【現物・REITと比較して解説】不動産クラウドファンディングの仕組みとは？

「不動産クラウドファンディングはなぜ人気なの？」
「安定した利回りが狙える理由を知りたい……」

と思うことはありませんか？

本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットを解説します。

他の投資とも比較しており、不動産クラウドファンディングがどんな投資なのかを深く理解しやすい内容です。

初心者でも始めやすい投資商品なので、自分の目的に合っていると感じたら試しに案件を確認してみてください。

記事の最後では、不動産クラウドファンディング例としてゴコウファンドを紹介しています。

１．不動産クラウドファンディングとは？仕組みを徹底解説

不動産クラウドファンディングは、インターネットを使って不特定多数の投資家から出資を募り、集まった資金で不動産を取得・運営する仕組みです。

不動産事業によって得られた利益は、出資した金額に応じて分配されます。

主に以下3つの特徴がある投資商品です。

それぞれ簡単に解説します。

（１）募集金額と運用期間が決まっている

不動産クラウドファンディングは、募集金額と運用期間が決まっています。

具体的には「物件Aを運用するために1,000万円集めて3年間運用します」というイメージです。

資金が集まって運用が始まると、「年に1回」「年に2回」「償還時のみ」などファンドごとに決められた分配金が出されます。

運用期間が終了すると、投資した元本が返済される形です。

（２）物件は事業者が所有する

不動産クラウドファンディングは匿名組合型の不動産特定共同事業なので、投資家ではなく事業者が物件を所有します。

※当社が事業者

そのため、投資家は不動産の購入にかかる初期費用やランニングコストを負担せずに済み、物件の管理について考える必要がありません。

一方で、自らの工夫で利益を伸ばしたり節税ができなかったりと、手軽になる分のデメリットはあります。

画像の優先出資や劣後出資について知りたい方は「分配が安定しやすく元本割れのリスクが低い」を参考にしてください。

（３）手続きはインターネット上で完結

出資を募るためにクラウドファンディングの仕組みを使っているので、手続きはインターネット上で完結します。

現物不動産投資のように書面の手続きをしたり融資を受けるために金融機関に出向いたりする必要はありません。

２．不動産クラウドファンディングと他の投資を比較

不動産クラウドファンディングの仕組みを深く理解するために、以下3つの投資と比較してみましょう。

全体的な特徴を表で比較してから、ポイントを解説します。

（１）現物不動産投資と不動産クラウドファンディング

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングを、以下の表で比較しました。

【現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの比較表】

	現物不動産投資	不動産クラウドファンディング
投資対象	1つの不動産	1つの不動産
投資物件選び	できる	できる
参入ハードル	高い	低い
資金調達の方法	投資家が融資を受ける	事業者が出資を募る
流動性	低い	低い
初期費用やランニングコスト	投資家が負担	事業者が負担
管理の手間	あり	なし
運用の工夫	できる	できない
所得の種類	不動産所得	雑所得

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの共通点は、1つの物件に投資するために資金調達することです。

投資対象が不動産のため、お互い流動性は低く好きなタイミングで現金化できません。

ただし、現物不動産投資では物件の所有者は投資家自身ですが、不動産クラウドファンディングは出資を募った事業者が物件の所有者です。

物件を所有するかどうかで、負担する費用や管理コスト、運用における権限が異なります。

（２）REITと不動産クラウドファンディング

REITと不動産クラウドファンディングを、以下の表で比較しました。

【REITと不動産クラウドファンディングの比較表】

	REIT	不動産クラウドファンディング
投資対象	複数の不動産	1つの不動産
投資物件選び	できない	できる
運用期間	ほとんど決まっていない	決まっている
参入ハードル	低い	低い
流動性	高い	低い
管理コスト	不要	不要
細かい値動き	あり	なし
募集金額の制限	なし	あり

