マンション投資で失敗する理由を新築・中古別に解説！失敗しないための5つのポイントも

「マンション投資を始めたいけど失敗するのが怖い。」
「マンション投資を成功させる方法は？」

このようにマンション投資に興味があっても失敗するリスクがあると知って、投資を始められない方も多いでしょう。

しかし、失敗しないための対策を身につければ、よくある失敗を防げるようになるので、マンション投資で成功する可能性が格段にアップします。

この記事では、マンション投資で失敗する理由と、失敗しないためのポイントを解説していきます。

マンション投資で失敗する理由や失敗しないためのポイントを学び、投資で収益を上げましょう！

１．マンション投資で失敗する理由

まず初めにマンション投資で失敗する理由を、以下の3種類に分類して解説していきます。

ありがちな失敗をしないようにするためにも、これから解説する失敗する理由を理解していきましょう。

（１）【新築・中古共通】マンション投資で失敗する理由

新築と中古のマンション投資で共通の失敗する理由としては、主に以下の2つが挙げられます。

順番に詳しく解説していきましょう。

＃１：空室リスクがある

マンション投資の主な収入は、賃貸で部屋を借りている人からの賃料の収入なので、空室になってしまうと収入が途絶えてしまいます。

物件選びの段階で借主にとって魅力がある物件を見つけられず、空室リスクが高い物件に投資をしてしまうと、せっかく購入したマンションの部屋が空室になって賃料が入ってこない可能性があります。

どのような物件でも空室リスクを皆無にすることはできませんが、需要の高い物件を見つけて空室リスクを下げる工夫が必要です。

＃２：自然災害で損壊する

不動産は地震や洪水、台風などの自然災害によるダメージを受けますが、修繕費用がかさむと投資家の収益を圧迫します。

自然災害によるリスクを下げるためにも、マンションを購入する前にそのエリアは洪水によって浸水するのかなど、被害が想定されているエリアなのかを確認しましょう。

ちなみに、マンションは比較的自然災害に強い不動産であると言われています。

木造の一戸建てやアパートに比べると、RC構造などで丈夫なマンションの方が自然災害による被害の程度が小さいからです。

（２）【新築】マンション投資で失敗する理由

ここからは、新築マンション特有の失敗する理由について、以下の2つを解説していきます。

それぞれ順番に詳しく解説していきましょう。

＃１：2人目以降の入居者にとっては中古である

新築マンションは「新築」というプレミアムのため、1人目の家賃を高く設定できるメリットがあるのですが、2人目以降の入居者にとっては中古になってしまう点に注意が必要です。

2人目以降の入居者にも新築同様の家賃で入居してもらうことは難しく、家賃を下げざるを得ない場合が多くなるからです。

このように、築年数が経つほどに家賃は下がっていく傾向にあるのですが、知らずに投資を始めてしまう投資家もいます。

1人目の家賃収入と同じ収入が永続すると考えていた方が、徐々に家賃収入が下がっていくことを知って「こんなはずじゃなかった」と嘆くケースも多く見られます。

＃２：売却価格が購入時を下回る

マンション投資を終わりにするときは売却するのが一般的ですが、新築時にマンションを購入した場合、投資を終わるときの売却価格が購入価格を大きく下回るケースがあります。

設備の老朽化や経年劣化による価値の減少に加え、投資家が所有したことで新築から中古になることで、売却しようと考えたときには購入時の価格を大きく下回ってしまいやすいのです。

設備を新しくするなどのリフォームを行えば高く売れる可能性はありますが、設備の刷新というコストがかかっているため、高く売れてもあまり利益が出ないことも考えられます。

