ワンルーム投資は儲からない？営業が伝えがちな間違ったメリット４選

「ワンルーム投資を勧められたけど儲からないって聞いたことある」
「ワンルーム投資って本当に儲かるの？」

このような疑問を持っているのではないでしょうか？

結論からいえば、ワンルーム投資は営業の方がいうような上手い話ではないことが多いので、事前に正しい情報を理解しておきましょう。

今回は、ワンルーム投資で営業マンが主張するメリットとその実態、注意すべきポイントについて取り扱って行きます。

ワンルーム投資が気になっている方は、ぜひおさえておくべきポイントを理解して行きましょう！

１．営業が伝えがちなワンルーム投資のメリット４選

ワンルーム投資をおすすめする営業の方々は、いろいろな角度からワンルーム投資は儲かるということを伝えてきます、

しかし、あくまで可能性の話であることがほとんどであり、そのまま買っただけでは大きな損失につながることもあります。

ここでは、営業が伝えがちな代表的な4つのメリットとその実態を見て行きます。

それぞれの特徴を順に説明します。

営業トーク１：立地が良いので家賃が下がりません

家賃収入を期待する人が多いことから、営業の方は良好な立地による家賃下落リスクがないということを主張されることがあります。

しかし、現状のほとんどの物件において家賃下落リスクがないことはありえません。

実際に日本の家賃推移は築年数に応じて下落しています。

（引用：経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由）

つまり、立地関係なく平均として下がっているため、必ず下落リスクは存在します。

また、少しの築年数が上がるだけでも家賃が下がる傾向にあり、周辺環境も常に変化するため現状が良くても将来的なリスクは常に存在します。

家賃下落リスクがないと言われた時は注意しましょう。

営業トーク２：この地域は空室がほとんど発生しない

エリアによっては空室リスクが少ないため、安定した家賃収入が必ず得られるということを主張されることがあります。

物件をリノベーションしたり、修繕をしたりするなど常に入居者獲得の定期的なメンテナンスは必要となります。

エリア自体の人口が減っている場合や建物自体の老朽化などにより、エリアだけでは空室リスクがないことは保証されません。

また、そもそも該当エリアが現在は栄えている地域かもしれませんが、年々減少傾向にあるかもしれません。

エリアを強調して物件をすすめられた時は、自分でもそのエリアの人口動態やアクセスなど物件周辺環境を調べるようにしましょう。

営業トーク３：新築なので有利

新築の物件であるため、人気が高いなどの理由でおすすめされることがあります。

しかし、新築ワンルームマンションは利回りが非常に低く、収入としてはほとんど手元に残りません。

新築ワンルームマンションの表面利回りは平均で3~4%で、そこから諸経費を引いたとすれば最悪の場合1%を下回ることもあります。

また、新築マンションは家賃下落のリスクが大きく、新築当時に入居してから次の募集時には賃料が下がることもあります。

新築であるから儲かりやすいという思想は危険ですので注意しましょう。

営業トーク４：節税対策になる

ワンルーム投資は節税対策として非常に有効であることを主張されることがあります。

しかし減価償却などの適用により、家賃収入以上の経費がかかるときのみ、その損失分が税金控除対象となるなど節税対策となるのは非常に限定的です。

ローンを組んで購入することが多いため、収入より返済が大きくなる傾向にあり、実際は節税額を考慮してもそれ以上の損失が発生することもあります。

よほど貯蓄がすでにある場合以外は節税対策としての購入はメリットよりもデメリットが多いです。

自分の収入や貯蓄と節税できる額を調べた上で必ず判断しましょう。

２．ワンルーム投資を成功させるには？

ワンルームマンション投資の注意点を理解した上で、それでも投資したいときに、成功させるにはどのようなことを行うべきか解説して行きます。

順に解説します。

（１）長期投資であることを意識する

不動産投資は初期費用が非常に大きく、かつ日本では資産価値を保つことが難しいため売却する場合も値下がりしてしまうことがほとんどです。

そのため、毎月の家賃収入などを含めて長期的に利益を出していくということを意識しておく必要があります。

