マンション経営の失敗事例から対策を学ぼう！失敗した後の対処方法も

「マンション経営で失敗した人の話を聞いたけど、本当に大丈夫？」
「マンション経営を始めたけど、失敗したかも…どうすれば良いの？」

こういった悩みを抱えて、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

経営にはリスクが付きまとい、経営なので確かにリスクはありますが、失敗しないように対策を押さえておけば、そこまで難しいことではありません。

この記事では、そんな魅力的なマンション経営について、失敗事例とその対策を解説していきます。

また、マンション経営をしていて失敗したかも…と感じている人のために、失敗したときの対処方法も詳しくお伝えします。

失敗から学ぶことでマンション経営を成功させるコツを理解し、収益を得られるマンションオーナーになりましょう。

１．マンション経営の５つの失敗事例

マンション経営における失敗例はいくつかの類型に分けるができますが、基本的には「購入時の検討が足りなかった」という失敗にまとめることができます。

不動産会社の営業担当者から「今がお買い得ですよ」「他にも購入を検討している人が大勢いるので、早い者勝ちです」と言われてマンションを購入してしまった場合、失敗してしまうことが多いです。

言いなりになって購入するのではなく、エリアや築年数などを踏まえて賃貸需要について自分でもよく考えてから判断しなければなりません。

この章では購入時の失敗を以下の4つの事例に分けて解説し、どうすれば同じ失敗をしなくて済むのか、対策方法についても解説します。

先人の失敗事例を理解し、自分の成功につなげていきましょう。

（１）利回りだけで物件を選んでしまった

広告などに表示されている利回りの高さだけでマンションを選んでしまった場合、経営に失敗しやすいです。

広告に表示されている利回りは基本的には表面利回りであり、投資家の実際の収益に近い実質利回りとはかけ離れているケースがあるからです。

表面利回りではマンションの購入価格と家賃収入しか考慮されておらず、実際の経費を考慮しないため、表面利回りは甘めに見積もった利回りになっています。

一方、投資家の負担する経費を考慮し、リアルな収益を表す指標を実質利回りといいます。

例えば、表面利回りが非常に魅力的な場合でも、管理費、修繕費、ローンの金利などの支払いを考慮した実質利回りはかなり落ち込んでしまう、といった場合があります。

それどころか、経費の支払いが膨らんでしまい、表面利回りはプラスだったのに実質利回りはゼロやマイナスになっている、といった場合もあり得るのです。

このように広告に表示されている利回りが魅力的だからという理由でマンションを選んでしまうと、想定していた利益にならなかったという事態になりかねません。

このような失敗をしないためにも、購入前に経費を見積もって実質利回りがどれくらいになるかを計算しておく必要があります。

また、空室ができた場合に利回りがどれくらい低下するのかなど、ネガティブな場合を想定した実質利回りも考えておくと良いでしょう。

（２）安さだけで物件を選んでしまった

マンション経営の失敗例の2つ目は物件を安さだけで選んでしまい、魅力的でない物件を掴んでしまった、という失敗です。

物件を安く手に入れられれば初期費用を低く抑えることができて経営にとって大きなメリットとなりますが、収益化できる物件であることが前提です。

例えば、魅力的でないエリアに建っていて賃貸需要が低いために安く売られている物件は、入居を希望する人が少なく収益化が難しい可能性があります。

また、老朽化が進みボロボロの状態になっているため安く売られている物件は、物件は安く買えても修繕の費用が高くなるかもしれません。

このように物件を安くで手に入れられる状況は複数考えられますが、物件がその地区で特別安い場合には相応の理由がつきまといます。

安く購入できても修繕費等の費用が莫大になっては無意味なので、マンション経営の初心者の方は、自分の目で状態を確認できる物件を購入し、マンション経営デビューすることをおすすめします。

（３）投資目的と投資方法が合っていなかった

投資目的と投資方法が合っていない場合も、マンション経営の失敗事例の一つです。

マンション経営の目的は老後の年金代わりの収益を得るためだったり、相続税対策のためだったり、人によって異なります。

例えば、老後の年金代わりの家賃収入を得るためにマンション経営をしたい人がいたとしましょう。

安定した家賃収入を目指すなら、全部屋が空室になるリスクを下げるため、エリアの異なる複数のマンションでいくつか部屋を所有する区分投資が向いていると考えられます。

しかし自分の投資目的とそれに合った投資方法を理解できていないと、一棟投資などのハイリスク・ハイリターンな投資に飛びついてしまい、投資を始めた後に目的と方法が合っていなかったことを知って後悔することになります。

