マンション投資で節税できる仕組みとは？節税額のシミュレーションも紹介！

「マンション投資で節税ができるってホント？」
「マンション投資でどれくらい節税ができるか知りたい！」

このようにマンション投資の節税効果についてに興味を持った方も多いのではないでしょうか。

確かにマンション投資には節税効果があり、例えば1億円の不動産を相続する場合は、1億円の現金を相続する場合に比べ300万円近い節税効果があるのです。

この記事では、マンション投資をしながら所得税・住民税、相続税を節税する方法を解説していきます。

ご自身がマンション投資で損をしないためにも、正しい節税方法を学び、お得な資産運用をしていきましょう。

１．マンション投資でできる所得税・住民税の節税

まず、所得税・住民税を節税する方法をご紹介していきます。

所得税と住民税は、収入がある人が所得の大小に応じて支払うため、家賃収入が発生すると課税の対象になります。

そのため、所得税と住民税は投資をし続ける限り支払う支出で、不動産投資家の頭を悩ませます。

この項目では、頭の痛い所得税と住民税の節税方法を見ていきましょう。

（１）節税の仕組み

所得税・住民税を節税するには、赤字の所得を他の所得から差し引くという損益通算の仕組みを使います。

一般的に不動産投資を行うと経費がかさむため、不動産所得は赤字になりますが、不動産所得の赤字部分を給与所得から差し引くことで課税所得が減ります。

所得税・住民税は所得を基にした課税所得に税率をかけて計算するため、所得を小さくすれば税金を少なくできることを利用した節税方法です。

（２）不動産投資で発生する経費の種類

マンション投資をする場合、家賃収入が収益となりますが、建物の購入費用やその他のコストが費用となるため、収益から費用を差し引く損益通算が使えます。

費用となるのは主に「減価償却費」と「経費」です。

どのようなコストが減価償却費または経費になるのか、詳しく見ていきましょう。

＃１：減価償却費

減価償却費とは、価格が大きいものを購入したとき、その費用を購入した年だけの費用とするのではなく、何年かに分けて計上する費用です。

費用を計上すると収益を減らすことができ、税金を減らすことができるので、減価償却を使うと節税になります。

不動産投資の場合、建物は減価償却の対象になります。

例えば、3000万円のマンションを購入した場合を考えてみましょう。

投資を始めた年に3000万円の費用が発生したら、多くの場合、多額の赤字になってしまいます。

ですが、不動産は初年度だけ使うものではなく、数年間は使える資産なので、複数の年度にわたって費用が発生した、と考える方がマンション投資の実態に合っています。

したがって、例えば耐用年数（会計上、建物を使える年数）が30年である場合、3000万円を30で割って、1年分の費用となる「減価償却費」は100万円となります。

ちなみに築年数や構造によって耐用年数は異なり、国の耐用年数の基準を使用するのが一般的です。

例えば住居用の新築の不動産だと、鉄筋コンクリート造だと耐用年数は47年、木造だと耐用年数は22年となり、構造によって異なります。

なお、土地は減価償却の対象にはなりません。

建物は使用することで価値が減っていきますが、土地は経年によって価値が減るものではない、と考えられるからです。

＃２：経費

建物を購入したときの費用は減価償却費で計上しますが、その他にもコストが発生するため、コストを経費として計上することができます。

費用を計上することで収益を減らすことができ、税金が少なくなるためです。

一般的にマンション投資で経費として認められると言われているコストは、主に以下のとおりです。

既に解説した減価償却費も費用の一部です。

その他、マンション投資のために支出した通信費、旅費交通費、交際費も経費となります。

ただし、プライベートで使用した通信費、旅費交通費、交際費を、マンション投資のためだったと後付けして経費に計上することはできません。

個人事業主の場合は、生活費と業務関連費を明確に区分することが困難であるため家事按分という考えが適応されます。

２．マンション投資でできる相続税の節税

自分が亡くなったら、現金・預金や金融資産、不動産などさまざまな資産を遺族に相続することになります。