以上のように、新築で購入したマンションを新築同様の価格で売却するのは困難であり、売却時に損失が出てしまう失敗例があるのです。

（３）【中古】マンション投資で失敗する理由

次に、中古マンション特有の失敗する理由について、以下の2つを解説していきます。

それぞれ順番に詳しく解説していきましょう。

＃１：ローンの金利が高い

マンションを購入するのに数千万円のお金が必要なため、一般的には、不動産投資ローンを組んでマンション投資を始めることになります。

しかし、ローンの金利は新築よりも中古の方が高く設定される傾向があり、中古マンション投資では金利の支払いが想像よりも負担になった、という失敗例があるのです。

ローンの金利が高く設定される理由としては、新築よりも中古の方が空室リスクが高いと考えられるからです。

中古マンション投資を始める場合、少しでも良い条件でローンを組めるよう、金融機関を比較して選びましょう。

マンション投資の金利に関しては以下の記事で詳しく解説を行っています。

＃２：設備の修繕にお金がかかる

中古マンションは新築に比べて安く購入できるのですが、老朽化した設備の修繕にお金がかかってしまい、物件を安く買えたことが帳消しになってしまう失敗例があります。

特に築30年以上の中古マンションだと、大規模なメンテンナンスを迫られていることがほとんどで、配管や給水設備の老朽化のため建て替えが必要な場合もあります。

中古マンションを購入する場合、購入してすぐにこのような大規模な修繕が必要なケースがあることに留意しておきましょう。

マンション投資で失敗しないためのポイントとして後述しますが、修繕履歴や修繕計画をマンション購入前に確認しておくことで、購入前に修繕の必要性を把握することができます。

２．マンション投資で失敗しない5つのポイント

マンション投資で失敗する理由を理解したら、次は失敗しないためには何に気を付けたら良いのかを学んでいきましょう。

以下の5つのポイントに気を付けるだけで、マンション投資で失敗する確率はぐっと下がります。

順番に詳しく解説していきましょう。

（１）物件を自分の目で見てから購入する

物件に足を運んで自分の目で確認してから、マンションを購入しましょう。

実際に自分で行ってみることで、マンションの経年劣化の状態や修繕の必要性が分かるからです。

また、駅から徒歩でアクセスできる距離なのか、近隣にスーパーやコンビニはあるか、治安の印象はどうかなど、部屋を借りる人にとって住みやすい環境かどうかも分かります。

自分の目で物件を確認するプロセスを飛ばしてしまうと、物件の資料に書かれていたよりもボロボロであることが購入後に分かり、思わぬ修繕費がかかってしまうといった失敗が起こります。

