【本当に大丈夫？】不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

「不動産クラウドファンディングを選ぶポイントは？」
「不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点を詳しく知りたい」

とお悩みではありませんか？

不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資ができること、利回りが高いことなどから、資産形成に活用できる手法のひとつです。

しかし不動産クラウドファンディングにはデメリットもあり、正確にリスクを理解しておく必要があります。

そこで本記事では不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット、選ぶポイントを詳しく解説します。

さらにおすすめの不動産クラウドファンディングも紹介しますので経済的自立に向けて一歩踏み出しましょう！

１．不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、投資家たちから募った資金を利用して不動産投資を行い、その売却益（キャピタルゲイン）と家賃収入（インカムゲイン）を分配する投資法のことです。

2017年に不動産特定共同事業法改正が行われ、個人投資家でもインターネットを用いて少額から不動産投資を行えるようになりクラウドファンディングの仕組みが導入されました。

多くの不動産クラウドファンディングでは優先劣後出資方式を取り入れることで、投資家の安全性を高めています。

優先劣後方式とは出資総額を「優先出資（投資家）」「劣後出資（会社）」に分け、運用期間終了時に万が一物件評価が下落していた場合、下落分を劣後出資から負担をすることです。

つまり、劣後出資比率が高くなるほど、投資家のリスクが減る仕組みです。

２．不動産クラウドファンディングのメリット5つ

まずは、不動産クラウドファンディングのメリットを5つ紹介します。

順に解説します。

（１）少額で始められる

不動産クラウドファンディングの1つ目のメリットは、1万円程度の少額から不動産投資を行えることです。

現物の不動産投資の場合は数百万円〜数千万円が必要で、融資を受けるなどして物件購入のための高額な費用を用意する必要があります。

しかし、不動産クラウドファンディングでは最低投資額が1万円に設定されていることが多く少額からの投資が可能です。

（２）自分で投資用不動産と運用期間を選べる

不動産クラウドファンディングの2つ目のメリットは、自分で投資用不動産と運用期間を決められることです。

REITでは複数の物件に投資しますが、不動産クラウドファンディングでは自分が投資したいと思う物件を自分で選べます。

また、不動産クラウドファンディングでは案件ごとに「60カ月」「31カ月」「25カ月」など運用期間が決められていて、自分の投資プランに合った期間の物件を選択することができます。

「自分が投資したいと思う物件に、短期間で少額投資して結果を出したい」というニーズにも対応可能です。

（３）5％以上の利回りも狙える

不動産クラウドファンディングの3つ目のメリットは、期待利回りが高いことです。

利回りとは投資した金額に対する利益の割合のことで、1年間の年利回り（年利）を利回りと呼ぶのが一般的です。

利回りは以下の計算式で算出できます。

不動産クラウドファンディングの平均的な年利は5％前後とほかの投資と比較して高めで、なかには10％という物件もあります。

（４）運用の手間が少ない

不動産クラウドファンディングの4つ目のメリットは、運用の手間が少ないことです。

現物の不動産投資には、物件の管理や入退去にまつわる物件の修繕・リフォームなどが欠かせません。

発生する度に業者の手配などの手間が掛かり、費用も発生します。

しかし不動産クラウドファンディングでは運用期間中の実務は不動産事業者に一任できる、つまりほったらかし投資が可能です。

そのため「不動産投資はしたいけれど、不動産運用はしたくない人」に適しています。

（５）社会貢献につながる

不動産クラウドファンディングの5つ目のメリットは、社会貢献につながることです。

家賃収入を中心とした利回りを得るだけでなく、社会貢献や地域創生、誰かの夢や挑戦に繋がる不動産に応援投資ができます。

例えば、不動産クラファンの『利回りくん』では実業家の前澤友作氏の「イヌネコヒルズ」を応援投資する案件があります。

「殺処分ゼロ」を目指す活動の一貫として設立した保護犬・保護猫を飼うオーナー向けのペット共生マンション「イヌネコヒルズ」を不動産クラウドファンディングを通して応援投資し、動物の殺処分問題の解決に貢献することができます。