しかし、相続には相続税がかかってしまい、現金などをすべて遺族に渡すことはできません。

相続税を支払った分、少なくなった資産が遺族のものになってしまいます。

よって、出来る限り相続税を減らす工夫をしたいと考えるのは当然と言えるでしょう。

マンション投資も相続税の節税に役立つため、相続税対策を念頭にしている投資家もいるほどです。

この章では、どのようにしてマンション投資で相続税の節税ができるのかを解説します。

（１）節税の仕組み

マンションのような不動産を相続する場合、「現金の価値に直すといくらくらいか」という評価額を決め、評価額に税率をかけて相続税が決まります。

ですが、不動産の場合、評価額が購入時の価格よりも低い評価額になることが多く、相続税を引き下げる効果があるのです。

また、不動産を相続した遺族は引き続き家賃収入を得たり、売却して利益を得ることもできます。

＃１：土地の評価額の計算方法

部屋だけでなく土地を保有できる土地つきのマンションの場合、土地も相続することができます。

土地の評価は、基本的には路線価で行われ、路線価は時価の8割程度であることが多いです。

さらに、マンション用地の場合は「貸家建付地」となり、評価額がさらに8割程度に圧縮され、6割強となります。

したがって、土地の評価額は時価よりも低く6割強の価格で評価されることが多いです。

＃２：建物の評価額の計算方法

建物の評価額は固定資産税評価額ですが、固定資産税評価額は時価の5割から6割程度になることが多いです。

また、自分が住むためではなく他人に貸し出す物件の場合、評価額がさらに3割程度下がるため、建物の評価額は時価の4割程度となります。

したがって、建物の評価額は時価の4割程度に圧縮されることが多く、相続税も少なくなります。

（２）節税の具体例

現金で1億円を相続する場合と、1億円の投資用マンションとして相続する場合の2つのパターンで相続税を計算し、現金ではなく不動産で相続することでどれくらいの節税ができるのかを見ていきましょう。

結論から言うと、以下の表のとおり、相続税の金額を大きく下げることができます。

	合計の相続税
1億円を相続する場合	385万円
1億円の投資用マンションとして相続する場合	40万円

この想定では想像の対象を相続人の配偶者と子供1人を想定しています。

まずは１億円を現金で相続するパターンから解説を行います。

＃１：現金で相続する場合

相続人は本人の配偶者と子ども1人で、50％ずつ相続する場合を想定すると、相続税は385万円となります。

まず、基礎控除は次の式で計算できます。

①相続金額	1億円
②相続税の基礎控除	4200万円（3000万円＋600万円×2人＝4200万円）
③配偶者・子供それぞれの相続額	2900万円（5800万円÷2＝2100万円）
④1人当たりの相続税	385万円（2900万円×15％－50万円＝385万円）
⑤相続税合計	385万円

相続税の基礎控除＝3000万円＋600万円×2人＝4200万円

現金で1億円を相続する場合、基礎控除の4200万円を差し引くと、5800万円が2人に相続されることになります。

半分ずつ相続するので、1人あたりの相続分は2900万円となります。

相続額が1000万円を超え、3000万円以下になるため、税率は15％となり、以下の式のとおり50万円の控除額を差し引くことで、相続税が計算できます。

1人あたりの相続税＝2900万円×15％－50万円＝385万円

配偶者控除により、配偶者は1億6000万円までは課税されないので相続税は0万円となり、子どもの相続税385万円のみ支払うことになります。

一方、1億円の投資用マンションとして相続する場合を考えていきましょう。

＃２：不動産で相続する場合

1億円の投資用マンションとして相続する場合、相続税は40万円になるので、順を追って計算式を見ていきましょう。

①不動産価格	1億円
②相続の際の不動産評価額	5000万円
③相続税の基礎控除	4200万円（3000万円＋600万円×2人＝4200万円）
④配偶者・子供それぞれの相続額	400万円（800万円÷２＝400万円）
⑤1人当たりの相続税	40万円（400万円×10％＝40万円）
⑥相続税合計	40万円

