マンション投資の利回りの相場は？表面利回りと実質利回りはどちらが重要？

「マンションの利回り相場はどのくらいなの？」
「都心と地方のマンションは買うならどっちのほうが利回りがいいの？」

マンション投資の利回りは高い方が、少ない資金でも大きな収益を狙えるので、利回りの高さはマンション投資でも重要視したいポイントになります。

そのため、これからマンション投資をするために物件を探している方は、利回りを基準に選んでいる方が多いのではないでしょうか。

しかし、数字のマジックを使って利回りを実態よりも魅力的に見せかけることもできるので、業者の言いなりになるのではなく、自力でマンションの利回りを判断する知識が必要になります。

この記事では、マンション投資をするために必要な利回りについての知識を幅広く解説していきます。

表面利回りと実質利回りの違いや、マンション投資の利回りの相場を解説していくので、これからマンション投資を始める方はヒントにしていきましょう。

この記事を読んで利回りの正しい知識を身につければ、数字のマジックに騙されず、自分で良い物件を選ぶことができるようになります。

１．利回りには3種類ある

まず初めに、一口に「利回り」と言っても3種類あることをご存じでしょうか。

利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つがあり、概要は以下の表のとおりです。

表面利回り	経費や税金などのコストを考えずに計算した利回り
想定利回り	満室になっていることを想定した表面利回り
実質利回り	経費や税金などのコストを考慮した利回りで、投資家にとって最も重要

それぞれの違いを理解していないと、「見た目の利回りは高いのに、投資家の利益は少ない物件を買ってしまった」といった失敗につながる可能性があります。

この章でそれぞれの違いを解説していくので、利回りについての知識をマスターし、自分で物件を選ぶための基礎知識を身につけましょう。

（１）表面利回り（想定利回り）

「表面利回り」は、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるか、という収益性を大まかに表す数値です。

経費や税金などのコストを考えずに計算した、簡易的な数値であることには注意が必要です。

表面利回りは、以下の式で計算することができます。

表面利回りはコストを差し引かないため、実際に運用を初めてからの利回りと異なってしまうのですが、簡単に計算できるのでざっくりとした利回りを知りたいときに使われます。

次に想定利回りですが、想定利回りは表面利回りと同じ意味で使われることが多いです。

理由は、想定利回りが次の定義の用語だからです。

このように、実際に運用を始める前であるマンション購入前の段階だと、想定利回りと表面利回りが同じになるケースが多いです。

したがって、この記事では「表面利回り」で統一して解説していきます。

（２）実質利回り

実質利回りは、表面利回りと違って経費や税金などのコストを考慮した利回りなので、投資家が得られる利益の実態に近い利回りです。

実質利回りは、以下の式で計算することができます。

「年間の支出」に入るのは、固定資産税や火災保険の保険料、管理費や修繕費、管理会社への手数料などが挙げられます。

このようなコストは表面利回りでは考慮していないのですが、収入から支出を支払うため、本当は無視してはいけないお金です。

したがって、コストを考慮している実質利回りの方が、より投資家の利益の実態を表していると言えます。

（３）実質利回りを重視して物件を選ぼう

上記の事から、表面利回りはコストを考慮しない利回り、実質利回りはコストを考慮した利回りであることが分かりました。

したがって、投資家の実際の利回りに近い実質利回りの方が、表面利回りよりも低く出ることも分かります。

さらに、AとBという2つの物件があったとき、Aの方が表面利回りは魅力的なのに、実質利回りはBの方が高い、という現象も起こるので、計算して理解していきましょう。

例えば、物件AとBの購入価格が2000万円で、家賃はAが10万円、Bが8万円という場合を考えると、表面利回りは次のように計算できます。

表面利回りは、物件Aの方が高くなっています。

次に年間支出がAは80万円、Bが30万円とすると、実質利回りは次のように計算できます。

計算した結果、実質利回りは物件Bの方が高くなりました。

このように、表面利回りだけで物件を選んでしまうと、実質利回りが高い物件を切り捨ててしまう可能性があります。

業者の広告では表面利回りが掲載されていることがほとんどなので、経費を考えて実質利回りを見積もり、不動産を購入するかどうかを考えましょう。

（４）投資家にとっては実質利回りが重要

表面利回りと実質利回りは一致しないことがほとんどですが、投資家にとって重要なのは実質利回りの方です。

しかし、不動産会社がマンションを販売するときは表面利回りを掲載しているので、広告を見て「表示の利回りは表面利回りであって、実質利回りではない」と理解した上で、物件を探さなければならないのです。

