マンションオーナーの５つのメリットとは？仕事内容や注意点まで徹底解説

「マンションオーナーにはどうやったらなれる？」
「メリットや注意点を詳しく知りたい……」

とお悩みではありませんか？

マンションオーナーは不労所得を得られますが、目指すハードルは高く感じますよね。

そこで本記事ではマンションオーナーの仕事やメリット、注意点など詳しく解説します。

マンションオーナーになる手順もお伝えしますので、どんな行動が必要なのかもイメージしていただけるでしょう。

本記事でマンションオーナーの正しい知識を手に入れ、経済的自立に向けて一歩踏み出しましょう！

１．マンションオーナーは2種類ある

マンションオーナーになる場合、真っ先にイメージするのはマンション一棟投資でしょう。

しかし、マンションオーナーには以下の2種類があり、個々のニーズによって使い分けができます。

それぞれの特徴を解説します。

（１）一棟所有

一棟所有のマンションオーナーは、マンションをまるごと所有します。

ほぼ満室で運営できれば高い利回りで家賃収入を得られるのがメリットです。

実際は常に満室とはいきませんが、入居者のライフスタイルによって空室の時期が分散するので、安定した家賃収入が期待できます。

区分所有より大きな資金が必要ですが、担保価値が高く金融機関から融資を受けられるため、サラリーマンでも投資可能です。

ただし、リスクは大きいので物件購入前の準備は徹底しなければなりません。

一棟所有は不動産投資のメリットが最大限に活きる投資方法です。

（２）区分所有

区分所有のマンションオーナーは、マンションの一室だけ所有しています。

1,000〜2,000万円ほどの一棟所有より少ない資金ではじめられ、複数のマンションに分散投資もできます。

同じマンションの1階と5階に一室、マンションAとマンションBに一室ずつといった具合です。

ただし、広告費や固定資産税などのコストが割高になりやすく、高い利回りで家賃収入を得るのが簡単ではありません。

そのうえ1室なので空室になると家賃収入がなくなってしまいます。

マンションの区分所有は手軽にはじめられるイメージがありますが、成功する難易度は高いです。

２．マンションオーナーになる５つのメリット

2種類のマンションオーナーについてご理解いただいたところで、マンションオーナーの素晴らしさをお伝えします。

一棟所有と区分所有の両方に共通するメリットは以下の5つです。

それぞれ詳しく解説します。

（１）キャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙える

マンションオーナーになれば2つの収入が期待できます。

つまり、保有している間は安定した家賃収入が得られ売却すると大きな収益となるわけです。

とはいえ、需要が高く入居者が絶えないマンションを目利きする力が重要になります。

空室が多いマンションは家賃収入が少ないですし、価値が低く買い手がなかなか見つかりません。

また、大きな売却益を得る秘訣は安く買うことです。

一般的なマンションは購入時が最高値で徐々に価値が落ちていきますが、良い物件選びを前提として購入タイミングでも高く売れるケースがあります。

実際に2021年現在では「数年前から安定した家賃収入を生み出していた中古マンションの資産価値が購入時より上がった」という人もいるでしょう。

東京カンテイによると、2013年から2020年にかけて中古マンションの平均価格は上がり続けているからです。

その背景にはマンションが建っている土地の価格や建築費の上昇、歴史的な低金利によるローンが組みやすさなどがあります。

出典：東京カンテイ 

家賃収入を生み出す物件を選び適切なタイミングで購入することで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を最大化できます。

