マンション経営で問題ある赤字・問題ない赤字の違いは？対処法も解説

「マンション経営では赤字が出ても大丈夫って本当？」
「マンション経営が赤字になりそうだけど、どうしたら良いの？」

このような疑問を解決したくて、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

マンション経営における赤字には、問題ない赤字と問題があって対処が必要な赤字の2種類があり、違いを理解していないと大きな損失につながる可能性があります。

この記事ではマンション経営における赤字の意味や、問題ある赤字とそうでない赤字の違い、対処方法などを解説していきます。

問題ある赤字が出たときに適切に対処することでマンション経営を成功させられるので、どのように赤字に対処すれば良いのか学んでいきましょう。

１．マンション経営における赤字とは何か？

一般的に赤字とは「支出が収入を上回っている状態」を指し、赤字が続くと事業を続けられなくなったり倒産したりする危険があります。

しかしマンション経営における赤字には以下の2種類があり、すべての赤字が悪というわけではありません。

帳簿上でいくら赤字が出ていても、実際の収支が黒字であれば問題はありませんが、実際の赤字が出てしまうと投資家が損失を被ることになるので、対処が必要なのは基本的には実際の赤字です。

それでは、帳簿上の赤字と実際の赤字とは何かを詳しく解説していきましょう。

（１）帳簿上の赤字

「帳簿」とはお金の出入りの記録簿のことですが、実際のお金の出入りとは異なることがあるので、実際は黒字でも帳簿上では赤字が発生する場合があります。

マンション経営の経費には管理会社に支払う管理手数料やローン返済時に支払う金利などが含まれますが、帳簿上のみでかかる「減価償却費」という経費があります。

詳しくは後述しますが、「減価償却費」を計上することによって、「実際は黒字なのに帳簿上は赤字」という状況を作ることができます。

家賃収入が50万円、減価償却費が50万円、その他に支払った経費が10万円だった場合、減価償却費は実際に支払うわけではないので実際の収支は40万円の黒字になりますが、帳簿上では10万円の赤字が計上されます。

また、こちらも後述しますが、帳簿上の赤字が発生している場合は節税も可能となります。

したがって、帳簿上の赤字は基本的には問題ないケースが多く、節税といったメリットも生まれるので必ずしも対処が必要というわけではありません。

（２）実際の赤字

マンション経営において、帳簿上の赤字・黒字とは別に、実際の収支で赤字が出てしまっている場合は対処が必要です。

例えば、以下のような原因で赤字になっている場合は対処が必要です。

以上のような場合、家賃収入などの収益よりも、支払う費用の方が多くなってしまい、実際の収支が赤字となることがあります。

例えば、所有しているマンションが空室になって家賃収入はゼロなのに、ローンの返済や管理費の支払いなどが生じ、実際の収支が赤字になっている場合などです。

実際の収支で赤字が続くと損失が膨らみ、マンション経営に失敗することになってしまうため、早急に対処して黒字化する必要があります。

２．マンション経営で問題ない２つの赤字

マンション経営で問題ない赤字は、基本的には帳簿上の赤字であり、具体的には以下の2種類が挙げられます。

それぞれの赤字の意味と、どのような場合において問題が無いのかについて詳しく解説していきます。

（１）減価償却費による赤字

減価償却費を計上した結果、帳簿上の赤字が出ている場合は、問題ない赤字です。

「減価償却費」とは、マンションの購入費用を分割して複数年にわたって計上する費用のことです。

例えばマンションの購入費用が4700万円で法定耐用年数が47年の場合、100万円を減価償却費として47年間にわたって計上します。

家賃収入が減価償却費とその他の経費の合計よりも少ない場合、帳簿上では赤字が出てしまいます。

しかし実際には減価償却費の支払いが生じているわけではないため、家賃収入が管理手数料など減価償却費以外の経費を上回っていれば、実際の収支は黒字となります。

実際の収支が黒字であれば、帳簿上では減価償却費による赤字が出ていても問題はありません。

（２）損益通算を見越した赤字

給与所得などマンション経営以外の収入がある方は、マンション経営で赤字が出ても「損益通算」という仕組みで節税することができます。

確定申告によって給与所得や不動産事業所得（マンション経営による所得）などを申告することで、給与所得の黒字と不動産事業所得の赤字が相殺され、課税所得が小さくなるからです。