利回り10％、20％といった魅力的なマンションも山ほど見られますが、高い利回りは表面利回りであり、実質利回りは低いかもしれない、と割り引いて考えなければならないのです。

ちなみに広告に表面利回りが掲載されているのには、コストを考慮して実質利回りを計算するのが難しいという側面もありますが、表面利回りの方が実質利回りよりも高くて魅力的なアピールができるといった背景があります。

利回りの相場を知って実際にはどれくらいの利回りでマンション投資ができるのか学び、高い利回りをアピールする広告に惑わされずにマンションを選ぶ知識を身につけていきましょう。

２．マンションの利回り相場を比較

マンション投資の場合、主に立地と築年数によって購入価格が異なるため、利回りが変わってきます。

この章では、都心と地方のマンションそれぞれについて、新築・中古の利回りの相場を紹介していきます。

マンションの種類ごとの利回り相場は次の通りです。

都心・新築	3％台
都心・中古	4％～6％程度
地方・新築	6％～7％程度
地方・中古	8％～10％程度

既に物件の目星がついている方は、相場からかけ離れた利回りの計画でないか確認していただければと思います。

これからマンションを探す方は、利回りの相場を参考にして、高すぎる利回りをアピールする業者に惑わされないように気を付けましょう。

（１）都心マンションの利回り相場（新築・中古）

都心マンションは、地方マンションと比べて利回りはやや低くなる傾向があります。

なぜなら、都心マンションは購入価格が地方に比べて高い傾向があるからです。

新築の都心マンションの場合、利回りは3％台が多くなっており、中古の都心マンションだと、4％～6％の利回りが相場になるでしょう。

新築の方が中古よりも家賃を高く設定できるため、家賃収入自体は高くなる傾向があります。

しかし、初期投資となる物件の購入費用が新築の方がずっと高いため、利回りは中古よりも低くなってしまうのです。

（２）地方マンションの利回り相場（新築・中古）

地方マンションは、都心マンションと比べて利回りはやや高くなる傾向があります。

なぜなら、地方マンションは都心に比べて購入価格が安い傾向があるからです。

地方の新築マンションだと、6％～7％程度が相場の利回りになり、中古だともう少し高い利回りを狙うことができ、8％～10％程度の利回りが相場になるでしょう。

ただし、上記はある程度の需要がある郊外や、地方と言っても県庁所在地など中心地になる場所の相場の利回りです。

過疎化が進んでいるエリアだと、物件価格はより安くなりますが、入居者希望者も少ないので期待した家賃収入が入ってこないリスクもあります。

地方のマンションを購入する際は、企業や大学が近くにあって一定の入居者が見込めるなど、空室になりにくそうなエリアを選びましょう。

３．不動産投資を利回りのみで決めてはならない理由3選

不動産投資するための物件選びにおいて、確かに利回りは重要ですが、他にもポイントとなる条件はいくつもあります。

利回りだけで投資するマンションを選んでしまうと、後で「他の条件もしっかり確認しておけば良かった…」と後悔してしまうかもしれません。

この項目では、利回りの他にも理解・確認するべきことを挙げ、利回りだけで決めてはいけない理由として解説していきます。

マンション選びで失敗しないよう、どうして利回り以外のポイントも確認しなければいけないのか、理由を押さえていきましょう。

（１）空室リスクがある

不動産を選ぶときは、空室リスクに注意する必要があります。

自分が保有しているマンションが空室になると、次の入居者が入るまでは家賃収入が途絶えてしまうからです。

空室リスクは都心よりも地方の方が大きいので、地方の方が利回りが高いからといって儲かるとは限りません。

地方のマンションは利回りは高いけど空室リスクも大きいので「ハイリスク・ハイリターン」、都心のマンションは逆で利回りは低いけど空室リスクも低いので「ローリスク・ローリターン」な投資先であると言えます。

