不動産クラウドファンディングとは？【始めるなら知っておきたい知識】

「不動産クラウドファンディングって何？」
「不動産クラウドファンディングは安全な資産運用の手段なの？」

このような悩みを抱えていませんか？

近年、不動産クラウドファンディングは1万円から手軽に始めることのできる不動産投資の方法として人気を高めています。

この記事を読んで不動産クラウドファンディングの仕組みについて理解し、あなたの資産を安全に効率よく増やしていきましょう！

１．不動産クラウドファンディングとは

この章では不動産クラウドファンディングの基本について紹介します。

不動産クラウドファンディングは事業主によって提供サービスが異なる場合もありますが、基本的な仕組みに大きな違いはありません。

不動産クラウドファンディングの仕組みについて正しく理解をして資産運用を行っていきましょう！

（１）不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、企業が投資家から資金を集めて不動産商品の購入・運営を行うサービスです。

各投資家は、クラウドファンディング事業主が購入した不動産から出た利益や事業主からの利息を配分として受け取ることができます。

不動産物件は数年の運用期間を経て売却され、投資家は元本を受け取ることで投資が終了します。

このサービスによって投資家は現物の購入では投資をすることのできなかったような不動産商品に対して、1万円程度の少額から投資をすることができます。

不動産の管理をクラウドファンディング事業者に一任できることや手軽に始めることのできる点が人気の理由となっています。

（２）不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは上図の3つのモデルに分類することができます。

貸付型と投資型の違いは、事業家が集めた資金をどのように使用するのかという点です。

匿名組合型と任意組合型の違いは不動産商品の持ち主がクラウドファンディング事業者か投資家になるのかという点になっています。

以下の表は3つのモデルを簡単に比較したものです。

	投資型：匿名組合型	投資型：任意組合型	貸付型
不動産の所有権	運営会社	投資家	運営会社
配分の所得区分	雑所得	不動産所得	雑所得
節税効果	なし	あり	なし
不動産取得税	なし	あり	なし
不動産情報	多い	多い	少ない
金額	1万～	10万～	1万～
キャピタルゲイン	なし	あり	なし

以下の記事ではそれぞれのクラウドファンディングのモデルについて詳しく説明を行っています。

それぞれの方式によってリスク・リターンが異なるため、不動産クラウドファンディングを行う際は自分に合ったモデルを選べるようにしましょう。

（３）不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングは以下のような簡単なステップで始めることができます。

不動産クラウドファンディングは上の順番で投資を始めることができます。

現物不動産投資では購入・売却時に多くの手間がかかってしまうので、手軽に行うことができません。

しかし、不動産クラウドファンディングは、オンライン上の簡単な手続きのみで始めることができます。

不動産クラウドファンディングでは会員登録・口座開設は無料である場合が多いため、興味がある方は挑戦をすると良いでしょう。

２．不動産クラウドファンディングサイトの比較

不動産クラウドファンディングのサービスはいくつかありますが、あなたにあったサービスを選ぶようにしましょう。

特にクラウドファンディングにはいくつかの方式がありそれぞれによってメリット・デメリットが異なります。

匿名組合型では、投資案件の情報公開が多く安心して投資を行うことができ、任意組合型では実際に不動産を取得することができます。

また貸付型では、比較的に高い利回りで投資をできるという特徴があります。

以下の記事を読めば自分に合った不動産クラウドファンディングの方式がわかるように詳しく解説を行っています。

各方式で比較を行い、自分に合ったクラウドファンディングのサービスを見つけたい方はぜひご覧ください。

３．他の不動産投資との違い

不動産投資には多くの種類があり、それぞれの違いを理解して自分に合った投資方法を選ぶ必要があります。

この章では、不動産クラウドファンディング以外の5つの不動産投資について解説していきます。

順に説明をしていきます。

（１）REIT

REIT（Real Estate Investment Trust）は不動産投資信託証券のことで、投資家はREITを購入することで不動産投資を行うことができます。

