アパート経営は本当に儲かる？仕組みやメリットを徹底解説！

「アパート経営の仕組みってどうなっているの？」
「アパート経営って儲かるの？」

将来の不安を解消するために、今のうちから資産形成をしておきたいと思ったことはありませんか？

資産形成の１つであるアパート経営は、リスクが高そうにみえますが実は人気のある投資方法なんです。

この記事では、アパート経営の仕組みや特徴についてご紹介します。

アパート経営の仕組みについて理解し、今後の資産運用の参考にしてみてください！

１．アパート経営の仕組み

アパート経営は、その仕組みさえ知っていれば初心者でも始められる資産形成です。

アパート経営とは、所有物件を入居者に賃貸し賃料を得る不動産事業の一つで、マンション経営や戸建て経営と仕組みは変わりません。

アパートを建設・購入したのち、入居者募集、賃貸借契約の締結、入居者退去、入居者再募集という流れの中で収入を得ます。

ここから経営に必要な経費を引いた金額が収益として得られます。

一般の人ではなかなか難しいように思われがちですが、さまざまな方法があり誰でも検討する価値のある不動産投資です。

（１）アパート経営の収支

アパート経営の中で得られる収入と必要な経費は以下のとおりです。

当然のことですが、収益を得るためには、収入が経費よりも多くなる必要があり、多くの収入を得るためには、継続的に入居者を確保することが必須です。

そのためには、アパートの賃貸需要をどれだけ高くすることができるかが大切になります。

周辺の環境をリサーチし、ターゲットのニーズにあう物件を選び、設備やデザインなどで付加価値をつけ、高い家賃でも入居者を得られるようになって投資が成功します。

アパートは一度建ててしまうと、間取りや外観、場所どを簡単に変えることができないので、安定した収入を得るためにも、建設や購入は入念に計画を立てる必要があります。

２．アパート経営の特徴

アパート経営で収益を得る方法が分かったところで、次にアパート経営のメリットとデメリットをご紹介します。

その他投資との比較を行い自分の投資目的に合っているかを判断しましょう。

（１）アパート経営の５つのメリット

アパート経営には、他の投資には無い多くのメリットがあります。

ここでは5つのメリットをご紹介します。

順に解説します。

＃１：長期的な収入が確保できる

アパート経営は、入居者がいれば継続的に長期間にわたり収入を得ることができます。

投資を始めた初期は、ローン返済等の費用がかさみ思うような収益が上げられないことももありますが、ローン返済後は家賃収入のほとんどが収益となるため将来的には安定した不労所得を得ることになります。

また、アパートを一度建設してしまえばそこまで手がかからないので、病気や事故で働けなくなったときにも役に立ちます。

アパート経営の管理を外部に委託する事も可能なので、仕事をしながら副業として活用している人も多いです。

＃２：レバレッジ効果が高い

アパート投資等の不動産投資は、他の投資方法に比べてレバレッジ効果が高いことがメリットです。

そもそもレバレッジとは、融資を活用して自己資金以上の投資を行うことで、自己資金だけでは実現できないような大きな利益を得られることをいいます。

例えば、以下のような事例が不動産投資では考えられます。

このように、アパート経営等の不動産投資では銀行から融資を受けることで、自己資金以上の利益を得ることができるのが大きな特徴です。

当然、自己資金以上の投資を行うことになるのでリスクは高くなりますが、レバレッジ効果によって高いリターンを狙うことができます。

＃３：生命保険の代わりとなる

アパート経営は、家族にとっての生命保険の代わりになる事もメリットの1つです。

住宅ローンを組むときには団体信用生命保険に加入することができますが、この保険の契約者が死亡・重篤障害となった場合、ローン返済が免除されるため、遺族はローンを返済する必要はありません。

遺された家族はローンを返済する必要がなく、無借金の土地と家賃収入を得ることができるので、借金をせず不動産収入を得られることができます。

このように、アパート経営は家庭を持つ人にとってもおすすめの投資方法です。

＃４：インフレの影響を受けにくい

アパート経営は、株や預貯金などの金融商品と比較してインフレに強いのもひとつのメリットだといえます。

インフレが起きた場合、通常2%から4%程度、超インフレだと10％を超える物価上昇が起きます。

この場合、貨幣価値が急激に下がり、現金や預貯金、金融商品の価値も急激に落ちてしまいますが、不動産の価値は物価上昇と共に上昇するため、価格が激減することはほとんどありません。