なぜ都心のマンションは空室リスクが低いのかと言うと、都心は人口が増えており、賃貸マンションのニーズも高まっているからです。

統計局が公開している都道府県別に人口増減率の変化によると、東京に人口が集中していることが分かります。

東京の人口増加率は2018年は0.72％増、2019年は0.72％増であり、2年連続で人口増加率が最も高い都道府県になっています。

人口が多く立地が良い都心なら、新築でも中古でも入居者はつきやすく、地方のマンションよりも空室リスクは下がります。

したがって、利回りだけでマンションを選ぶのではなく、空室の出にくさも理解した上でマンションを選ばなければなりません。

（２）出口戦略を立てる必要がある

不動産投資をする際は、どのように終わらせるのか、という出口戦略も考えなければなりません。

不動産投資における出口戦略には、売却する、保有し続けて相続する、建物を壊して土地を売却する、などさまざまな方法が考えられますが、ある程度のイメージは投資を始める前に考えておいた方が良いのです。

例えば出口戦略として「売却する」を選んだ場合、次に「どれくらいの期間保有した後に売却するのか」を考えなければなりません。

数年で売却するか、数十年で売却するかによって、新築・中古のどちらを選ぶべきかが変わってくるからです。

新築マンションの場合、購入価格にはデベロッパーの利益や広告費用などが含まれているので、土地や物件だけの価格に比べて購入価格が高くなりやすいです。

売却するときは基本的には土地・物件のみの価格での売却になるのですが、数年と短い期間で購入価格を上回るのは難しいと考えられるでしょう。

よって、長く保有した後にゆくゆくは売却を、というケースなら新築マンションはおすすめできますが、短期間の運用を前提とするなら新築は不向きと言えます。

以上のように、出口戦略によって合う物件・合わない物件があります。

最後はどのように不動産投資を終えたいのか、出口戦略をイメージしてからマンションを選ぶ必要があるのです。

（３）コロナによる不動産市場の影響を考える必要がある

2020年は新型コロナウイルスの脅威から、リモートワークを積極的に導入する企業が増えているため、不動産の需要も変化する可能性があります。

実際、都心の会社へのアクセスをあまり気にしなくても良くなり、都心まで電車で1時間から1時間半程度かかる郊外へ移住する家庭も増えてきています。

これからマンション投資を始めるなら、リモートワークの流れを受け、不動産の需要も変化する可能性は分かっておいた方が良いでしょう。

郊外のマンションへの需要が増えれば、今後は購入価格が上がり、利回りが下がるかもしれないからです。

地方のマンションは購入価格が安くて利回りが高いのが特徴でしたが、将来的には都心との利回りの差が縮まっていく可能性が考えられます。

上述した利回りの相場は永久に変わらないものではなく、時代が変わるとともに変化することを理解しておきましょう。

余裕がある方は、都心と郊外で1つずつマンションを保有しておくなど、リスクヘッジをしておくのも不動産需要の変化への対策として有効と考えられます。

まとめ

マンション投資の利回りについて解説してきたので、最後にポイントをまとめておきましょう。

高い方が少ない資金で大きな利益を出せるので、利回りが高い物件の方が魅力的に見えてしまいがちです。

しかし、記事中でも解説したように、利回りの高さだけで物件を選ぶと投資に失敗するリスクが上がってしまいます。

利回りはもちろん重要なので、この記事で知識を身につけていただきたいのですが、空室リスクや出口戦略など、他のポイントにも目を向けてマンションを選んでいきましょう。

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