アパート経営が地獄と言われる理由とは？失敗しないための対策を解説

「アパート経営は地獄と聞いたことがあるのだけど…」
「借金地獄になるって本当？」

このような疑問を解決するために調べており、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

確かにアパート経営は成功している人と失敗してしまった人に分かれますが、失敗した人はリスクの対策ができていない場合が多いのです。

この記事では、これからアパート経営を始める方のヒントにしていただくために、アパート経営で地獄を見る理由とその対策について解説します。

記事の内容を理解して適切な対策をすることで、アパート経営に成功したオーナーになりましょう。

１．アパート経営で地獄を見る３つの理由

利益を得るために始めるアパート経営ですが、なぜ地獄を見る人がいるのでしょうか。

地獄を見る理由は、収入よりも支出が上回る状態が続き、損失がどんどん膨らんでいく場合があるからです。

主に以下の3つの状態に陥ってしまうと、赤字が続いて地獄を見ることになってしまいます。

なぜ以上のような状態になって地獄を見る場合があるのか、詳しく解説していきます。

（１）金融機関からの多額の借り入れ

アパートを購入する際に金融機関から不動産投資ローンを借りるのが一般的ですが、借り入れが多額になると収入が少なくなった場合に、ローンの返済ができずアパート経営が地獄になりやすいです。

アパート経営で土地と建物を購入する場合、エリアなどにもよりますが、数千万円といった金額になるので、ローンを組んで購入するのが一般的です。

家賃収入を得てローンを返済していくのですが、空室が生じるなどして家賃収入が減ったとき、借り入れ額が大きすぎると返済に充てるお金が足りなくなってしまいます。

自己資金で購入費用の一部を負担し、ローンの金額を少なく抑えるなどの工夫が必要です。

（２）高金利での借り入れ

金融機関からローンを借り入れる際、高い金利で借りてしまうとアパート経営が地獄になりやすいです。

ローンを借りると、借りた元本の返済に加え、金利を上乗せして返済する必要があるので、金利が高いほど返済額が大きくなって苦しくなります。

金利は金融機関が審査を行って決めますが、金利が高く設定されてしまう例としては以下のような原因が挙げられます。

客観的にも問題ないと判断され低金利で融資を受けるためにも、以上のポイントをクリアする必要があります。

（３）長期間収益が発生しない

アパート経営では入居者がいないことで収益が発生せず、赤字の状態が長期化すると、アパート経営が地獄になってしまいます。

アパート経営では、ローンの返済や修繕などのために支出は常に発生しますが、入居者が常にいるとは限らないので、安定した収益が見込めるわけではありません。

特にアパート経営初心者は、アパートの全室が入居者で埋まり収益が発生することを見込みがちですが、しっかりとエリアの不動産需要を考えければ常に安定した収益を得ることは難しいです。

アパート経営で成功するためには、どこまで空室が発生するかをしっかりと考えなくてはならない点に注意をしましょう。

以上のように、アパート経営が地獄と言われる背景には、収入よりも支出の方が大きくなって損失が膨らんでいくことが挙げられます。

他にも家賃滞納や自然災害といったリスクがあり、気を付けなければなりません。

詳しくはこちらの記事で解説したので、併せてご覧ください。

２．アパート経営が地獄にならないための対策

アパート経営で地獄を見てしまった人もいれば、収益化に成功して不労所得を得ている人もいます。

後者のようなアパート経営で成功したオーナーになるためには、以下のような対策をする必要があります。

具体的に何をすればよいのか、詳しく解説していきましょう。

（１）ローンに頼りすぎない

不動産投資を行う際は、2割～3割程度を自己資金で負担し、残りをローンでまかなうようにしましょう。

すなわち物件価格の7割～8割を上回るローンを組まなければならない場合、ローンに頼りすぎておりハイリスクな状態です。

借り入れる金額が少なければ、返済する金額も少なくて済むので、アパート経営を始めてからの負担が少なくなり、地獄を見るリスクを下げることができます。

また、借り入れる金額が少ないほど、金融機関からの審査が下りやすく、金利も低くなる傾向があるというメリットもあります。

全額をローンでまかなうフルローンよりも低金利で資金を借りやすいので、自己資金を活用してローンに頼りすぎないアパート経営をしましょう。

（２）賃貸需要が１つの施設に依存している不動産は避ける

アパート経営を始める際、賃貸需要の高く収益化しやすいアパートを購入しなくてはなりませんが、1つの企業や大学に賃貸需要を依存しないようにしましょう。

郊外の企業や大学の近くにアパートを建て、それらを利用する人に住んでもらう狙いで経営を始めたものの、企業や大学が移転して賃貸需要が落ち込んでしまった、という失敗事例が多いからです。

付近に施設があることは賃貸需要を高める重要な要素ですが、不動産投資にような長期間にわたる投資において収益を1つの施設に依存するのは大変危険です。

「この企業や大学が移転したら賃貸需要はどう変わるか」といったことも想像してアパートを探すことで、リスクを減らしましょう。

（３）購入前に自分の目で確認する

アパートを購入する前に、必ず自分の目でエリアや物件の状態を確認しましょう。

新築・中古いずれの場合でも、アパートの周辺を実際に歩いてみて賃貸需要を見極めることが必要です。

駅から徒歩〇〇分という広告は正しいか、アパートの近くにコンビニやスーパーがあるか、暗くなってからの治安や雰囲気はどうかなど、実際に行ってみれば一目瞭然です。

また、中古の場合は物件の状態も必ず確認しましょう。

内見せずに購入した場合、事前に聞いていたよりもボロボロだったため、想定以上に修繕費がかかって赤字になってしまった、というケースがあるからです。

中古の物件は購入前に状態を確認し、修繕費がどれくらいかかるのかも考えた上で購入を検討しましょう。

（４）修繕計画を立てる

アパートは必ず老朽化するので、購入時に修繕計画を立てておきましょう。

老朽化に備えて修繕費を積立てておかないと、いざ修繕が必要になったときに多額の支出が生じるため、アパート経営が赤字になってしまうかもしれないからです。

一般的には、購入時に不動産会社が修繕計画を作成してくれるので、それに基づいて必要な修繕費を積み立てていきましょう。

さらに、突発的な修繕に備え、修繕計画よりも多めに積み立てておければ理想的です。

修繕費の支払いによって地獄にならないようにするためにも、計画的に修繕費を積み立てておきましょう。

（５）出口戦略を考える

最終的にはアパート経営をどのように終わりにするのか、出口戦略をイメージしてアパートを選ぶことも重要です。

出口戦略によって新築・中古などどのようなアパートを購入するべきかが変わってくる場合があるので、購入前に出口戦略についても考えておきましょう。

最終目標を決めずに経営を始めると、売り時を逃して売却価格が大きく下がってしまうといったことが起き、最終的には赤字となって地獄を見る可能性があるからです。

アパート経営を始める際は、修繕計画と併せて、いつ売却するのか、リノベーションしてから売却するのか等の計画を立てておくことが重要です。

まとめ

アパート経営が地獄と言われるのは、多額のローンや高金利での借り入れ、収益化に失敗したなどの原因で、赤字が続いてしまう場合があるからです。

そうならないためには、物件選びや借り入れなどアパート経営を始める前の段階で対策しておくことが重要です。

この記事でご紹介した対策を踏まえ、アパート経営を始めてオーナーとして成功しましょう。

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