アパート経営のデメリットとは？空室リスクや金利上昇などの対策も解説

「アパート経営にはどんなデメリットがあるんだろう？」
「実際にアパート経営を始める前に、最悪の事態を理解しておきたい」

このような思いで、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

アパート経営は家賃収入などの利益を生むために始めるものですが、良い面だけでなく悪い面も理解しておきたいですよね。

あらかじめデメリットを知っておき事前に対策することで、収益の悪化を防ぐことができます。

この記事では、アパート経営におけるデメリットとその対策を解説していくので、正しく対策をして利益を生むアパート経営を行いましょう。

１．アパート経営における７つのデメリット

アパート経営には、以下のようにリスクと言い換えられるデメリットがつきまといます。

収益に悪影響を与えるこれらのデメリットについて深く理解することで、アパート経営を収益化していきましょう。

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

（１）空室リスクがある

アパート経営において最も注意したいデメリットが、空室リスクです。

所有している部屋に入居者がおらず空室になってしまうと、その期間は家賃収入が入って来ず、収入が絶たれてしまうからです。

入退去時の一時的な空室であれば仕方ないですが、空室の期間が長期化するようであれば、アパートの需要が低下しているということです。

そもそも空室が出ないよう、需要のあるエリアにアパートを構えるなど購入前の対処が肝心になります。

＃1：対策法　「賃貸需要をあげる」

アパートに空室ができないよう、需要のあるエリアにアパートを構える必要があります。

都心へのアクセスがしやすい、駅から近い、周辺にコンビニやスーパーなどの商業施設があるなど、住みやすいエリアにアパートを建てましょう。

アパートを建てたり中古の物件を購入したりする前に、実際にエリアに足を運んで確認するのがおすすめです。

自分だったらこの場所に住みたいと思うかをイメージしながら、エリアの需要を見極めましょう。

特に、郊外にアパートを構える場合、1つの企業や大学に需要を依存している場合があるのですが、アパート経営に失敗する原因になるので要注意です。

1つの企業や大学がぽつんとしかなく、社員や学生の入居に依存していると、企業や大学が移転したときに賃貸需要が大きく低下してしまうためです。

アパートを建てるエリアを決める際、企業や大学が移転する可能性も視野に入れ、移転しても賃貸需要が高い状態を保てるかを考える必要があります。

1つの大型施設に依存しなくても賃貸需要が高いと考えられる場所にアパートを構えましょう。

（２）建物が老朽化する

建物の老朽化は、不動産の経営において避けられないデメリットです。

老朽化によってアパートの人気が落ち、家賃下落といったデメリットに波及する場合もあるので、定期的に修繕したりリフォームしたりする必要があります。

また、老朽化した状態だと建物の価格は低く査定されるので、高く売却することができません。

しかし、経年とともに老朽化することは分かっているので、あらかじめ備えておけば怖くないデメリットです。

リノベーションやリフォームによって賃貸需要を回復するためにも、早い段階から修繕計画をたて、修繕費を積み立てるなどの対策を行いましょう。

＃１：対策法　「修繕計画を立てる」

アパートは経年で劣化していくことが分かっているので、購入時に修繕計画を立てておきましょう。

修繕計画を立てておけば、いつどのような修繕を行うかを見越してあらかじめ修繕費を積み立てておけるからです。

修繕計画を立てなかった場合、修繕費を積み立てにくいので、修繕の度に突発的な大きな支出となって赤字の原因になってしまいます。

一般的には、アパートを購入するときに不動産会社とともに計画を立てることが多いです。

老朽化はあらかじめ分かっているデメリットなので、確実に備えておきましょう。

（３）初期費用が高い

アパート経営を始める際は多額の金額が必要になりますが、特に初心者の方が注意をしなくてはならないのは初期費用の存在です。

アパート経営を始める際は、アパートの購入・建築費以外にも以下のような費用が掛かってしまいます。

上記の初期費用は、総額でおおよそアパートの購入費の5～10%程度はかかってしまい、ローンの契約内容によっては頭金をさらに多く支払わなければならなりません。

不動産取得税・印紙税は法律上定められている出費なので下げることはできませんが、保険内容やローンの契約内容を適切に検討することで初期費用は抑えることができます。

しかし、アパート経営は数十年という長期間にわたっての投資活動なので、初期費用を抑えることに注力するよりも長期間安心してアパート経営が行える契約内容にすべきです。

アパート経営初心者は初期費用をできるだけ安く抑えようと考えがちですが、長期的な視点を持った上で出費額をきめるようにしましょう。

（４）ローンの金利が上昇する

アパートを購入する際にローンを組む方がほとんどだと思いますが、金利が上昇してローン返済時に支払う金利が膨らんでしまう可能性がある、というデメリットがあります。

現在はマイナス金利政策下で不動産投資ローンも低金利で借りられるので、アパート経営を始めたい人にとっては望ましい環境です。

しかし変動金利でローンを借り入れている場合、その金利は永久ではなく将来的には上昇してしまう可能性があるので、理解しておきましょう。

ローンの金利上昇への対策として、資金の余裕のあるうちに繰り上げ返済をする方法とローンの借り換えを検討する方法があります。

＃１：対策法　「ローンの繰り上げ返済を行う」

金利上昇が不安な方は、資金に余裕があるときに全部または一部繰り上げ返済の検討をするのがおすすめです。

繰り上げ返済にかかる手数料との相談になりますが、将来的に金利が上昇して返済額が増えるデメリットから解放されるからです。

なお、固定金利で借りることでも金利上昇によるデメリットを無くすことはできますが、借入時の金利が変動金利よりも高く設定されているため、必ずしも固定金利の方が得というわけではありません。