そうならないためにも、購入前に足を運んでどのような物件なのかを確認しましょう。

（２）利回りだけで物件を判断しない

利回りだけで物件を選ぶのも、失敗のもととなります。

利回りは「投資金額に対してどれくらいの利益が得られるか」を示す指標であり、利回りが高いほど収益性が高い物件と考えることができます。

そのため利回りも投資判断に重要ですが、数字のマジックによって利回りを高く表示することも可能なので、利回り以外の情報も含めて総合的に判断することが重要です。

例えば、需要が少ないエリアのマンションは安いので、少ない投資金額で購入することができ、利回りが高く表示されやすいです。

しかし、需要が少ないエリアなので空室リスクが大きく、入居者がつかず家賃収入を得られず、想定していた利回りに届かない、といったケースもあるのです。

したがって、利回りだけで物件の良し悪しを判断してはいけません。

マンション投資の利回りに関しては以下の記事で解説を行っているのでご覧ください。

（３）需要があるエリアでマンションを選ぶ

不動産投資では物件の立地が重要なので、都市部へのアクセスが良好であるなど、需要があるエリアでマンションを選びましょう。

東京23区や横浜などは都市部であり、ブランド力もあるため、安定した賃貸需要が見込めます。

また、郊外のマンションを購入する場合は都市部へのアクセスの良さを踏まえて選びましょう。

郊外のマンション投資でよくある失敗例が、1つの企業や大学に需要を依存しており、企業や大学が移転して需要が低下してしまう事例です。

企業や大学が近くにあるうちは賃貸需要が高かったのですが、移転したらエリアの魅力が下がって住みたい人がいなくなってしまったことが原因です。

1つの企業や大学に賃貸需要を依存するのではなく、需要が無くなりにくいエリアを選びましょう。

（４）修繕履歴や修繕計画を確認する

特に中古マンションを購入する場合、修繕履歴や修繕計画を確認してから購入しましょう。

失敗する理由でも解説したように、履歴や計画を確認しなかった場合、購入後に修繕が必要であると分かる可能性があるからです。

思わぬ出費が生じて損失につながらないようにするためにも、修繕履歴や修繕計画は購入前に確認しましょう。

不動産仲介会社に依頼すれば簡単に修繕計画・修繕履歴を見せてもらえるので、マンション購入時は確認をしておきましょう。

（５）家賃は下がるものとして想定しておく

築年数とともに家賃は下がっていくことを理解し、想定した上でマンション投資を始めましょう。

特に新築マンションは家賃の下落幅が大きいので、1人目の入居者の家賃が永続すると考えてはいけません。

家賃の下落率はエリアによって大きく異なるのですが、新築の場合、10年で10％ほど家賃が下落してしまうと考えておくと良いでしょう。

家賃が下落することを踏まえ、不動産投資ローンの返済計画を立てるようにしましょう。

３．少額で不動産投資を始められる2つの方法

失敗しないようにするためのポイントを押さえた上でも、マンション投資に失敗してしまうことを不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

不安の大きな原因となるのが、物件を購入するのに数千万円といった大きなお金が必要であることではないでしょうか。

必要資金の大きさを踏まえると、不動産投資は始めるのに勇気がいる投資方法と言えます。

そこで、1万円や10万円といった少額で不動産投資を試せる方法として、以下の2つを紹介していきます。

不動産投資は資金面のハードルが高いと感じている方も、これらの方法を使って不動産投資を初めてみてはいかがでしょうか？

それぞれがどのような投資方法なのか、順番に紹介していきましょう。

（１）不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネット上で投資する不動産を選び、小口で投資を申し込む投資方法です。

不動産投資型クラウドファンディングのサイトに登録し、掲載される不動産に投資をすることで、賃料の収入などを分けた分配金をもらうことができます。

運用期間が決まっているので、不動産の運用に失敗するなどの事故が無ければ、期間終了後に元本が返済されます。

最低投資額は1口1万円～2万円に設定されているサービスが多いので、数千万円の資金が必要な不動産投資に比べて非常に少ない資金で投資を始めることができます。

利回りは一般的な不動産投資と同じくらいで、5％前後の不動産が多いです。

不動産投資型クラウドファンディングのメリットは、小口で不動産投資ができることに加え、運用期間中に値動きしないことが挙げられます。

後述するREITや投資信託などの金融商品は保有している間に価格が動くのですが、不動産投資型クラウドファンディングでは値動きが無いので、運用期間中の損益に振り回されるストレスがありません。

一方のデメリットとしては、原則として途中で解約できないことが挙げられます。

運用期間中は解約して現金化できないことを念頭に、余剰資金で不動産投資型クラウドファンディングに投資をしましょう。

不動産クラウドファンディングについては以下記事で詳しく解説を行っています。

（２）REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）は日本語では「不動産投資信託」と呼ばれており、不動産投資を行う投資会社にお金を預けて運用を任せる商品です。

不動産投資型クラウドファンディングと異なり、運用する物件を選ぶのは投資家ではなく投資会社です。

REITは銘柄によって価格が異なるのですが、1口あたり10万円～20万円と見積もっておくと良いでしょう。

利回りは4％～6％程度で、一般的な不動産投資と同じくらいです。

REITのメリットは、証券取引所で売買されている商品であり、自由に購入や売却ができることです。

不動産投資型クラウドファンディングと異なり、投資家の投資期間が定められていないので、好きなときに投資を始め、不要になったら投資を辞めることができます。

一方のデメリットとしては、REIT自体の価格が日々変動することが挙げられます。

値下がりして購入時の価格よりも下がってしまったら、「購入時の価格に戻ってこなかったらどうしよう」といったストレスを抱えてしまう方もいるかもしれません。

ただし、反対に値上がりして得をするケースもあるので、REITの値動きする特徴は場合によってはプラスに働くこともあるでしょう。

REITについては以下記事で詳しく解説を行っています。

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