証券の不動産物件は専門家によって選定され、多数の地域や不動産商品に投資されているのでリスクを分散することが出きます。

不動産投資の中では、少額から始めることができ流動性が高い点が特徴です。

配当による収益のみならず、証券の値段変動によるキャピタルゲインを狙うこともでき、手軽に始めることのできる不動産投資の方法です。

REITは証券を購入すると複数物件に投資を行うのに対し、不動産クラウドファンディングは1つの物件に投資を行う点が大きな違いです。

（２）区分マンション投資

区分マンション投資はマンションを1部屋から購入し、賃貸をすることで収益を得る投資方法で1ルーム投資と言われることもあります。

マンションを1棟購入するよりも、安価で始めることができ、直接所有することができる点が特徴です。

管理会社がマンション管理を行うため、管理の煩わしさが少ない点もメリットと言えます。

しかし、空室になってしまった場合は収益がなくなってしまう点や、現物で不動産を購入するため流動性が低いというデメリットがあります。

（３）1棟投資

マンションやアパートを土地を含め1棟購入し賃貸で収益を得る投資方法です。

マンションやアパートであれば、部屋を複数所有するため収益がゼロになる可能性がほとんどなく、高い利率で安定的な収益を見込める点が特徴です。

しかし、購入に大金が必要になるためローンを組む必要があることからハイリスクであることも忘れてはいけません。

メリットとして相続税等において節税効果が見込めることがあげられ、資産を守りたいと考えている方向けの投資方法と言えます。

不動産クラウドファンディングでは資産形成を目的とした投資が多く、1棟投資との大きな違いになります。

（４）戸建て投資

戸建て住宅を購入し、賃貸で収入を得る投資方法です。

ファミリー層が入居者になることが多く、長期的な収益を見込めるのがメリットです。

近年では、古民家・空き家をリフォームして貸し出すケースも増加しており、アパート・マンションよりも安価で購入できる点で注目を集めています。

しかし、管理費・リフォーム費用が高額になってしまうことや空室リスクがある点がデメリットになっています。

（５）民泊

民泊とは使われていない、住宅やマンションの部屋を貸し出して賃料を稼ぐ不動産投資の方法です。

空き家問題の解消にや外国人観光客の宿泊先として、近年注目を集めています。

既に不動産を所有している人が、空き家や空き部屋の有効活用をできるというメリットがあります。

他の不動産投資よりも手軽に始めることができますが、定期的な管理が必要なことがデメリットです。

（６）不動産投資のまとめ

6つの不動産投資の方法を下記の表にまとめました。

	不動産クラウドファンディング	REIT	区分マンション	1棟	戸建て	民泊
費用	1万円～	約5000円～	数百万～	数千万～	数百万～	数万円～
流動性	低い（原則運用期間中は投資を中断することはできない。）	高い	普通	低い	低い	なし
管理	なし	なし	ほぼなし	あり	あり	あり
インカムゲイン	あり	あり	あり	あり	あり	あり
キャピタルゲイン	なし（任意組合型のみあり）	あり	あり	あり	あり	なし

４．不動産クラウドファンディングのメリット3選

不動産クラウドファンディングのメリットは以上の3つです。

メリット１．少額から始めることができる

不動産クラウドファンディングのメリットは1万円から始めることができる点です。

現物不動産投資では数百万円の資金が必要になり銀行から融資をなくては始めることができないこともあるので、始める際のリスクは大きいといえます。

また、他の資産運用も多くの場合で数十万円程度の資金が必要となるため、少額で資産運用を行いたい方は不動産クラウドファンディングがオススメです。

不動産クラウドファンディングは維持費や管理費などの余計なコストがかかることもないので、初期投資額以外に資金が必要になることはありません。

以下の記事では少額で行うことのできる資産運用の方法について紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

