「不動産投資はやめとけ」と言われる理由とは？注意すべき点を解説

「老後資金のために不動産投資を始めてみたいけど危ないの？」
「不動産投資はやめといたほうがいいと聞くけどなんでだろう？」

等の疑問をお持ちではありませんか？

実は不動産投資をやめとけ、と言われるのには多くのリスクがあるからです。

そこで今回は不動産投資についてのリスクと不動産投資に向いている人・向かない人の特徴をご紹介します。

この機会に不動産投資のリスクについて理解し、不動産投資を始める時の自己判断材料を増やしましょう！

１．なぜ不動産投資はやめとけと言われるのか？

不動産投資には見えないリスクがたくさん存在しています。

また日本の景気やその土地の都市化も大きく関わってきます。

これから不動産投資をしよう！と考えているマンションの近くにもし大型ショッピングモールができたら、家賃を上げられて収入が増えることもありす。

また、その逆に近くの大型ショッピングモールが移転になって周りに何もなくなってしまったら、家賃価値が下がってしまうなんてことも考えられます。

それらを踏まえて更に詳しく不動産投資のリスクをご紹介していきます。

２．【１０選】不動産投資のリスク

ここでは不動産投資が危険だと考えられている理由を以下10選紹介します。

順に説明します。

（１）借金の返済リスク

不動産投資をする際には初期費用が大きくかかります。

もちろん買う物件の規模や土地にもよりますが、初期費用は何百万〜何千万と高額です。

一括で買う方もいるでしょうが、多くの人がローンを組んで購入します。

ローンを組む＝借金です。

ローンの返済は信用問題にも関わるので必ず期日までに収める必要があります。

赤字になった場合は自分の本業の給料や貯金からローンの返済を行わなくてはなりません。

そうすると投資のために買ったのに赤字で生活まできつくなってしまう、という本末転倒な結果になってしまうことも。

余剰資金などで無理のないローン返済計画を組むことが大切です。

また、赤字になってしまった時のことも考えておきましょう。

（２）空室リスク

マンションやアパートに不動産投資する際には必ず考えなくてはいけないのが空室のリスクです。

空室が続くと当たり前ですが、その分家賃収入が減ってしまいます。

赤字になってしまい、ローンの返済に追われることも。

空室がなければ不動産投資で赤字になることはほぼないと言えますが、空室が多ければ赤字になる可能性は高くなります。

不動産投資をして賃貸料で利益を得るときは空室がなるべく出ないように、立地条件や家賃相場を調べてその物件の需要と供給をしっかり確認することが大切です。

（３）家賃滞納リスク

空室リスクよりも深刻ともいわれている家賃滞納リスクについて紹介します。

家賃を回収出来ない場合、その家賃は「未収金」として処理しなければなりません。

未収金とは、商品、サービスを提供しそれに対する対価の支払いをうけていない債権のことになります。

お金を回収できていないにも関わらず、帳簿上は利益となってしまいその額に対して税が発生してしまいます。

退去を命じるにも3ヶ月の滞納実績がなければならない為、訴訟を起こし強制退去させることができたとしても約10ヶ月はかかってしまいます。

大きな損害をだしてしまう家賃滞納リスクは不動産投資をやめとけ、といわれる大きな理由のひとつです。

（４）家賃下落リスク

不動産の価値は経過年数に応じて下落していき、当然家賃価格も下がるのが普通です。

新築1年目の物件より、10年目の物件のほうが家賃が安いですよね。

一般的に新築の賃貸ではその周辺の同じような物件に比べてプレミアム家賃で貸し出すことができます。

プレミアム家賃とは新築時のみの周辺相場よりも高い家賃で入居者が決まりやすくどの地域においても借家住宅の経年劣化による家賃の下落率は年間に換算すると1％程度といわれています。

築年数が経過すれば家賃も減少しますので赤字にならないようローンの返済計画を立てることが重要になります。

また家賃下落は「空室」が続くことでも起こることがあります。

空室が続くと次の住人を見つけるために家賃を下げて、住んでもらいやすくする必要がでてきます。

空室リスクを減らすことは家賃下落のリスクを減らすことにも繋がりますよ。

（５）修繕リスク

不動産投資には修繕のリスクがあり、新築物件、中古物件ともに時間が経過すると修繕の必要がでてきます。

修繕の内容には以下のものがあります。

• 入居者の入退去時のリフォーム代
• エアコンや給油機の取替、交換
• 室内リフォーム

様々な修繕リスクが不動産投資にはあります。この修繕費用は必ず必要なものになるため事前に積み立てておくことがおすすめです。

（６）初期資金不足リスク

不動産投資を始めるにあたって、初期資金には購入したい物件の約15％が必要になります。

例えば3,000万円の物件を購入するとその初期資金は450万円ほどになるといわれています。

この初期資金は「余剰資金」、つまり余裕のある資金から捻出することがいいとされています。

不動産の初期費用の代表的なものが以下あげられます。

• 物件の頭金
• 融資事務手数料
• 融資保証料
• 印紙代
• 火災、地震保険代
• 登録費用
• 司法書士費用
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 固定資産税、都市計画税