３．不動産クラウドファンディングのデメリット4つ

不動産クラウドファンディングのデメリットは以下の4つです。

以上のデメリットを理解せずに始めると、結果的に損をすることになってしまいます。

具体的にどのようなデメリットがあり、どういう点に気をつけるべきかを解説します。

（１）元本割れ・貸し倒れが発生する可能性がある

不動産クラウドファンディングのデメリットには、元本割れ・貸し倒れが発生するリスクがあります。

元本割れが起きるのは、ファンドが想定通りの収益を上げられなかった場合です。

例えば、何らかの理由で不動産価格が一斉に暴落すると、保有不動産の価値が大きく下がることがあります。

このような状況下で事業者が不動産を売却しようとすると、想定していた評価額よりも安く売却せざるをえないケースもあります。

その結果、元本割れが起こり得るのです。

また不動産クラウドファンディングでは、運営会社が倒産して投資した資金が回収できなくなる貸し倒れ（デフォルト）リスクもあります。

このように不動産クラウドファンディングは投資商品であり、元本割れ・貸し倒れのリスクがゼロではありません。

（２）流動性が劣る

不動産クラウドファンディングのデメリットには、流動性が劣るリスクがあります。

不動産クラウドファンディングは投資期間が決まっていて出資すると運用期間中は原則として中途解約はできません。

急な出費が生じたり、手元の資金が乏しくなったりする事態が生じても、解約・換金には応じてもらえないのです。

そのため不動産クラウドファンディングには資金の流動性が保てないリスクがあります。

（３）現物投資に比べてレバレッジ効果が低い

不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のようなレバレッジ効果を期待することはできません。

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、小さい資金で投資効果を上げ収益性を高める効果のことです。

現物不動産投資では銀行から融資を受けて自己資金以上の大きな物件を購入しますが、これはレバレッジ効果を狙ったもので高い収益を目指すことができます。

一方、自己資本のみで投資をする不動産クラウドファンディングは、大きな利益を狙うのではなくリスクを抑えつつ安定的な分配金を得る投資法です。

（４）応募が殺到して参加できない

不動産クラウドファンディングには、出資できないリスクが伴います。

人気案件には応募が殺到するため落選の可能性があるからです

案件によっては募集して1分足らずで埋まってしまうこともあります。

参加できない（出資ができない）状態が続くと、金利0%で資金を寝かせておくことと同じです。

このように応募が殺到して参加できないと投資効率が下がる点がデメリットと言えるでしょう。

４．デメリットを味方にする不動産クラファンを選ぶポイント

投資にはデメリットやリスクはつきものですが、それらを少しでも回避したいのは当然です。

ここではリスクが少なく始められる不動産クラファンを見極める4つのポイントを紹介します。

順にみていきましょう。

（１）不動産情報の開示

不動産クラウドファンディングを選ぶ際に、運用する不動産の情報を確認することは重要です。

なぜなら、不動産型クラウドファンディングにおけるリスク対策に直結するからです。

開示されている情報量が多ければ多いほど、リスク回避につなげることができます。

一般的には上場企業、もしくは連結子会社やグループ会社であれば事業の安定性と情報の正確性における信頼度は高いと判断できます。

なお、運用される不動産情報の確認は以下を参考にしてください。

また、ホテルや民泊物件を対象とする案件が近年増えていますが、その場合は施設の稼働率や客数、立地や周辺の状況なども確認しておく必要があります。

（２）分配金利回りが高いか

不動産クラウドファンディングを選ぶ際、分配金利回りについても確認が必要です。

不動産クラウドファンディングの平均的な分配金利回りは2～8％であり、銀行預金や株式の配当と比べて高い利益が期待できます。

分配金利回りは事業者やファンドによって差が大きいですが、投資を始めたばかりの人は5％前後の利回りを目指すのが現実的です。

まずは目標となる利回りを設定しておき、それに合致する案件を選びましょう。

（３）案件の数や募集頻度が多いか

不動産クラウドファンディングを選ぶ際に、投資案件の数も重要です。

募集案件数が多いほど運用対象の不動産が増え、投資をするタイミングが見つけやすいからです。

さらに、複数の案件を比較して選ぶこともでき、分散投資を検討することもできます。

一方、投資案件の数や募集頻度が低いということは、わずかな数の案件の奪い合いになったり投資できる案件が見つからなかったりすることがあります。

（４）優先劣後方式が採用されているか

不動産クラウドファンディングの選択には、 優先劣後方式が採用されていることも重要です。

事業者の多くは投資家のリスクを極力減らすよう損失が生じた場合に事業者の出資分から損失を補填する仕組み「優先劣後方式」を採用しているところが多いです。

また、優先劣後方式によって投資家の出資元本が保護されていることに加え、その比率についてもしっかりと確認しておきましょう。

５． 厳選！不動産クラウドファンディング投資おすすめ３社

おすすめの不動産クラウドファンディング事業者を3社紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産クラウドファンディング運用会社にはそれぞれに強みや特徴があるため自身に合ったものを選択しましょう。

