不動産特定共同事業とは？基礎知識や法律改正のポイントをわかりやすく解説！

「不動産特定共同事業とは？」
「どんな仕組みで成り立っているの？」

と疑問ではありませんか？

不動産関連の投資商品は多く、違いをきっちり理解できていない人もいると思います。

そこで本記事では、不動産特定共同事業の商品や法律ついて詳しく解説します。

不動産特定共同事業と他の投資の違いもお伝えするので、どんな商品に投資しているのか深く理解できるでしょう。

特に少額から不動産投資をはじめたい人は、ぜひ参考にしてください。

１．不動産特定共同事業とは？

不動産特定共同事業とは、事業者が投資家から資金を集めて不動産投資を行い、収益を投資家に分配する事業です。

銀行金利の低下や老後の資金問題の認知が広まり、個人投資家のニーズが高まることで注目されています。

オフィスやマンションなどは生活に必須なので、いきなり不動産の家賃収入や資産価値がなくなることはほとんどありません。

とはいえ、不動産投資は都心のマンションなら一室でも1,000万円規模の大きな資金であるなどのデメリットがあります。

そこで、1万円程度で出資できるように小口化して不動産投資の参入ハードルを下げたのが不動産特定共同事業です。

不動産特定共同事業の代表的な商品を2つ紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

（１）不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、複数の投資家から出資を集めて1つの不動産を購入し、出資額に応じて得られた利益を分配する投資商品です。

1口1万円の投資を1万口集めた場合、それぞれの投資家が1万円から1億円の不動産に投資できます。

そして、投資した不動産から得た家賃収入や売却益などを、出資した口数に応じて分配する仕組みです。

ただし、不動産の管理や運用は出資を募った事業者に任せるため、現物不動産投資のような仕事はありません。

手間なく少額からはじめられる不動産小口化商品は、3つの契約タイプにわかれます。

それぞれ解説します。

＃１：匿名組合型

匿名組合型は、投資家と事業者が個別で匿名組合契約を結び、投資家が事業者に出資する不動産小口化商品です。

不動産の所有・管理・運営は全て事業者が担当し、利益を投資家に分配します。

不動産を所有するのは事業者であり、投資家が登記に関わることはないので、匿名性が高い投資商品です。

さらに、不動産所得税や不動産仲介手数料、登録免許税などの初期費用がかかりません。

1口1万円から投資でき、運用期間は数ヶ月〜数年と不動産投資では短めです。

また、有限責任の投資商品なので、投資家が出資金額を超える損失を負うことはありません。

少額からはじめられるうえに資金の拘束が短い匿名組合型は、参入ハードルが低く初心者にもおすすめできます。

＃２：任意組合型

任意組合型では、全ての投資家と事業者が任意組合契約を結び、不動産の共有持分（所有権の割合）を購入します。

事業者と投資家たちが出資額に応じて1つの不動産を分けて所有するイメージです。

組合の代表として事業者が不動産の管理・運営を行い、利益を分配します。

不動産の所有にあたって投資家の名前が登記されるので匿名性はなく、不動産取得時の初期費用も負担しなければなりません。

投資金額は1口100万円以上が目安で、運用期間は10年以上の長期投資となります。

また、投資家も事業に参加しているので、トラブル時には出資額以上の負担が求められるケースもあります。

匿名組合型と比べて参入ハードルやリスクは上がりますが、成功したときのリターンも大きいです。

＃３：賃貸型

賃貸型では、投資家が不動産の共有持分を購入し、事業者に貸し出して管理・運用を任せます。

投資家たちが出資して1つの不動産を所有しますが、事業者は不動産を所有せずに管理や利益の分配を行うのが特徴です。

任意匿名型と同じく登記に名前が記載され、不動産所得時の費用もかかります。

投資金額は1口100万円以上が目安で、運用期間は10年以上の長期投資が前提です。

ただし、事業者が破綻したときの対応が難しいため、賃貸型の不動産小口化商品は多くありません。

（２）不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネットで個人投資家から資金を集め不動産の取得し、運用で得られた利益を投資家に分配する商品です。