まず時価で1億円であっても、上述のとおり相続税の計算に使う評価額は低く見積もられることが多いため、半分の5000万円で評価された場合を想定していきます。

基礎控除は同様に4200万円になるため、800万円が2人に相続されることになります。

半分ずつ相続するので、1人あたりの相続分は400万円となります。

相続額が1000万円以下なので、税率は10％となり、以下の式で相続税を計算することができます（控除はなし）。

1人あたりの相続税＝400万円×10％＝40万円

配偶者控除により、配偶者は1億6000万円までは課税されないので相続税は0万円となり、子どもの相続税40万円のみ支払うことになります。

以上をまとめると、現金で1億円を相続する場合の相続税は合計で385万円なのに対し、1億円の投資用マンションで相続する場合は40万円となりました。

現金ではなく投資用マンションで相続することで、大きく相続税を節税できることが分かりました。

３．節税目的のマンション投資の注意点２つ

マンション投資は利益を狙いながら節税もできる一石二鳥な投資方法ですが、節税について注意点が2つあります。

注意点を理解していないと、「予想していたよりも税金が大きくなってしまった！」といったことがあるかもしれません。

以下の2点に注意をしておきましょう。

順に紹介します。

（１）減価償却ができる年数は決まっている

減価償却費は永久に使える仕組みではなく、期間限定であることを押さえておきましょう。

設定した耐用年数を超えて、経費に計上し続けることはできないからです。

例えば、3000万円のマンションの耐用年数が30年だった場合、初年度を1年目として30年目までは減価償却費を毎年100万円として計上することができます。

しかし、31年目以降は減価償却費を計上することができません。

30年目まででマンションの購入価格をすべて計上し終わったからです。

したがって、耐用年数を上回ってマンション投資を続ける場合、減価償却は永久に使える仕組みではないことを理解しておきましょう。

（２）売却時の譲渡所得に税金がかかる

マンション投資を終了して売却するとき、売却価格が高くなって利益が出ていたら、利益に対して税金がかかります。

不動産の売却時の所得は「譲渡所得」で、次の式で計算することができます。

譲渡所得に対して、5年以下の短期の保有なら39.63％、5年を超える長期の保有なら20.315％の所得税・住民税がかかります。

なお、自分が住むためのマンションであれば、特例を使って税金を少なくすることが可能です。

しかし、投資用のマンションは自分が住むためでなく、事業用の不動産になるため、特例を利用することができません。

よって、マンションを売却したときに利益が出たら、税金を支払う必要があることは覚えておきましょう。

まとめ

マンション投資で所得税・住民税、相続税を節税する方法を見てきたので、ポイントをまとめておきましょう。

所得税や住民税を節税するためには経費の計上が重要ですが、経費が大きくなりすぎると赤字になり、何のためにマンション投資をしているのか分からなくなってしまいます。

基本的には利益を得るために投資を行い、過程で発生した経費を計上することで、余分な税金を支払わなくて良いように節税していきましょう。

相続税が節税できる五黄ファンドで1万円から投資を始めましょう！

「節税したいけどマンション投資をできる資金がない」
「まずは少額から不動産投資を始めてみたい」

1万円から始めることができ、相続の際に節税が可能な五黄ファンドを紹介します。

そのため、五黄ファンドにあなたのお金を預けると、勝手に運用してくれて年間で7%リターンを得ることができます。

7%で30万円を3年間運用した場合、たった3年間で銀行に預けているだけよりも、63,000円も得することになるんです！

【30万円を3年間五黄ファンドに預けた場合】

	銀行に眠る30万円	五黄ファンドに預けた場合
元金	300,000円	300,000円
1年目	300,000円	321,000円
2年目	300,000円	342,000円
3年目	300,000円	363,000円

なお、同じ条件で5年間預けておくと、105,000円ものリターンが返ってきます。

そう思うと金利が0.001％などの銀行に預けているのは勿体なくありませんか？

銀行に預けているお金を五黄ファンドに預けておくだけで、勝手に増やして返してくれるんです。

さらに、五黄ファンドは他社サービスよりも優れている点があります。

それは、1万円から預けられること。

他社サービスでは、最低出資金額が100万円のサービスもあります。

が、より簡単にあなたの貯金を投資に回そうとすると、100万円もない場合もありますよね。

五黄ファンドは、1万円から出資が可能なので、誰でも簡単に、そして少額から投資ができる最強の投資方法なのです！

以下は、他社サービスMと比較した表です。

	五黄ファンド	他社サービスM
最低出資額	1万円	100万円
投資利回り	5～7%	6～7％
申込手数料	無料	無料

100万円からしか出資ができない他社サービスMに比べて、五黄ファンドは1万円から出資ができるので、今すぐ始められます。

このように、五黄ファンドでは1万円から不動産投資ができ、また相続時の節税も可能なのです。

詳細は下のバナーからアクセスできるサイトでご確認ください。

あなたも五黄ファンドで不動産投資を始めましょう！