マンション経営の８大リスクを対策を解説！少額で不動産投資を始める方法も

「マンション経営にはリスクがつきものと聞いたけど、本当？」
「リスクを無くしてマンション経営をすることはできないの？」

このような疑問の答えを求め、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

マンション経営はリスクを取ってリターンを得るものなので、リスクをゼロにすることはできません。

しかし、どのようなリスクがあるのかを学んで対策を押さえれば、低リスクにマンション経営をして安定した収益を生み出すことはできます。

この記事ではマンション経営の8大リスクとその対策について解説していくので、正しい知識を身につけて収益を得られるマンションオーナーになりましょう。

１．マンション経営の８大リスク

まず初めに、マンション経営にはどのようなリスクがあるのかを解説していきます。

マンション経営の8大リスクは以下のとおりです。

これらのリスクに対処する手段を学ぶための基礎知識として、それぞれのリスクについて理解を深めていきましょう。

（１）空室リスク

空室リスクとは、購入したマンションの部屋に入居者がつかず空室になってしまい、家賃収入が得られないリスクのことです。

特にローンの残債がある場合、家賃収入がゼロだと給与や年金などから資金を捻出してローンの返済に充てなければなりません。

空室をできる限り出さないためには、立地や築年数から賃貸需要を見極め需要のあるマンションを購入することです。

需要の高いマンションの特徴については後の章で解説を行っています。

（２）家賃下落リスク

マンション経営を始めた当初と比べ、家賃が下落してしまうことを家賃下落リスクと言います。

家賃は様々な要因によって決まりますが、一番の要因として築年数の古さがあげられます。

賃貸需要が高い物件であれば家賃の下落幅も小さいので、都心へのアクセスのしやすさや駅からの距離などを参考に、賃貸需要が高いマンションを選ぶのが良いでしょう。

また、たとえ賃貸需要が低くても、修繕によってマンション需要を回復し下落率を低く抑えることができます。

（３）家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納してしまうことを、家賃滞納リスクと言います。

ほとんどの滞納者は期限までに支払うのを忘れていただけであり、連絡すれば支払ってくれる人が多いですが、事情があって支払いが滞ってしまう入居者もいます。

家賃の滞納があると収入は減り、さらに減帳簿上では未収金という勘定となり、実際は家賃を回収できていないのに利益が出ていることになってしまいます。

帳簿上では利益が出てしまっていることによって、その分の税金がかかってしまう問題があり経営者にとっては大きなリスクです。

家賃の滞納によって収入が途絶えることを防ぐためには、家賃保証会社への加入を入居条件に含めましょう。

保険に加入していれば、入居者が家賃を滞納しても保証会社が立て替えてくれるので安心です。

また、入居者から家賃を回収する管理会社に対応の改善を要望したり、管理会社を変更することでも家賃滞納は改善します。

管理会社はいつでも変更できるので、対応が悪いと感じたら他の会社に相談しましょう。

（４）老朽化リスク

経年によってマンションの水回りなどの設備が老朽化することを、老朽化リスクと言います。

マンションの老朽化を放置した場合、賃貸需要が減るため、空室リスクが大きくなってしまいます。

これを防ぐためには、マンションの購入時に修繕計画のシミュレーションを確認し、いつ・どれくらいの修繕が必要でどれくらいの修繕費を積み立てる必要があるのかを確認しましょう。