投資家が実際に不動産を所有せず匿名性が高いことから、匿名組合型の不動産小口化商品とも言えます。

1口1万円ほどの小口から投資でき、手続きもインターネット上で完結する手軽さが不動産クラウドファンディングのメリットです。

さらに、ほとんど不動産クラウドファンディングでは投資家のリスクを抑えられる優先劣後方式を採用しています。

優先劣後方式とは、不動産の運用において損失が発生しても、劣後出資の範囲内であれば事業者が負担する仕組みです。

劣後出資が20％で1億円のマンションに投資した場合、投資家の出資が8,000万円、事業者の劣後出資が2,000万円となります。

運用期間が終了して売却する際にマンションが8,000万円に値下がりしても、劣後出資の範囲内なので投資家に元本割れがありません。

気軽に低リスクな投資がはじめられる不動産クラウドファンディングは、投資初心者にもおすすめです。

２．不動産特定共同事業とREIT・ソーシャルレンディングの違い

不動産特定共同事業の内容を知れば、似ている投資方法があることに気づく方も多いでしょう。

そこで、以下2つの投資との違いを知り不動産特定共同事業の理解を深めましょう。

それぞれ解説します。

（１）REITと不動産特定共同事業の違い

REITと不動産特定共同事業は全くの別物です。

REITは投資信託の一種で銀行などの投資機関がいくつかの不動産を組み合わせて商品化したものであり、不動産特定共同事業は不動産を複数の投資家の資金で運用する事業を言います。

REIT（不動産投資信託）と不動産特定共同事業の大きな違いは、以下2つです。

REITは投資信託の一種であり、それぞれのREIT商品で投資先の不動産はすでに決められているので、、細かく投資する物件を選べません。

つまり、物件Aと物件Bを対象とするREITを買えば自動的に両方に投資されるので、物件Aに投資して物件Bに投資しない選択ができません。

一方で、不動産特定共同事業は1つの物件を複数の投資家で保有するため、自分が好きな物件のみに少額から投資できます。

そして、証券取引所に上場しているREITに対して、不動産特定共同事業は上場していないので流動性が低いです。

REITは好きなタイミングで売買できますが、不動産特定共同事業は運用期間が決まっており、基本的に自由な売買ができません。

ただし、不動産特定共同事業は市場の需要と供給による値動きがなくなるため、REITよりもローリスクな投資が可能です。

（２）ソーシャルレンディングと不動産特定共同事業の違い

ソーシャルレンディングとは融資型のクラウドファンディングの一種であり、ソーシャルレンディング会社が投資家から出資を集めてさまざまな起業に融資を行う投資商品です。

ソーシャルレンディングと不動産特定共同事業の違いは、主に以下の2点です。

ソーシャルレンディングは融資なので収益源は金利です。

融資を受けた企業は事業の成果にかかわらず返済しなければなりません。

提示された金額が支払われて投資家の収入が安定するように見えますが、融資先が開示されないリスクがあります。

ソーシャルレンディング会社から高金利で融資を受ける企業は、銀行から低金利で融資を受けられない不安定な企業と言えるので、きっちり返済があるとは限りません。

一方で不動産特定共同事業の収益源は不動産の家賃収入や売却益のため、分配金が不動産事業の成果に左右されます。

ただし、投資する物件の情報が開示されるので、出資する側でも投資の妥当性を確認しやすいです。

また、ビジネスモデルの違いからソーシャルレンディングと不動産特定共同事業は、運営側に必要な許可も違います。

不動産特定共同事業を管理する法律については次章で紹介します。

３．個人投資家を守る不動産特定共同事業法とは？

不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業が正しく行われるように1995年から適用されている法律です。