（２）税金をコントロールできる

会社から支払われる給与所得より、不動産所得は税金をコントロールできる範囲が広くなります。

マンション経営にかかる経費が所得から控除され、税金の支払い額を抑えられるからです。

具体的に経費として認められる費用の例をあげました。

同じ収入であっても給与所得より不動産所得のほうが手元に残る金額が大きくなります。

（３）融資を受けてレバレッジの効いた投資ができる

不動産投資は事業とみなされるので、金融機関から融資が受けられます。

そのため本来自分の資金力ではできないレバレッジの効いた投資が可能です。

例えば、10％の利回りが狙える5,000万円の物件があるとします。

フルローンでも以下の理由で物件価格の20％ほどの自己資金が必要ですが、1,000万円あれば購入できます。

その結果、年間500万円の家賃収入を得られ早期リタイアも夢ではありません。

一方株式投資やFXの場合、融資は受けられず1,000万円の自己資金で資産運用することになります。

ただし、より大きなレバレッジを効かせるためには副業で年収を上げたり上場企業に就職したりと金融機関に評価される努力は必須です。

とはいえ他の投資方法と比べると、マンションオーナーとなる不動産投資はサラリーマンでも大きな資産形成ができる可能性を秘めています。

（４）実物資産となる

マンションオーナーが持つのは、モノ自体に価値がある実物資産です。

実物資産はインフレに強く景気に左右されにくい強みがあります。

インフレになると物価と家賃はゆるやかに連動するので家賃収入アップが期待でき、相対的にローンの返済が楽になります。

もし景気が悪くなっても現在の入居者の家賃が安くなるわけではないため、収益が安定しやすいです。

さらにマンションオーナーは所有するマンションに家賃を支払わずに住めます。

しかし、老朽化や災害による故障など実物資産ならではのデメリットには注意すべきです。

火災保険や地震保険で対策し、金融資産にもバランス良く投資することでリスクを分散しましょう。

（５）生命保険・年金の代わりになる

マンションを所有すると、生命保険や年金代わりになります。

生命保険が代わりになる理由は、ローンを組むときに入る団体信用生命保険があるからです。

団体信用生命保険の加入者や残された家族は、一般的に以下の条件でローンの残債を保険金として受け取れます。

そのため家族にローンの返済を引き継がずに済み、資産としてマンションを残せます。

年金代わりになると言われるのは、入居者が住み続ける限り家賃収入が得られるからです。

３．マンションオーナーになる４つの注意点

続いて、マンションオーナーになる4つの注意点をお伝えします。

メリットだけでなく注意点もしっかり押さえましょう。

（１）良い物件選びの難易度が高い

マンションオーナーとして成功するには良い物件を買うのが大切ですが、難易度は高く手間や時間がかかります。

良い物件の代表的な証券は資産価値が落ちにくいことです。

たとえ数年後に1,000万円の家賃収入を得ても、物件の資産価値が1,000万円落ちてしまえば実質収益はゼロとなります。

とはいえ、資産価値が落ちにくい物件は即売れてしまうのでなかなか見つかりません。

運良く良い物件が見つかり購入の意志表示をしても、ライバルが多いため手に入る可能性は10％にも満たないでしょう。

そこで、リーマンショック後のように景気が悪くライバルが少ないタイミングを狙う戦略が思いつきます。

しかし、景気が悪い時期は金融機関が積極的に融資を行わないので、大きな自己資金が必要となり購入のハードルが高くなります。

良い物件を購入すれば少ない労力で大きな収益を期待できますが、本当に大変なのは購入までの過程です。

（２）常に市場動向を観察する必要がある

マンションオーナーを目指すなら、常に不動産市場の動向を観察する必要があります。

すでにマンションオーナーでも今からマンションオーナーになる場合でも戦略を立てるのに役立つからです。

最もわかりやすい例は人口の変化でしょう。

国立社会保障・人口問題研究所によると「2015年から日本の総人口は一貫して減少し、すべての都道府県で2030年以後の総人口も一貫して減少する」というデータがあります。

