	342,000円
3年目	300,000円	363,000円

なお、同じ条件で5年間預けておくと、105,000円ものリターンが返ってきます。

そう思うと金利が0.001％などの銀行に預けているのは勿体なくありませんか？

銀行に預けているお金を五黄ファンドに預けておくだけで、勝手に増やして返してくれるんです。

さらに、五黄ファンドは他社サービスよりも優れている点があります。

それは、1万円から預けられること。

他社サービスでは、最低出資金額が100万円のサービスもあります。

が、より簡単にあなたの貯金を投資に回そうとすると、100万円もない場合もありますよね。

五黄ファンドは、1万円から出資が可能なので、誰でも簡単に、そして少額から投資ができる最強の投資方法なのです！

以下は、他社サービスMと比較した表です。

	五黄ファンド	他社サービスM
最低出資額	1万円	100万円
投資利回り	5～7%	6～7％
申込手数料	無料	無料

100万円からしか出資ができない他社サービスMに比べて、五黄ファンドは1万円から出資ができるので、今すぐ始められます。

このように、五黄ファンドならローンを組まずに最低1万円から不動産投資を始めることができるのです。

あなたもぜひ、五黄ファンドで投資をしてみましょう！