この法律により不動産特定共同事業をはじめるには、原則として国土交通大臣や都道府県知事の許可が必要になりました。

不動産特定共同事業法は過去3回改正されており、個人投資家の保護や不動産特定共同事業の活性化に役立っています。

それぞれの法改正ポイントを見ていきましょう。

（１）2013年の改正ポイント

2013年の不動産特定共同事業法改正のポイントは、特例事業が認められて不動産特定共同事業への参入がしやすくなった点です。

特例事業とは、定められた条件を満たした不動産の運用を目的として設立された会社（SPC）が、許可を受けずに届け出のみで不動産特定共同事業を行える仕組みを言います。

具体的な条件は、不動産の取引に関わる業務と投資家を集める業務を不動産特定共同事業の許可を受けた会社に委託することです。

ただし、2013年の法改正では不動産特定共同事業は普及せず、2017年と2019年にも法改正が行われます。

（２）2017年の改正ポイント

2017年の不動産特定共同事業法改正ポイントは、参加できる事業者や投資家の範囲拡大です。

上記3点について解説します。

＃１：小規模不動産特定共同事業の創設

2017年の法改正で小規模不動産特定共同事業の創設が可能になり、不動産特定共同事業に参入する事業者が増えました。

小規模不動産特定共同事業で必要になる主な条件は以下のとおりです。

事業者になる手続き	国土交通大臣や都道府県知事による登録
資本金	1,000万円以上
純資産	資本金or出資額の9割以上
免許	宅地建物取引業
投資家から受けられる出資	合計1億円以下
投資家一人あたりの出資額	100万円以下

