優先劣後システムの意味と仕組みを解説！投資家に有利な２つのポイント

「優先劣後の仕組みはどうなっているんだろう？」
「不動産投資において優先劣後システムはリスクヘッジとして有効？」

不動産投資はリスクが大きく始めづらいというイメージはありませんか？

資産運用には少なからずリスクは存在しますが、優先劣後はリスクを減らすための有効なシステムです。

ここでは、優先劣後システムの仕組みと、投資家に有利な2つのポイントを解説します。

この記事を読んで、優先劣後システムについてしっかりと理解して、着実な資産運用を実践してください。

１．優先劣後システムとは何か？

優先劣後システムとは、利益の配当や投資対象物件で生じた損失の負担について、出資者の間で優先順位をつけることです。

優先劣後システムは全ての投資商品に適用されているわけではなく、主に不動産クラウドファンディングで用いられるリスク対策となっています。

不動産クラウドファンディングとは、事業者が投資家からお金を集め、共同で不動産に対して投資を行う方法で、詳しく理解していない方は、後に紹介する記事をお読みください。

優先劣後システムにおいて、出資者は大きく優先出資者と劣後出資者に分けられ、多くの不動産クラウドファンディングでは、投資家が優先出資者、事業主が劣後出資者になります。

優先出資者は収益の還元を優先的に受ける権利を持つ人を指し、劣後出資者は収益の還元を遅れて受ける人を指します。

事業者と投資家で優先順位をつけることで、投資家のリスクを減らすことが可能になります。

例えば、投資対象が想定よりも低い収益を生み出した際は、まず優先出資者の配当が行われ、その残りが劣後出資への配当となり、損失が発生した場合でも、まず劣後出資者の出資元本が減少し、優先出資者の出資元本はある程度まで守られるという仕組みです。

投資家にとっては、利益が優先的に配分され、元本割れのリスクも軽減できるという大きなメリットを享受することができます。

ただし、事業者の出資割合が少ない場合には投資家が上記のメリットを十分に受けられないこともあります。

不動産投資を始める際は優先劣後システムを採用しているか、割合はどうなっているかを事前にしっかりと確認しましょう。

優先劣後システムを採用している不動産クラウドファンディングについてはこちらの記事を参考にしてください。

２．優先劣後の投資家の２つのメリット

優先劣後システムは投資家の元本の保全性を高めるために、多くの不動産クラウドファンディング事業者に利用されています。

優先劣後システムを採用している商品は、資産を増やすためだけではなく、元本を減らさないための投資方法でもあることから、着実な資産運用を考えている人に向いています。

ここでは、優先劣後システムにおける、投資家に有利な2つのポイントを解説していきます。

順に解説していきます。

（１）元本割れリスクを減らすことができる

優先劣後システムは、先述の通り投資家の元本割れリスクを減らすことができるメリットがあります。

通常の不動産投資の場合、売却時に発生した損失は投資家が負担しますが、優先劣後システムを採用した不動産小口化商品の場合は、劣後出資割合分までの売却損失を劣後出資者である事業者が負担します。

例を挙げて見ていきましょう。

この場合、損失が2,000万円以内の場合はすべて劣後出資から補填することになり、優先出資者である投資家の元本8,000万円はそのまま返却されます。

優先劣後システムではあらかじめ決められた割合までの損失を事業者が負担するため、投資家の元本には影響が出にくい仕組みとなっています。

（２）分配金の安全性を高めることができる

優先劣後システムには元本の安全性だけでなく、分配金の安全性を高める効果もあります。

賃貸収入（賃貸料・礼金・更新料など）から賃貸費用（管理費・固定資産税・水道光熱費・保険料・修繕費など）を差し引いたものが賃貸利益であり、分配資金です。

分配金は出資者へ優先的に分配され、その後の残利益がある場合に劣後出資者である事業者に分配されます。

空室や修繕費により家賃利益が目減りした場合でも、まずは事業者の分配金から減らしていくため、投資家への分配金には影響が出にくい仕組みになっています。

例を挙げて見ていきましょう。

上記のようにたとえ家賃収入が減っても事前に取り決めた一定ラインまでの損失であれば、優先出資者である投資家への分配金には影響がありません。

ただし、不動産運用による収益が予定よりも大幅に増えた場合や、不動産売却によって利益がでた場合に、投資家に追加で配当が回ることはありません。

優先劣後システムではあくまでも、最初に決められた契約の利回りと元本のリスクを低減するものになっています。

まとめ

優先劣後システムは、投資家の元本と運用で得られる分配金の安全性を高める構造のことです。

投資で利益を上げながら資産を増やしていくにはリスクに対する備えが必要ですが、優先劣後システムは有効な一手です。

劣後出資の割合が大きいほど元本割れリスクは低くなりますので、投資初心者は優先劣後システムをうまく活用すると良いでしょう。

日頃から、情報収集したり不動産特定事業者のサイトを比較したりすることを怠らず、良い結果に繋がる可能性を高めてください。

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