これらをまかなう初期資金は大きい金額になりますので、これだけの初期資金をかけて、ローンを組んで、なおかつ赤字になるリスクも高いことから不動産投資は初心者には難しい商売であると考えられています。

（７）金利上昇リスク

不動産投資をはじめる際にローンを組むと必ずセットで考えなければいけないのが、金利上昇リスクです。

現在の日本は日本銀行のゼロ金利政策により超低金利といえます。

ですがこの超低金利は永遠に続くことはなく、もし物件購入時から金利が上昇すると最悪毎月のローン返済額が家賃収入を超えることも考えられます。

金利上昇リスクを理解し、想定することは不動産投資を成功させるには欠かせないポイントです。

ローンの金利には変動金利と固定金利があり変動金利は固定金利に比べて金利が安く設定されている代わりに金利変動があります。

固定金利は変動金利に比べて金利設定が高いですが金利変動リスクがなく毎月同じ金額の返済になりますのでおすすめですよ。

（８）災害リスク

不動産投資は建物という現物への投資のため地震や台風、洪水などの自然災害および火災のリスクも考えておかなければいけません。

災害はいつ、どこで発生するかわからずどの物件でも同じリスクがあります。

災害状況によっては修復不可能になることもあります。

その場合、多額の負債だけが残ってしまう場合も。

不動産投資において災害にそなえる保険に加入することはとても重要でリスクを減らせる最善の手段です。

主に不動産投資のときに加入できる保険は以下のものがあります。

• 火災保険
• 家財保険
• 団体信用保険
• 施設賠償責任保険
• 地震保険

また、地震保険は単体での加入はできないので火災保険とセットで加入する必要があります。

（９）事故物件リスク

不動産投資において事故物件のリスクも存在します。

法律上の事故物件を以下ご紹介します

この中でも心理的瑕疵物件「死」に関する問題に直面した時の経営上のダメージは大きなものになります。

殺人事件や自殺がおきてしまうとその部屋が空室になるだけではなく他の入居者も退去してしまうことも考えられます。

その後も数年間借り手がつかないこともあります。

今は自殺、他殺、孤独死などに備えた火災保険もあり不動産投資を始める際にはリスクヘッジのために加入を検討してみてください。

不動産投資は、自分では予測できない突発的なリスクもあり不動産投資はやめとけと言われる原因にもなっています。

（１０）人口減少リスク

土地の価格は人口と比例しやすく、人口が減少するとともに土地価格も下落していきます。

土地の価値は現在の価格だけではなく将来的な価格も予想することが大切です。

また人口減少のスピードが早い地域で不動産投資を行うことは賃貸需要下がり、家賃が下落する恐れがあり、人口の50％以上が65歳以上の高齢者で形成されている限界集落と呼ばれる地域

賃貸需要は少ないとされているので合わせて注意しましょう。

入居者をしっかり確保できていれば土地の高い都心部の物件よりも土地の安い地方都市のほうが利回りが高くなることもあり、人口減少時の日本において、物件を選ぶ際は地域や単身世帯な