注目すべきは資本金の条件緩和です。

2017年以前はSPCの資本金が1億円以上でないと参入できませんでしたが、小規模不動産特定共同事業では資本金が1,000万円以上あれば参入できます。

よって大企業だけでなく中小企業も不動産特定共同事業を行いやすくなり、小規模不動産に投資しやすくなりました。

＃２：適格特例投資家限定事業の創設

事業の参加者が不動産の知識や経験が豊富な投資家のみで構成される適格特例投資家限定事業の創設が可能になりました。

スーパープロの投資家が集まる適格特例投資家限定事業であれば、不動産特定共同事業の許可が必要なくても届け出のみで不動産特定共同事業をはじめられます。

事業に参加できる投資家が限られる代わりに、出資額などの厳しい制限がありません。

また、宅地建物取引業者に業務を委任することで、宅地建物取引業の許可なく不動産特定共同事業に参入できます。

＃３：クラウドファンディングの環境整備

クラウドファンディングの環境整備がされ、銀行や一定の投資家だけでなく、不特定多数から出資を募れるようになりました。

さらに従来の契約は書面のみでしたが、契約書の電子交付も可能となります。

気軽に投資でき出資が集まりやすくなったことで、不動産特定共同事業は急速に広まります。

（３）2019年の改正ポイント

2019年の不動産特定共同事業法の改正により、参入できる事業者や商品の幅は広がりを見せ、今まで以上に個人投資家が保護されるようになりました。

改正ポイントは以下の3つです。

それぞれ簡単に解説します。

＃１：クラウドファンディングの活性化

クラウドファンディングを利用した不動産特定共同事業に新たなルールが決められました。

適正な運営と投資家の利益の保護を目的に、国土交通省が電子取引業務ガイドラインを公開しています。

商品の安全性が高まり、不動産クラウドファンディングの活性化につながりました。

＃２：安定した長期運用ができる商品の登場

不動産特定共同事業法施行規則の改正により、商品の幅が広がりました。

具体的には不動産売却後も柔軟に資産を運用できる対象不動産変更型のファンドです。

1つの不動産への短期投資で終わる一般的な不動産特定共同事業と違い、対象不動産変更型のファンドは不動産の売却や追加取得、出資の追加募集を行います。

出典：国土交通省

不動産を入れ替えて運用するため、期間の定めがなくなり長期的な運用が可能になりました。

規制の緩和により、今後もさまざまな投資商品の充実が予想できます。

＃３：参入事業者のさらなる拡大

2019年の法改正により、新設法人でも不動産特定共同事業に参入できるようになりました。

不動産特定共同事業の許可を得るためには直前３期分の計算書類の提出を求められるので、新設法人は事業に参入できませんでした。

しかし、許可を得られる条件が明確になり、新設法人が不動産特定共同事業に参入した例が増えています。

また、取得する不動産の登録免許税や不動産取得税の減税もあり、事業者の負担が軽くなりました。

４．不動産特定共同事業のメリット

続いて、不動産特定共同事業のメリットを3つ紹介します。

おすすめできる人も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

（１）少額から不動産投資ができる

不動産特定共同事業は少額からはじめられるので、不動産投資初心者におすすめです。

現物不動産投資であれば、少なくとも数千万円単位の大きな資金を用意する必要があります。

購入するためには、融資や優良物件選びの知識などを十分に学ばなければなりません。

一方で、不動産特定共同事業の商品なら、1口1万円から余剰資金のみではじめられますし、物件もプロが選んでくれます。

そのため、現物不動産に興味はあるけれど一歩踏み出せない方は、不動産クラウドファンディングからはじめるのが良いでしょう。

（２）手間をかけずに優良物件に投資できる

不動産特定共同事業の投資商品は、不動産の購入前と購入後の手間を省けます。

購入前の物件選びは、プロが厳選して選んだ物件から投資したい物件を選べるので、大きな失敗をしにくいです。

初心者が優良物件を見つけるには、毎日根気よく不動産ポータルサイトを確認しなければなりません。

購入後の管理は事業者に任せられるため、家賃回収や入居者募集などの仕事を投資家がやらなくても済みます。

（３）ローリスクな資産運用ができる

不動産小口化商品のような少ない金額ではじめられる投資商品は、分散投資によりローリスクな資産運用がしやすいです。

別の地域の不動産やインデックス投資にも資産を割り振ることで、不動産ニーズの変化に対応できます。

例えば、リモートワーク普及の影響でオフィスが縮小されたり飲食店が閉店して家賃収入がなくなる場合です。

また、株式のような激しい値動きをしないので、含み益や含み損に一喜一憂せずに済みます。

５．不動産特定共同事業の注意点

最後に、不動産特定共同事業の注意点を3つ紹介します。

投資する前に必ず押さえておいてください。

（１）現物不動産投資より利回りが低い

不動産特定共同事業の商品は、現物不動産よりも利回りが低くなります。

なぜなら、事業者に不動産の管理・運用や資金調達にかかる手数料を支払っているからです。

投資家の手間が少ない分、利益も少なくなるため、収入を増やしたい方はそれなりの出資が必要になります。

また、毎月入ってくる家賃収入とは違い分配金は年に1〜2回なので、収入を得る頻度も落ちます。

（２）資産の流動性が低い

不動産特定共同事業に投資すると、途中解約に条件が付いているケースがあります。

現物不動産なら買い手が見つかれば売却でき、株式やREITに関してはいつでも売却できます。

しかし、不動産特定共同事業の商品は売却や乗り換えに条件があるので、解約条件はあらかじめ確認しておきましょう。

必要に応じて流動性の高い資産を持っておくのがおすすめです。

（３）元本や配当金の保証はない

不動産特定共同事業の商品に元本や配当金の保証はありません。

プロが選んだ物件でも損失が出る可能性はありますし、収益が落ちれば配当金も少なくなります。

ただし、決められた範囲内の損失を事業者が負担する優先劣後出資の商品であれば、元本割れや減配の可能性が低いです。

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６．まとめ

不動産特定共同事業とは、投資家から出資を募った事業者が不動産の取得・運用を行う投資商品です。

投資家には運用の状況や出資額に応じて配当金が出ます。

また、個人投資家を守るためにグレードアップされた不動産特定共同事業法があるので、安全性が高い投資商品と言えます。

特に不動産クラウドファンディングはローリスクで気軽にはじめられるので、不動産投資初心者にもおすすめです。

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