（１）ゴコウファンド

ゴコウファンドは、2021年10月に不動産クラウドファンディング化したファンドで、高い利回り（4~7％程度）と自社保有物件での運用が特徴です。

運営の株式会社五黄不動産は総合建設企業の株式会社占部組の関連会社にあたり、ゴコウファンドの募集案件でも占部組の物件が多数取り扱われています。

コンビニ・飲食店・クリニック・複合商業施設などの全国展開している施設や地方の商業活性化につながる不動産が多く、生活に関わる商業施設への投資ができるのが魅力です。

また、ゴコウファンドでは長期保有・長期運用で地道な収益を目指します。

テナントと長期賃貸借契約を結ぶことで長期保有及び運用を基本としているため、価格変動のリスクが比較的少なく安定した資産運用を図ることができます。

ゴコウファンドの登録はこちらから！

（２）OwnersBook（オーナーズブック）

OwnersBook（オーナーズブック）では、不動産のプロが厳選した案件に1万円から投資できます。

運営しているのは、東証マザーズ上場企業のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社・ロードスターインベストメンツ株式会社です。

総合不動産会社の実績を生かし、2014年に不動産特化型クラウドファンディング業界に参入しました。

不動産投資のプロフェッショナルとして経験を積み上げており、2021年6月累計の市場調査によると同業界の中で募集額がトップです。

オーナーズブックの運営企業であるロードスターキャピタル社の株式を保有して一定の条件をクリアすると、一般の投資家よりも優先的に投資ができます。

株式を取得して投資枠を優先的に確保できる点は上場企業が運営会社であるオーナーズブックの大きなメリットと言えるでしょう。

（3）property+（プロパティプラス）

property+（プロパティプラス）は、東証一部上場企業の飯⽥グループに属しています。

親会社が運営する自社物件が投資対象になるため、安心して投資ができます。

また、優先劣後方式とマスターリース契約（賃料保証）を採用し、投資家のリスクを軽減するシステムが整っていることも評価できます。

また、投資家から預かった未投資資⾦は信託銀⾏への分別管理を行っており、万が一会社が破綻した場合でも投資家の資産は投資家に返還されます。

property+（プロパティプラス）の一番の特徴は「夢応援不動産」という入居者の夢の実現へ向けて投資家が入居者を資金面と活動面から支援するサービスがついていることです。

不動産投資による利益を得ながら「誰かの夢を応援したい」や「社会貢献を実現したい」と考えている人におすすめの会社です。

まとめ

不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資ができる、利回りが高いことなどから資産形成に活用する人は増えています。

この記事を読んで興味を持ったらぜひ不動産クラウドファンディングでの資産運用を始めてください。

想定利回り７％のゴコウファンドを紹介します！

「不動産クラウドファンディングに投資したいが、応募が多くて参加できない」
「安全性の高い不動産クラウドファンディングに投資したい」

投資信託のように、時間を割かずに資産を増やすことができるゴコウファンドを紹介します。

そのため、ゴコウファンドにあなたのお金を預けると、勝手に運用してくれて年間で7%リターンを得ることができます。

7%で30万円を3年間運用した場合、たった3年間で銀行に預けているだけよりも、63,000円も得することになるんです！

【30万円を3年間ゴコウファンドに預けた場合】

	銀行に眠る30万円	ゴコウファンドに預けた場合
元金	300,000円	300,000円
1年目	300,000円	321,000円
2年目	300,000円	342,000円
3年目	300,000円	363,000円

なお、同じ条件で5年間預けておくと、105,000円ものリターンが返ってきます。

そう思うと金利が0.001％などの銀行に預けているのは勿体なくありませんか？

銀行に預けているお金をゴコウファンドに預けておくだけで、勝手に増やして返してくれるんです。

さらに、ゴコウファンドは他社サービスよりも優れている点があります。

それは、1万円から預けられること。

他社サービスでは、最低出資金額が100万円のサービスもあります。

が、より簡単にあなたの貯金を投資に回そうとすると、100万円もない場合もありますよね。

ゴコウファンドは、1万円から出資が可能なので、誰でも簡単に、そして少額から投資ができる最強の投資方法なのです！

以下は、他社サービスMと比較した表です。

	ゴコウファンド	他社サービスM
最低出資額	1万円	100万円
投資利回り	5～7%	6～7％
申込手数料	無料	無料

100万円からしか出資ができない他社サービスMに比べて、ゴコウファンドは1万円から出資ができるので、今すぐ始められます。

ゴコウファンドであれば、手間をかけずに資産を形成することができるのです。

あなたも五黄ファンドに投資して、資産の運用を始めていきましょう！