こちらに関しては以下の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

＃５：節税になる

アパート投資は、以下のような種類の節税が可能になります。

通常、土地や住宅は、同額の資金を現金で相続するよりも税金が低く抑えられるというメリットがあります。

さらにアパート経営での赤字部分をほかの所得から差し引き、所得税の課税対象を減らす損益通算を行うこともできます。

経営を始めたころは費用もかかりますが、このような仕組みを使うことできるので安心です。

節税に関しては以下の記事で詳しくご紹介していますので、参考にしてください。

（２）アパート経営のデメリット

メリットの多いアパート経営ですが、デメリットももちろんあります。

空き部屋がでると収入が減るため、維持費やローンを支払って収入を得るためには、継続して入居者を得る必要があります。

また、建物の劣化による資産価値の下落なども考えられます。

ただ、このようなデメリットは十分対策を取れば解消することができます。

アパート経営のデメリットとその対策については以下の記事でご紹介しています。

（３）その他投資との比較

資産形成のための投資には様々な方法がありますが、アパート投資との違いを確認しておきましょう。

ここでは、アパート経営とその他の以下の投資について比較します。

順に解説します。

＃１：マンション経営

マンション経営は、マンション一棟を経営する場合と一部屋のみの賃貸をおこなうワンルームマンション投資の2種類があります。

マンション一棟投資の場合、その初期費用はアパートに比べてかなり高額な上、広い土地を準備する必要があり、膨大な資金が手元にない限り、アパート経営よりも実現が難しい投資だといえます。

一方、一部屋投資の場合、マンション一棟やアパートの経営と比較しても少額で始めることができます。

一部屋からスタートして、徐々に部屋数を増やすこともできるのでアパート経営と比較しても自由度の高い投資ともいえます。

しかし、一部屋投資の場合、購入した部屋が空室になってしまうと家賃収入がゼロになるデメリットがあります。

アパート経営は一部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入を得ることができるためリスクを分散することができます。

また、アパート経営のメリットとしても挙げているように一部屋投資と比べて節税効果が高いのもアパート経営の特徴です。

＃２：株式投資

株式投資とは株式の売買による売却益と保有による配当・優待益が見込める投資方法です。

株式投資は数十万円から始められることから、不動産投資よりも始めやすい投資方法です。

しかし価格変動が大きいことから、元本割れを起こしやすい点や毎日株価をチェックする必要がある点がデメリットです。

一方、アパート投資等の不動産投資では、土地価格が安定しているので、元本割れのリスクは株式と比較して小さいといえます。

さらに株式の場合は、株価や世の中の動きを毎日チェックし、売買を行わなければなりませんが、アパート経営はその必要がありません。

メンテナンスや入居者からの連絡に対応しなければならないときはありますが、その管理を委託することもできます。

手間をかけたり、リスクを負った投資を避けたい方はアパート経営の方が向いているでしょう。

＃３：国債

国債とは、国が発行する有価証券のことで、国は国債を買ってもらうことで得た資金を、国家の運営に必要な事業の予算に充てています。

日本の国債は安全性が高いと言われておりリスクが少なく、1万円という少額から始められるのが大きなメリットです。

しかし、国債での投資はリスクが少ない分、利回りが1％未満であり収益も少ないローリスクローリターンな投資です。

その点、アパート投資は、融資を受けて大金を運用するリスクはありますリターンが大きいというメリットがあります。

どちらの投資が良いかという事はなく、それぞれのメリットとリスクを十分に理解して始めることが重要です。

３．アパート経営の始め方

アパート経営を始める際は以下のように順を追って行いましょう

順に解説します。

（１）経営に必要な知識を身につける

アパート経営を始めるにあたり、最も重要なのは知識を身につけることです。

アパート経営に関わる知識を勉強することで、さまざまな場面での判断材料を増やすことができます。

以下のような知識は最低限身に付けておくとよいです。

ある程度知識を身に付けたら建築会社や不動産会社に相談し、後悔しないアパート経営ができるよう下準備を徹底して行いましょう。

（２）物件を決める

アパート経営をすることが決まったら、アパートの新築または中古の購入を行いましょう。

アパートの新築と中古ではそれぞれにメリット・デメリットがあるので、あなたの投資目的を踏まえて総合的に判断する必要があります。

例えば新築アパートであれば、空室リスクが少なく、有利な条件で融資を受けられる事ができますが、運用開始まで時間や手間がかかります。

中古アパートであれば、購入価格が安く利回りが高いことがメリットですが、融資が受けにくく、売却も行いづらい欠点があります。

アパート経営において物件選びは最も重要な工程なので、深く考えて行うようにしましょう。

（３）入居者の募集・契約〜入居

アパートが決まったら入居者の募集を行います。

不動産会社と相談しながら賃料や初期費用を設定し募集の段取りを決めましょう。

入居希望者が入居審査に通ると正式に契約となり、敷金や礼金などの初期費用の支払いをしてもらいます。

その後入居が始まると、毎月家賃が発生し経営者が収入を得るようになります。

まとめ

アパート経営は、不動産投資の中でもメリットが多く始めやすいといえます。

安定した収益を得やすいアパート経営ですが、リスクが伴うことも十分に理解しておく必要があります。

資産形成のひとつの方法として、検討してみてください。

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