また、長期的な値下がりも考慮した収支シミュレーションなども事前に行うことをおすすめします。

修繕費用や自己資本、想定の家賃収入や税金を含め計算するとどのくらいの年数でプラスになるのかイメージできるようになります。

長期的な投資であることを意識して行うことが必要です。

（２）利回りを意識しすぎない

できるだけ早く利益を出したいと考えて高い利回りの物件を優先的に選ぶことは避けましょう。

利回りが高いということは、買い手が非常に少ない、物件のクオリティや周辺状況が悪いなど、そもそも高いだけの理由があります。

また、利回りには想定利回りなのか実質利回りなのかも必ず確認しておく必要があります。

宣伝として実質利回りよりも大きい想定利回りが使われることもありますが、重要なのは実質利回りです。

こちらに関して詳しく書いた記事を過去に解説しているので、詳しく知りたい方はぜひ参照ください。

物件の利回りではなく、物件の内容・周辺状況・実質利回りなどを考慮して選びましょう。

不動産投資における利回りには、実質利回り、表面利回り等ありますが、それぞれきちんと理解できていますか？

理解できているか怪しい人は以下の記事を参考にしてください。

（３）不動産会社選びは慎重に行う

ワンルーム投資は長期的な投資となるため、不動産会社は時間をかけて選ぶことが成功のポイントとなります。

不動産投資に詳しく、最新の動向に詳しいプロをみつけるために自分で調べたり直接話してみる必要があります。

物件を売りたいだけの営業マンなのか親身に向き合ってくれる方達なのか、しっかり見極めなければ大きな損失を出し続けることになります。

また、物件を購入する際、入居者との対応・広告・持管理などは不動産投資専業でもない限り難しいので、管理会社も見つけてくれる不動産会社をおすすめします。

メリットばかり強調するような会社ではなく、きちんと向き合ってくれる不動産投資は時間をかけてでもしっかり調べて選びましょう。

３．ワンルームを購入しなくても不動産投資をする方法

不動産を購入してワンルーム投資を行うことに抵抗がある方、資金が少ないため厳しい方には、ワンルームマンションを購入せずとも不動作投資ができる方法があります。

不動産投資のように数百万円も必要なくおよそ5,000~1万円から始めることも可能です。

順に解説します。

（１）REITに投資

REITは、投資家から資金を集めてそこから家賃収入や売却益をリターンとしてえられる投資で、株式市場で購入することができます。

市場が空いている時はいつでも売買ができるため、早い損切りや長期保有が非常に簡単にできます。

また、米国や欧州、その他海外の不動産もREITとして購入することができるため、日本以外の不動産投資に興味がある方にもおすすめです。

一つの株式でたくさんの物件に投資しているため、分散投資の観点からもワンルーム投資のリスクを抑えることができます。

（２）不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、たくさんの投資家から資金を集めて運用会社が代表して不動産投資を行ってくれるサービスです。

不動産クラウドファンディングは少額をたくさんの投資家から集めることで、不動産投資を行うことができます。

一口5,000円～1万円から開始することができ、出資金額に応じてリターンが配分されます。

また、資産運用や物件の管理はクラウドファンディングの運営会社が行うため、投資家が行う必要がありません。

平均的な利回りは3～6%となり、およそワンルーム投資と大差ありません。

不動産の管理の必要もなく、少額から始められるため投資初心者でも安心して始めることができます。

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まとめ

今回はワンルーム投資は実際に儲かるのかどうか？について解説してきました。

一般的に言われているメリットも、実態としてはかなり怪しく現実的に儲かる物件を見つけて着実に運用することは難しいです。

現在は、不動産を購入しなくても不動産クラウドファンディングで投資するなどさまざまな方法があります。

ぜひ今回の内容を参考に、ワンルーム投資の理解を深めて検討してみましょう！

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