出典：日本の地域別将来推計人口

しかし、南関東（東京都と周辺県）が占める人口の割合は増える予定なので、今後も都心部のマンションの需要は高く資産価値が落ちにくいと言えます。

出典：日本の地域別将来推計人口

上記のようなデータを分析し「数年後に需要が減りそうなマンションを売却して東京都23区のマンションを購入しよう」といった戦略を立てるわけです。

もし今は高利回りの物件でも将来に期待できる利回りが低い場合、景気が良いタイミングで手放すのが賢いです。

また、地方で高利回り物件のマンションオーナーを目指すならミクロな視点で分析しなければなりません。

例えば人口が1万人程度の市町村でも9,000人分の住居しかなければ需要に供給が追いついてないので、住宅費の高騰が予想できます。

需要に対して供給が少ないエリアなら、購入価格が安い物件を満室で運営でき高い利回りが狙えるでしょう。

市場の動向を観察し物件を目利きできる力を鍛えないでいると、いつの間にかマンションが赤字経営になっているリスクがあります。

（３）ぼったくりのセールスが多い

不動産業界は詐欺まがいのぼったくり案件が多いことで有名です。

特に営業で売ろうとしたりチラシにのっていたりする物件にはご注意ください。

好条件に見える物件でも実は隠れたコストがある可能性が高いです。

例えば区分所有で以下の条件の物件があるとします。

出典：楽侍

「950万円で買えるうえに自己資金10万円からスタートできると書いてあるぞ！」と気になるかもしれません。

しかし、利回り8.21%は満室想定で経費が考慮さていない表面利回りです。

必ずかかる以下のコストが全く考えられていないので、実際に買ってみると数年後は赤字になるケースもあります。

マンションオーナーになるには、表面利回りやセールストークに騙されず実質利回りを算出する手間を惜しんではいけません。

不動産投資の利回りについて詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

（４）生命保険・年金代わりで投資をしない

不動産投資は生命保険や年金代わりになる側面があります。

しかし、長期的に資産価値が落ちない物件のマンションオーナーになれた場合に限ります。

団体信用生命保険でローン完済になったとしても、使用価値が低く安定した家賃収入が見込めない物件を持つ意味はありません。

赤字経営になってしまえば、年金代わりどころか負債をかかえるリスクがあります。

そのため不動産に投資する際は、生命保険や年金は考えず純粋な資産価値で見るのが大切です。

生命保険は掛け捨ての生命保険、年金は確定拠出年金でそれぞれ対策したほうがリスクが低く効果も高くなります。

生命保険や年金代わりになるメリットはあくまでもオプションです。

４．マンションオーナーの仕事内容は？

マンションオーナーの仕事内容は以下のとおりです。

自己管理は大変ですが、管理会社に任せればほとんどの業務はカットできます。

またマンションオーナーの他社営業を認めてくれる管理会社を選ぶことが大切です。

一切の業務を他社に依頼できない管理会社であれば、以下のような工夫ができません。

利回りを高めるためには管理会社選びにもこだわってみてください。

５．マンションオーナーになる手順

マンションオーナーになる手順は以下のとおりです。

それぞれ簡単に解説します。

（１）情報収集をして物件ごとに資料請求する

まずは、楽侍やアットホームなどの不動産ポータルサイトで投資対象となる物件を探します。

膨大な量の物件があるので、あらかじめ条件を決めておくと良いでしょう。

良い物件が見つかれば不動産業者に資料請求をします。

（２）資料をもとに物件を評価し現地調査に行く

不動産会社が用意した物件概要書などの資料をもとに物件を評価します。

大切な基準はキャッシュフローと積算価格です。

良さそうな物件があれば、実際に物件を見に行ったり現地の不動産業者にヒアリングしたりと情報収集を進めます。

（３）買付証明書を出して購入の意思表示をする

徹底した情報収集の結果、買いたい物件であれば不動産仲介業者を通して売主に買付証明書を提出します。

同じタイミングで指値や条件交渉を行います。

買付証明書を提出すれば絶対に買わなければならないルールはありませんが、取り下げると売主や業者からの信用を失うので慎重に決断しましょう。

（４）金融機関に融資を申し込む

買付けができれば資料を用意して金融機関に融資を申し込みます。

実績があるなら保有物件一覧表、法人を所有しているなら登記事項証明書や決算書を追加で準備します。

（５）売買契約を結ぶ

売主と詳細な条件を確認したうえで売買契約に移ります。

このタイミングで物件価格の5〜10%を基準に手付金を支払います。

まだ金融機関から融資の承認が出ていない場合、物件購入の契約を解除できる融資特約を必ず利用しましょう。

（６）融資が承認されたら決済する

融資が承認されたら金融機関と融資の契約を結び、売主に残代金を決済します。

不動産登記の移転手続きが終われば物件が自分のものになります。

物件を購入するために必要な手順が多いため、最初は6ヶ月ほどかかるでしょう。

しかし、経験を積めばどんどんスムーズに契約できるようになります。

業者に任せる方法もありますが、投資家の利益をおろそかにする可能性が高いのでおすすめしません。

６．まとめ

マンションオーナーには以下のメリットがあります。

ただし、物件選びの成功が前提なので必要な知識を身につけ徹底した情報収集が大切です。

物件を買うまでは大変ですが、その後は安定した家賃収入が得られ経済的に豊かになれるでしょう。

まずは不動産小口化商品から投資を始めませんか？

「いきなりマンションオーナーになるのは少し不安だ」
「低リスクでリターンの大きい新しい投資法はないのか」

マンションオーナー、不動産投資に興味があるあなたに、ゴコウファンドの不動産小口化商品をご紹介します！

そのため、ゴコウファンドにあなたのお金を預けると、勝手に運用してくれて年間で7%リターンを得ることができます。

7%で30万円を3年間運用した場合、たった3年間で銀行に預けているだけよりも、63,000円も得することになるんです！

【30万円を3年間ゴコウファンドに預けた場合】

	銀行に眠る30万円	ゴコウファンドに預けた場合
元金	300,000円	300,000円
1年目	300,000円	324,000円
2年目	300,000円	348,000円
3年目	300,000円	372,000円

このように、ゴコウファンドは大きなリターンを得ることができます。

そう思うと金利が0.001％などの銀行に預けているのは勿体なくありませんか？

銀行に預けているお金をゴコウファンドに預けておくだけで、勝手に増やして返してくれるんです。

さらに、ゴコウファンドは他社サービスよりも優れている点があります。

それは、1万円から預けられること。

他社サービスでは、最低出資金額が100万円のサービスもあります。

が、より簡単にあなたの貯金を投資に回そうとすると、100万円もない場合もありますよね。

ゴコウファンドは、1万円から出資が可能なので、誰でも簡単に、そして少額から投資ができる最強の投資方法なのです！

以下は、他社サービスMと比較した表です。

	ゴコウファンド	他社サービスM
最低出資額	1万円	100万円
投資利回り	5～7%	6～7％
申込手数料	無料	無料

100万円からしか出資ができない他社サービスMに比べて、ゴコウファンドは1万円から出資ができるので、今すぐ始められます。

ゴコウファンドは運用をプロに任せることができる上に、利益は投資信託やETFよりも大きいのが特徴です。

あなたもゴコウファンドに投資して、高いリターンを得ましょう！