メリット２．透明性が高い

不動産クラウドファンディングの2つ目のメリットは、透明性が高く不動産商品の情報をしっかりと知ることができる点です。

不動産クラウドファンディングは少額投資の観点からREITと比較されることが多いです。

しかし、REITは専門家によって選定された複数の不動産商品に投資を行うことになるため、どのような不動産商品に投資を行っているか不透明になるというデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングでは投資する物件の外装・築年数等の基本的な情報から、サービスによっては地域の人口流入数等のデータを開示しており、安心して投資判断を行うことができます。

投資物件の開示情報は各クラウドファンディングの事業主によって異なります。

そのため、不動産クラウドファンディングを始める際は透明性の高さを選ぶポイントにするといいでしょう。

メリット３．管理をする必要がない

不動産クラウドファンディングのメリットに管理をする必要がないことがあげられます。

現物不動産投資をする場合、不動産の管理・維持をする必要があり、初期投資以上に費用が掛かることがデメリットになります。

不動産クラウドファンディングの場合、事業主が不動産商品の管理を行うので、投資者が投資後に管理をする必要がありません。

自分好みに不動産商品を管理・維持して賃貸することも1つの魅力ですが、煩わしい作業がなく不動産投資を行いたい人には不動産クラウドファンディングがおすすめと言えます。

５．不動産クラウドファンディングのデメリット3選

不動産クラウドファンディングのデメリットは以上の3つになります。

（１）流動性が低い

不動産クラウドファンディングのデメリットの1つに流動性が低いことがあげられます。

不動産クラウドファンディングでは基本的に途中解約・譲渡は認められていないため、運用期間中は投資をし続けることになります。

運用期間は数か月～数年と投資物件によって変更しますが、証券や株式のような素早い売買は不可能です。

不動産クラウドファンディングを行う際は、流動性が低い点は注意する必要があります。

（２）元本割れや倒産リスクがある

不動産クラウドファンディングのデメリットに元本割れや倒産リスクがあることがあげられます。

不動産クラウドファンディングは他の不動産投資と同様に元本保証は行っていないため元本割れを起こす可能性はあります。

元本割れ対策として多くの事業主は優先劣後システムを採用しています。

また、クラウドファンディング事業主は未上場企業や新興企業など小規模であることも多く、倒産リスクがあることも忘れてはいけません。

事業主の経営状況に問題がないか・信頼できるかは非常に重要なポイントとなります。

＃１：優先劣後システム

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは多くのサービスで優先劣後システムを採用し元本割れのリスクを低減させています。