このような失敗をしないためにも、自分は何のためにマンション経営をしたいのか、目的をはっきりさせておくことが重要です。

目的に合ったマンションや投資方法を選ぶことで、マンション経営を成功させましょう。

（４）資金をローンに頼りすぎた

最後に解説するマンション経営の失敗例は、マンションの購入費用をローンに頼りすぎてしまった場合の失敗事例です。

マンション経営を始めるとき、マンションの購入費用は多額になるので、自己資金だけで足りない部分は不動産投資ローンを組んで購入するのが一般的です。

しかし自己資金が少ない場合やゼロの場合、月々のローンの返済額が大きくなってしまいます。

家賃収入が潤沢であれば問題ないのですが、空室が多く生じて家賃収入が減っていると、収入よりもローンの返済額の方が大きくなり、返済に苦しんでしまう失敗事例があるのです。

このようにローンの返済で苦しまないためにも、できれば購入費用の2～3割程度は自己資金でまかなって不動産投資を始めた方が良いでしょう。

以上のように、マンション経営にはさまざまな失敗事例があるので、対策しながら経営を進めていきましょう。

また、マンション経営にともなうリスクを押さえておくと、経営で失敗しにくくなります。

マンション経営のリスクについて詳しくはこちらの記事で解説したので、併せてご覧ください。

２．マンション経営に失敗したときの５つの対処方法

マンション経営に失敗してしまったら、早い内にその原因を発見し対処しなくてはなりません。

マンション投資はその性質上、損失が大きくなってしまいますが、早めに対処することでその損失を少なくすることができます。

この章では、５つの対処方法を解説していきます。

順番に解説していきますので、できることから取り組んでいきましょう。

（１）売却

マンション経営に失敗してしまった場合、まずは収益が出ていない物件は売却し、他に収益が見込める物件を探すことを検討しましょう。

売却額がローンの残債を上回っていれば、売却してローンを返済し、仕切り直して新たな物件を探すのが良いでしょう。

ただし、売りたいのに買い手がつかなくて売れない場合や、売却額がローンの残債をはるかに下回るため売るに売れない場合なども考えられます。

そのような場合は、以下に説明する手段でマンションを収益化できるように対策していきましょう。

（２）リノベーション

築年数が経過しているマンションの場合、リノベーションを行うことで価値を高めましょう。

キッチン、風呂、トイレなど水回りは特に設備に古さが出やすいところなので、新しい設備にして借り手にとって魅力的な物件にすることができます。

空室リスクが下がるだけでなく、リノベーションして綺麗な状態になれば、家賃を上げることも可能です。

ただしリノベーションに費用がかかるので、コストに見合った収益改善ができるかどうかの見極めが重要となります。

（３）管理費の見直し

管理会社に支払う手数料が高くて収益を圧迫している場合、管理費の見直しを行いましょう。

マンション経営を始めた後でも管理会社を変更することはできるので、より手数料が少ない会社に管理を依頼することで収益が改善します。

ただし、手数料が低い会社に変えてサービスの質も悪くなってしまう可能性もあります。

いくつか管理会社を変えても問題ないので、手数料とサービス内容のバランスが取れた会社に管理を任せましょう。

（４）ローンの借り換え

ローンの金利の支払いが多く収益が圧迫されている場合、現在の金利より低い金利でローンを借りられる金融機関に借り換えすることも考えられます。

ローンの残債が多く返済期間も長く残っている場合は、借り換えによって全体の金利支払いが少なくなることが多いです。

ただし、残債が少なく返済期間も短い場合には、借り換えない方がメリットが大きいケースもあるので、借り換え時に支払う手数料などの経費も計算した上で、借り換えをするかどうか決断しましょう。

なお、ローンの金利はマンション経営における経費として扱うことができます。

経費に計上して確定申告を行うことで所得税や住民税が少なくなるので、やっていなかった人は次回から経費に計上しましょう。

（５）繰り上げ返済

手元の資金に余裕があれば、ローンの全部または一部を繰り上げ返済する手段も有効です。

一部を繰り上げ返済する場合の方法は2種類で、返済額はそのままで返済期間を短くする期間短縮型と、返済期間はそのままで毎月の返済額を少なくする返済額軽減型があります。

現在、ローンの返済額が高くて収益を圧迫している場合、毎月の返済額を減らせる返済額軽減型が向いていると考えられます。

なお、一口に赤字と言ってもマンション経営においては問題ない赤字と対処が必要な問題ある赤字があります。

詳しくはこちらの記事で解説しているので、併せてご覧ください。

まとめ

マンション経営の失敗の多くは購入時の検討が足りなかったことが原因なので、賃貸需要などについてよく調査をしてからマンション経営を始めましょう。

失敗したかもと感じている方は、売却やリノベーション、ローンの借り換えなどを行い、早急に対処する必要があります。

失敗事例から学んで同じ失敗を繰り返さないようにすることで、マンション経営を成功させましょう。

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