（５）火災・自然災害リスク

火災や自然災害（地震や洪水など）によって建物が損傷することを、火災リスク・自然災害リスクと言います。

マンションが損傷して人が住めない状態になってしまった場合、修繕の費用がかかる上、空室の間は家賃収入も発生しません。

対策としては、ハザードマップを確認してエリアの自然災害リスクを調べてからマンションを購入すると良いでしょう。

また、後述するように火災保険・地震保険に加入することも重要です。

（６）金利上昇リスク

多くの方は不動産投資ローンを組んでマンションを購入しますが、ローンの金利が上昇して返済額が大きくなってしまうことを金利上昇リスクと言います。

金利上昇を防ぐためには固定金利で借りることが考えられますが、変動金利よりも高く設定されていることが多く、固定金利の方が良いとは一概には言い切れません。

お金に余裕があるときに一部繰り上げ返済をするなどして、将来の返済額を減らしておくなどの工夫が考えられるでしょう。

なお、金利は上昇することも下落することもあるので、逆にオーナーにとってメリットになる場合もあります。

（７）流動性リスク

マンションの流動性は換金のしやすさのことで、流動性リスクとは「売りたいときにすぐには売れない」というリスクのことです。

一般的に、不動産を売却するには買い手を見つける必要があるため、売りたいと思ってもすぐに売れることができず流動性は低いです。

マンションの経営状況が悪い時に手放そうと思っても、なかなか購入者が見つからず、長い間赤字が続いてしまうなどの事態も想定されるのです。。

流動性リスクを回避するためには、賃貸需要の高いマンションを見つけておく必要があるでしょう。

需要のあるマンションの特徴については後述します。

（８）価格下落リスク

マンションの価格が購入時より下がってしまうことを、価格下落リスクと言います。

一般的には築年数が経つほど不動産の価格は下がるため、価格下落リスクはある程度は仕方ありません。

価格下落リスクが問題となるのは、マンションの売却によって利益を出そうとする場合です。

家賃収入と売却益を合わせても購入時の費用を下回る場合、マンション経営によって損失が出てしまうからです。

最終的にはマンションを売却することを視野に入れている方も、賃貸需要を踏まえて価格が大きくは下がりにくいと考えられるマンションを購入する必要があるでしょう。

マンション経営には以上のようなリスクがあります。

リスクに対処する方法についてはこれから解説していきますが、適切に対処できないとマンション経営に失敗してしまう可能性が高くなるでしょう。

マンション経営に失敗した事例や失敗したらどうすれば良いのかについてはこちらの記事で解説したので、併せてご覧ください。

２．マンション経営の3つのリスク対策

マンション経営には空室リスクや自然災害リスクなどがあることを解説してきましたが、リスクを低く抑えて経営するにはどうしたら良いのでしょうか。

代表的なリスク対策として、以下の3つの方法を解説していきます。

どのような対策をすれば良いのか、順番に理解を深めていきましょう。

（１）需要のあるマンションを選ぶ

最も重要なのが、賃貸需要のあるマンションを選んで購入することです。

入居者の需要があるマンションを保有していれば、空室リスクや家賃下落リスク、流動性リスクなどを低く抑えることができます。

マンションの賃貸需要を左右する要素には、例えば以下のような項目が挙げられます。

以上のような項目を意識し、自分も住みたいと思えるようなマンションを購入するのが良いでしょう。

また、マンションが古くなってきた場合はリノベーションや設備の後付けをして賃貸需要を高める工夫も考えられます。

最近では自分で契約しなくてもインターネットが利用できる物件の人気が高まるなど、時代の変化に応じた改善を行いましょう。

マンションの賃貸需要を高める方法については以下の記事でも詳しく解説を行っているのでぜひ読んでみてください。

（２）内覧してから購入する

マンションを購入する際には、必ず足を運んで自分の目で状態を確認してから決断しましょう。

マンション経営における失敗事例で、内覧せずに購入した物件が想像よりも酷かった、というケースが多いからです。

現地に足を運べば、駅からの実際の距離や近くにコンビニやスーパーなどがあるかを確認することができ、賃貸需要を見極めるための大事な情報が手に入ります。

また実際に内覧することで、想像よりもボロボロでリフォーム費用が莫大になってしまった、といった失敗も回避できます。

候補のマンションが見つかったら自分の目で状態や周辺の地理を確認し、自分も住みたいと思えるようなマンションかどうかを確認しましょう。

（３）火災保険・地震保険に加入する

火災や自然災害のリスクを対策するため、火災保険と地震保険に加入しましょう。

火災保険は出火による被害や消火活動による水漏れや破壊に加え、台風や洪水による被害も補償されます。

マンション経営者の方は、火災保険に家賃保障特約をつけることをおすすめします。

家賃保障特約は、火災などによって建物が使えなくなり、修繕中に入居者が住めなくなってしまった場合の家賃を補償する特約です。

なお、地震の被害は火災保険では補償されないので、地震保険への加入が必要です。

加入している火災保険と同じ会社の地震保険に加入する必要があるので、火災保険と地震保険にはセットで加入しましょう。

以上のリスク対策を行うことで、大きな失敗は避けられる可能性が高いです。

しかし、すべての対策をしたのにマンション経営が赤字になってしまい、どうしたら良いか分からないという方は、こちらの記事をご覧ください。

問題ある赤字と問題ない赤字の違いなど、マンション経営で赤字が出たときに必要な知識をまとめています。

３．少額で不動産投資を試す２つの方法

経営はリスクを取ってリターンを得るものなので、リスクをゼロにすることはできません。

しかし、マンションという大きな買い物をして失敗するのは怖い、と思う方も大勢いらっしゃるでしょう。

そのような方は、少額で不動産投資を始められる以下のような方法から始めてみてはいかがでしょうか。

これらの方法なら、1万円といった少額から不動産投資を試すことができます。

経営と同様にリスクを取ってリターンを狙うのが投資のため、リスクをゼロにすることはできませんが、少額の投資で始めれば失敗した場合の損失も少なくて済みます。

少額で不動産投資を試す2つの方法について、詳しく解説していきましょう。

（１）不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネット上で投資したい不動産を選び、小口で投資を申し込む方法です。

実際に不動産の運用を行う会社は、大勢の投資家から集めた資金を元手に不動産の取得や運用を行います。

家賃収入や売却による利益が出たら、投資家には投資した資金に応じた分配金が支払われるので、投資家は利益を得ることができます。

不動産投資型クラウドファンディングの魅力は、1万円など少額で投資ができることと、失敗した場合でも投資した金額を超える損失は出ないことです。

数千万年のローンを組むマンション経営はリスクが大きくて怖いと思う方も、少額で始められ、損失の上限が決まっている不動産投資型クラウドファンディングなら挑戦できるのではないでしょうか。

不動産投資型クラウドファンディングについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

（２）REIT（不動産投資信託）

REITは不動産投資信託のことで、こちらも少額で不動産に投資することができる商品です。

投資家はREITを購入することで不動産投資会社に資産運用を託し、不動産投資会社が不動産の取得や運用、売却などを行います。

REITは複数の不動産をまとめて1つの投資商品としていることが多いので、1つのREITへの投資で複数の不動産に分散投資できる点が不動産投資型クラウドファンディングと異なります。

REITの購入費用は銘柄によって異なりますが、1口購入するのに10万円から20万円程度の予算を見積もっておくと良いでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングよりは必要資金が高額な傾向にありますが、マンションを所有するよりもずっと少額で不動産への投資を始められるので、REITも選択肢に入れていただければと思います。

REITについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

まとめ

マンション経営に伴う8つのリスクとその対策を中心に解説してきました。

リスクを理解して対策すれば、マンション経営は怖いものではありません。

そうはいっても高額なローンを組んで失敗するのは怖いな…と感じる方には、少額で不動産投資ができる不動産投資型クラウドファンディングやREITをおすすめします。

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