＃２：対策法　「ローンの借り換えを検討する」

ローンの金利が高くて返済額が膨らみ、アパート経営の収益を圧迫しているのであれば、ローンの借り換えを検討しましょう。

複数の金融機関の不動産投資ローンを比較すると、より金利が低いローンが見つかる場合があるので、借り換えも選択肢に入ります。

ただし、借り換えに伴って借りているローンの一括返済に手数料がかかるなど、一定のコストもかかります。

ローンの残債が少ない場合や残りの返済期間が短い場合は、借り換えない方が得なこともありますので、コストも比較した上で決断しましょう。

（５）自然災害によって建物が損傷する

地震や洪水などの自然災害によって、アパートが損傷するデメリットも挙げられます。

住めない状態までアパートが損傷してしまうと、家賃収入が途絶えるのに、修繕費がかかってしまいます。

対策として、損害保険に加入して修繕費や家賃収入が保証されるようにしておくと良いでしょう。

＃１：対策法　「損害保険に加入する」

火災や自然災害に備えるため、必ず損害保険（火災保険・地震保険）に加入しましょう。

火災保険は火災だけでなく、台風や洪水による水害で建物がダメージを受けた場合も補償されます。

建物の修繕や立て直しにかかる費用を保険でまかなうことができるので、万が一のことが起きた際にも安心です。

また、「家賃補償特約」を付けておくと、火災や災害によってアパートに人が住めない状態になって家賃を得られなくなっても、保険会社から家賃収入を補償してもらうことができます。

さらに地震は火災保険ではカバーできないので、地震保険にも加入しておきましょう。

地震保険は火災保険とセットで加入するイメージで、同じ保険会社の商品を契約します。

地震保険は国と民間の保険会社が共同で運営している保険であり、どの保険会社と契約しても保険料と保証内容は同じです。

（６）家賃滞納者や住民トラブル等の管理問題が発生する

家賃を滞納する人がいて、アパート経営者に予定通りの収入が入ってこなかったり、入居者どうしのトラブルが発生したりするデメリットもあります。

入居者が家賃を滞納してしまう理由として最も多いのが、「忘れていた」「旅行に行っており支払えなかった」という一時的な理由なので、催促すれば家賃をきちんと支払ってくれるケースがほとんどではあります。

しかし、一部ですが所得が低く家賃のためのお金が払えないといった理由で、催促しても支払ってもらえないケースもあります。

入居者と連絡が取れないため部屋を訪問したら、すでに夜逃げされており、部屋はもぬけの殻だった、といったトラブルも起こります。

支払う気が無い悪質な入居者の場合は、裁判などの法的手段を取って契約解除や差し押さえ、明け渡し請求などをすることができます。

また、アパートの入居者同士で、騒音トラブルやゴミ出しマナーのトラブルが発生する場合もあります。

アパートの経営者はトラブルになっている入居者に挟まれ、大変な思いをしてしまうかもしれません。

トラブルは初動対応の良し悪しによって解決までのスピードや、当事者どうしの納得感が大きく異なるので、相談があったら迅速に専門家に解決を依頼しましょう。

アパートの管理を管理会社に任せている場合は、管理会社にクレーム等が行くのが一般的ですが、もし経営者に直接相談があったら管理会社に報告しましょう。

このような、アパートの管理に問題が発生する場合は信頼できる管理会社を探すことがポイントとなります。

＃１：対策法　「信頼できる管理会社を探す」

管理会社選びも、アパート経営を成功させるために重要なポイントです。

管理会社は家賃回収や入居者どうしのトラブル解決などに対応してくれる会社なので、上述したアパート経営のデメリットを回避するために大切な存在だからです。

家賃の滞納や入居者どうしのトラブルが改善しないなどの問題があれば、管理会社にサービス改善を依頼するか、管理会社の変更を考えましょう。

管理会社は原則としていつでも変更できるので、違和感があったら他に信頼できる管理会社が無いか探すのがおすすめです。

（７）サブリースの罠にはまる

サブリースはアパート経営の契約形態の一つですが、詐欺まがいの手口に利用されることがあるので注意が必要です。

サブリース契約とは、不動産管理会社がアパートをオーナーから借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に貸す、又貸しを行う契約のことです。

アパートに空室ができても、不動産管理会社が80～90％程度の家賃収入を保証するため、アパート経営者にとってもメリットがある契約形態です。

アパートの管理も行ってくれるので、入居者からのクレーム対応や修繕も不動産管理会社に任せることができます。

このようにサブリース契約自体に問題があるわけではないのですが、詐欺まがいの手口も出てきているので注意が必要です。

よくあるのが、不動産管理会社からの勧誘でアパートを建てたものの、途中でサブリース契約を打ち切られるといった手口です。

入居率の高いアパートであればそれでも経営を続けるメリットはあるかもしれませんが、需要のないエリアにアパートを建てさせられ、家賃収入はほとんど見込めず多額のローンが残るケースが多発しています。

対策方法としてはサブリース契約を結ぶ場合でも、アパートを購入してローンの返済するのは自分であることを自覚し、建てようとしているアパートに賃貸需要があるのかを冷静に判断する必要があります。

これまで解説してきたように、アパート経営にはさまざまなデメリットがあります。

また、「アパート経営は借金地獄」とも形容されるように、借り入れに失敗したために地獄を見る例もあります。

借金地獄にならないようにするためにも、こちらの記事も併せてご覧ください。

まとめ

アパート経営につきまとうデメリットについて解説してきました。

空室リスクや金利上昇、入居者どうしのトラブルなど、アパート経営にはさまざまなデメリットがありますが、上述したように適切に対処することでデメリットを小さく抑えることができます。

デメリットを小さくすれば成功できる可能性も高まるので、リスクを理解した上でアパート経営に取り組みましょう。

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