このシステムでは、不動産商物件に対して事業主も一定の割合で出資を行い、不動産の売却時に損失が出た場合は事業主の投資分から賄うことになっています。

事業主の投資金額以上に損失が発生した場合は、元本割れを起こす可能性はありますが、ある程度投資家の元本は守られます。

事業主によって投資金額は異なるため、不動産クラウドファンディングの事業主を選ぶ際のポイントとなるでしょう。

ただし、融資型・任意組合型の不動産クラウドファンディングではサービスの特性上、このシステムを導入できません。

そのため、匿名組合型のよりも元本割れのリスクは大きいといえます。

（３）投資案件が少ない

不動産クラウドファンディングの事業主は小規模であることが多く、投資を募集する不動産商品が非常に少ないです。

近年では不動産クラウドファンディングの人気は高まっており、投資募集がすぐに終了してしまうこともあります。

特に人気のクラウドファンディングサイトだと、数千万円の投資案件が数十秒で募集終了となり、投資を行うためにクリック勝負となることも少なくありません。

クラウドファンディングサイトによっては抽選制での投資を行っていることもあります。

投資案件が少なく、自分の思い通りの投資は難しい可能性があることは注意をしておきましょう。

６．不動産クラウドファンディングに向いている人

不動産クラウドファンディングには以下の条件に見合う投資家が向いています。

順に説明を行っていきます。

（１）不動産を組み込んだポートフォリオで資産運用を行いたい人

不動産クラウドファンディングは不動産を組み込んだ資産運用を行いたい人に向いています。

資産運用をする際に重要なのは預金・株式・債券等の複数の投資商品に分散投資を行い、リスクを分散させることです。

すべての資金を1つの商品の投資を行うと、運用の良しあしによっては資金が減少する恐れがあるためです。

不動産クラウドファンディングは、1万円単位で不動産に対する投資額を決めることができるので、理想のポートフォリオの作成に役立ちます。

自身のポートフォリオに不動産投資を組み入れたい方は、不動産クラウドファンディングを始めるべきです。

（２）少額から投資を始めてみたい人

不動産クラウドファンディングは少額から投資を行いたい人に向いています。

資産運用の多くは始めに数十万円ほど必要になることが多く、気安く始めることはできません。

まずは、不動産クラウドファンディングで1万円から投資を始めることで、その他の投資方法を試しやすくなるでしょう。

（３）不動産投資に多くの時間を割けない人

不動産クラウドファンディングは投資に多くの時間を割くことができない人に向いている投資方法です。

不動産クラウドファンディングでは、自分の好きな額を投資すると、運用期間中は投資家は何もしなくても配当を受け取ることができます。

不動産の管理が必要ないことに加え、投資物件の価値なども気にしなくて済みます。

平日は忙しい仕事に追われ、資産運用をおこなうことができないと考えている人に向いているといえます。

７．不動産クラウドファンディングを始める際に注意すべき3つのポイント

この章ではクラウドファンディングの始める際に注意すべきポイントを紹介します。

（１）収益に税金がかかる

不動産クラウドファンディングを始める際の注意点として税金がかかることがあげられます。

貸付型・匿名組合型の不動産クラウドファンディングで得ることのできる配当金は雑所得に配分されます。

そのため投資家が受け取った収益の20.42％が所得税等の源泉徴収されます。

もし、投資家が1年間で20万円の配当を受け取った場合、20×0.2042＝4.084万円分が税金として差し引かれるため、最終的に15.916万円の利益になります。

また、任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、実際に不動産を取得することになるため、上記と異なる税金が差し引かれることになります。

不動産賃貸で得た所得は不動産所得とされ、その他の所得と併せて課税される総合課税となります。

所得は累進課税が適応されるため、投資家によって納税額は異なります。

利回りのみに注目するのではなく、税金を差し引かれてしまうことも注意しておきましょう。

（２）節税効果がないものがほとんど

不動産クラウドファンディングを始める際の注意点として節税効果がない点があげられます。

不動産投資では、相続税・所得税において節税効果が見込めることがメリットになります。

一般的に税金で相続するよりも、不動産を相続するほうが相続税が安く抑えられます。

また、不動産を所有すると原価償却費が経費として計上されるため、節税効果を得ることができます。

しかし、融資型・匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、不動産を取得するわけではないので節税効果は見込めません。

節税目的で不動産クラウドファンディングを行いたい方は不動産を取得できる任意組合型での投資を行う必要があります。

（３）運用期間中は資金を引き出せない

不動産クラウドファンディングを始める際の注意点として、運用期間中は資金を引き出せない事があげられます。

多くのクラウドファンディングサービスにおいて、運用期間中に解約をすることはできません。

そのため、万が一投資家が資金不足に陥ったとしてもクラウドファンディングの投資額を引き出すことは困難です。

不動産クラウドファンディングでは、半年～１年ほどの運用期間が設けられています。

不動産クラウドファンディングを始める際は、余裕を持った資金で始めるようにしましょう。

７．まとめ

今回の記事では不動産クラウドファンディングついて紹介しました。

効率よく安全に資産形成を行うためには、資産運用の方法についてしっかりと調べることが重要になります。

他の記事でも不動産投資に関して詳しく解説を行っているのでぜひ読んでみてください。

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