減価償却費など大きな経費がある年は、損益通算によって節税することを狙い、帳簿上では赤字にしておくマンション経営者も多くいます。

サラリーマンなど給与所得者の場合、所得税は給与から源泉徴収されている方が多いのですが、確定申告で損益通算することによって支払いすぎた所得税が還付されます。

ただし、損益通算によって還付される税金よりも赤字額の方が大きくなるケースがあることには注意する必要があります。

税金が還付されても実際の収支が赤字のまま改善されない場合は、対処が必要な問題ある赤字だと言えるでしょう。

３．マンション経営で問題となる２つの赤字

次に、マンション経営で問題となり、対処が必要な赤字についても解説していきます。

例えば以下のような原因によって実際の収支が赤字となる場合、対処が必要です。

以上がどのような場合に発生する赤字であり、どのように対処すれば良いのか解説していきます。

（１）空室から生じる赤字

空室が生じると家賃収入が減ってしまうため、帳簿上だけでなく実際の収支も赤字になりやすくなります。

入退去時の一時的な空室は仕方がありませんが、長期にわたって空室状態になってしまう場合、早急に対処が必要です。

空室となってしまう原因を見極め、入居者が集まりやすいマンションに変えていきましょう。

例えば設備や内装が古くなっている場合は、リフォームやリノベーションを行うことで賃貸需要を回復できます。

さらに、エントランスのオートロック、宅配ボックス、浴室換気乾燥機、インターネット無料など需要のある設備の導入を考えましょう。

なお、複数のマンションを所有することで空室リスクをヘッジしているオーナーもいます。

1つのマンションが空室になっても、他のマンションから家賃収入が生まれれば、収入がゼロにはならないからです。

資金に余裕がある方は複数のマンション経営を行い、収益源の分散化を図りましょう。

（２）ローンの返済額が膨らむ赤字

変動金利で借り入れた場合、金利の上昇によってローンの返済額が膨らんでしまい、マンション経営の実際の収支が赤字になってしまうことがあります。

現在はマイナス金利政策で不動産投資ローンの金利も低くなっているため、借りやすい状況が続いていますが、将来的には上昇して返済額が増える可能性もあります。

金利が変動したら収益がどれくらい圧迫されるのかをシミュレーションし、それでも赤字にならず収益を出すには家賃をいくらに設定すれば良いのかなどを考えてから、マンション経営を始めると良いでしょう。

また、金利上昇リスクを回避するためには、低金利のうちに繰り上げ返済しておく方法が考えられます。

資金に余裕があるときに一部を繰り上げ返済し、返済期間を短くして金利上昇に備えることも考えておきましょう。

なお、固定金利であれば金利が上昇するリスクは関係なくなるので、検討してみても良いでしょう。

ただし、借りる時点では固定金利よりも変動金利の方が低く借り手に有利になっています。

変動金利を利用して金利上昇リスクは妥協するか、少し高い金利を支払っても固定金利を利用して金利上昇リスクを排除するか、よく考えてローンを利用しましょう。

以上がマンション経営で問題となる赤字の主な例ですが、他にも自然災害リスクや家賃滞納リスクなど、マンション経営において注意が必要なリスクは数多くあります。

マンション経営の収益に打撃を与えるリスクと適切に対処するための方法はこちらの記事で解説しているので、併せてご覧ください。

４．マンション経営で赤字にならないための３つのポイント

最後に、マンション経営を黒字化するためにはどうすれば良いのかを学んでいきましょう。

実際の収支が赤字になるのを防ぐためには、収益を高めて費用を減らす必要があり、例えば以下の3つの対策が挙げられます。

それぞれどのような対策なのか、詳しく解説していきます。

（１）需要のあるエリアの物件を選ぶ

マンションを購入するときには、賃貸需要が見込めるエリアで空室が出にくいと考えられる物件を選びましょう。

都心へのアクセスが良好、駅から近い、周辺にスーパーやコンビニがあって住みやすいなど、需要のあるエリアであれば入居者が集まりやすく空室になりにくいと考えられるからです。

エリアの需要を見極めるためには、不動産会社に相談したりインターネットで情報収集したりすることに加え、実際にマンションに行って自分の目で確認するのがおすすめです。

実際に足を運んでエリアの状況を確かめ、入居者の立場に立ったときに住みたいと思える場所かどうかを考え、賃貸需要を冷静に判断しましょう。

（２）管理会社を変更する

マンションの管理やクレーム対応、家賃の回収などの業務は管理会社に任せる方が多いと思いますが、管理会社の力不足で赤字が出ている場合は変更を検討しましょう。

管理会社を変更するきっかけとしては、以下のような理由が挙げられます。

以上のような場合、よりサービスの質が高い会社や手数料が安い会社に変更することを考えましょう。

一般的には管理会社はいつでも変更できるので、赤字を改善できそうな管理会社を見つけたら変更して構いません。

ただし、手数料が安い会社に乗り換えたものの、サービスの質が悪くて空室状況が改善しなかった、といったケースもあります。

管理会社を選ぶときは、サービスの質も踏まえて費用対効果を冷静に見極める必要があります。

（３）ローンの借り換えをする

ローンの金利の支払いが収益を圧迫して赤字が出ている場合、借り換えを検討してみましょう。

より金利が低い金融機関にローンを借り換えることができれば、負担する金利が少なくなるので収益が改善します。

ただし、借り換えにかかる繰り上げ返済手数料などの支払いが必要となるため、余計に経費がかかってしまう場合もあります。

借り換えによる収益の改善と手数料などの経費のバランスを考え、借り換えが得になる場合のみ借り換えを検討すると良いでしょう。

特にローンの残債が少なく返済期間も短い場合は、借り換えにかかる手数料などの費用負担の方が大きくなりやすく、必ずしも借り換えの方が得とは言えません。

以上がマンション経営で赤字にならないようにするための主な対策です。

なお、マンション経営で赤字が続くと損失が膨らみ、経営に失敗した状態に陥ってしまいます。

そうならないためにも、上記のようなポイントを押さえてマンション経営を行い、成功させましょう。

マンション経営にはどのような失敗事例があり、どうすれば失敗を防げるのかはこちらの記事で解説したので、併せてご覧ください。

まとめ

マンション経営には帳簿上の赤字と実際の赤字の2種類があり、基本的には実際の赤字を防ぐことで経営を成功させることができます。

帳簿上の赤字は損益通算による節税に使えるメリットがありますが、空室や金利上昇による実際の赤字は経営者の敵です。

賃貸需要のあるエリアのマンションを購入し、必要であれば管理会社の変更やローンの借り換えを行い、実際の収支を黒字化していきましょう。

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