ターゲットを絞り土地の価格が高いエリアを避け利回りを狙う投資スタイルも有効といえます。

高い土地でリスクを負うよりは安い土地でなるべく空室リスクの少ない物件を選んだ方が同じリスクにしても負担が少なく済みますよ。

３．不動産投資に向いていない人の特徴とは？

ここでは不動産投資に向いていない人の特徴についてご説明します。

順に説明します。

（１）不動産投資についての勉強をする時間がとれない人

不動産投資を成功させるには十分な勉強が必要不可欠です。

不動産投資はリスクも高く購入時にどのような物件をどんな条件で購入するかを最初に決めておく必要があります。

そのため時間を惜しまず自分の目的、規模にあった不動産をリサーチしておくことが大切です。

基本的な勉強内容には以下のものがあります。

勉強がめんどくさい、時間をとれないという方は不動産投資に向いていないと言えます。

（２）楽観的で営業の意見を鵜呑みにしてしまう人

不動産投資では無数にある不動産の中で自分の理想に近い物件を探し出し、購入を決断しなくてはなりません。

楽観的にどうにかなるか〜と考えてしまい契約をしてしまう人は不動産投資にむいていないといえます。

「人気の物件で今買わないと売れてしまいますよ」という営業の言葉を鵜呑みにして自分のイメージと違う物件を買ってしまうなんてことは避けなければいけません。

仲介業者の営業や他人の意見に流されやすい人も不動産投資を失敗してしまう可能性があるため、向いていないでしょう。

（３）すぐに利益が欲しい人

不動産投資は30年以上のローンを組み運用する投資になります。

長い目で利益を考えることが大切です。

不動産投資は今すぐには利益が出なくても長い目で見ると利益がでることも多い投資方法です。

今すぐに利益を出したい人にとって、不動産投資は向いていないといえます。

（４）少しの損失も出したくない人

不動産投資は初期費用が多くかかるため初心者にとってはリスクの高い投資方法です。

高い金額をだして買う不動産に必ず入居者がでる保証も利益が出る保証も何もないからです。

1円でも損いたくなく、マイナスをだしたくない人にとっては先程説明した10のリスクがあるため不動産投資はリスクが大きいです。

少しの損失も出したくない！と考えている人には不動産投資は向いていないと言えます。

４．不動産投資に向いている人の特徴とは？

ここでは不動産投資に向いている人の特徴についてご説明します。

不動産投資に向いている人の特徴は以下のものがあります。

順に説明します。

（１）決断力がある人

上記の向いていない人でもご紹介しましたが決断力のある人は不動産投資に向いているといえます。

不動産投資を行ってみたい、というかたはたくさんいますが最初の行動力をだせるのは一握りです。

その最初の決断力がまず重要になってきます。

いい物件は他の人も狙っていることがありますので、なるべく早く決断することは投資を成功させることにも繋がります。

とはいえ当然ながら物件選びはしっかり行ってリスクを減らす判断は必要です。

（２）ローンを組むことを初期投資と捉えられる人

不動産投資では物件購入資金としてローンを組むことがほとんどです。

マイナスな借金というイメージも強いですが、初期投資だと割り切ってその先の長期的にみた利益を考えることのできる人は不動産投資に向いているといえます。

ローンを組むことは夫妻を抱えることになり利息や滞納などの不安ももちろん出てきます。

焦らず長期的に長い目で見た利益を求めて初期投資出来る人は不動産投資に向いているといえます。

（３）ローン審査が通りやすい人

不動産の投資では年収の約10倍の融資を受けることができるといわれています。

勤続年数が長いかた、安定した企業に勤めている方はローン審査に通りやすいです。

一般的に公的機関や学校法人、医療法人など倒産リスクの少ないところや一部上場企業に勤務のかたなどはローンが通りやすく、不動産投資を始めやすいという特徴があります。

不動産投資を始めたくても、資金が不十分であることやローンが通らないことには何も始まらないので自分でローンを組める額を知っておくことも大切です。

５．不動産投資の失敗例

ここでは不動産投資の失敗例についてご紹介します。

順に説明します。

（１）ローンの返済に追われて…

不動産会社の営業さんに「この物件はとても人気で早く買わないとすぐ売れちゃいます」と言われ、不動産会社の言葉を鵜呑みにして自分で調べずに物件を買ってしまったという、Aさん。

その後借り手が見つからず、空室で赤字が続いてしまいローンの返済に追われることになってしまった。

（２）利回りだけに注目して…

利回りだけを見て不動産投資の物件購入を決めたＢさん。

修繕費や初期資金、予想外の出費がかさんでしまいました。

その後予想外の出費で物件の維持が難しくなってしまい物件を手放すことになってしまった。

（３）節税対策で始めたけど…

節税対策で不動産投資を始めたCさん。

損失を給料で補うことを深く考えなかった為に、赤字になってしまった。

節税対策で買ったものの、損失時のローン返済シミュレーションを行っていなかった。

まとめ

不動産投資はやめとけ、と言われることが多い投資方法ですがしっかりリスクを理解して長期的に考えることが重要です。

また、初期資金不足や予想外などのトラブルに自信がない方は不動産投資には向いていないと言えますのでやめておくのが無難でしょう。

この記事を読んで不動産投資をもっと知りたい方はこちらの記事も読んでみてくださいね。

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