たくさんの投資家から資金を集めて不動産に投資し、出資額に応じて利益を分配する点では、REITと不動産クラウドファンディングは同じです。

ただし、REITは投資信託の一種なので、1つの不動産ではなく複数の不動産への分散投資が前提となります。

さらにREITは証券取引所に上場しているため、投資対象が不動産にもかかわらず資産の流動性が高いです。

株式投資やFXのように細かい値動きを確認して自由に売買できます。

一方で不動産クラウドファンディングは、チャートを見て日々の値動きが確認できません。

運用期間が決まっており売買が制限されますが、投資初心者にありがちな感情要因の判断ミスを減らせます。

（３）ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディング

ソーシャルレンディングとクラウドファンディングを以下の表で比較しました。

【ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの比較表】

	ソーシャルレンディング	不動産クラウドファンディング
収益源	金利	不動産事業の利益
資金調達の方法	投資家から出資を募る	投資家から出資を募る
情報開示	少ない	多い
流動性	低い	低い

ソーシャルレンディングとは、融資型のクラウドファンディングです。

ソーシャルレンディング会社がインターネット上で投資家から出資を募り企業に融資し、返済時の金利が収益となります。

融資先の情報開示は進んでいますが、まだまだ明確でないためリスクが高いです。

一方で不動産クラウドファンディングの収益は、投資した不動産の家賃収入や売却益です。

事業者や投資する不動産の情報は細かく開示されるので、自ら投資の妥当性をチェックできます。

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングは同じクラウドファンディングの一種ですが、仕組みは全く別物です。

３．初心者にもおすすめ！不動産クラウドファンディング４つのメリット

以下のメリットがある不動産クラウドファンディングは、初心者にもおすすめの投資商品です。

順番に詳しく解説します。

（１）少額から不動産に投資できる

不動産クラウドファンディングは、1口1万円の少額から投資が始められます。

知識や資金が少ない状態でも、ローリスクな投資ができるのがポイントです。

現物不動産投資であれば、ワンルーム投資でも1,000万円ほどの資金が動くので、失敗したとき損失が大きくなります。

上手く入居者付けできなかった場合、売却もできず赤字続きになる可能性もあります。

一方で、少額から不動産クラウドファンディング始めると、失敗してもダメージは小さいです。

小さな金額でも身銭を切ることで投資を意欲的に学ぶようになるので、資金が大きくなったときの成功にもつながるでしょう。

（２）投資に手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、ほとんど投資の手間がかかりません。

不動産クラウドファンディングサイトに登録して、良さそうな物件を選ぶだけで投資がはじめられます。

プロが選んだ物件の中から投資家が物件を選ぶ形になるので、現物不動産と比べて少ない手間で済みます。

さらに投資先を決めてからも、手続きはインターネット上で完結しますし、オーナーとしての仕事は事業者に任せられます。

（３）分配が安定しやすく元本割れのリスクが低い

不動産クラウドファンディングは、安定した分配金を受け取りやすく元本割れのリスクも低いです。

なぜなら、ほとんどの不動産クラウドファンディングは優先劣後方式を採用しているからです。

優先劣後方式では、出資者間で分配金の受け取りや損失の負担に優先順位をつけます。

投資家が優先出資、事業者が劣後出資とすることで、分配金は投資家が先に受け取り損失は事業者が先に負担する仕組みです。

事業者が劣後出資する割合は、案件や不動産クラウドファンディングごとに異なります。

例えば、劣後出資の割合を20％とします。

満室で100万円の家賃収入が得られるマンションに空室が出た場合、家賃収入が80万円まで減っても投資家への分配は減りません。

投資に失敗したときに先に損をするのは事業者なので、優良物件が紹介されやすいです。

（４）投資する不動産の情報がしっかり開示される

不動産クラウドファンディングは、投資する不動産について以下のような情報がしっかり開示されます。

そのため、投資家自身で扱われている物件に投資するリスクを判断できます。

例えば、同じ条件の物件より予定利回りが高い場合、リスク高い案件だと気付けるわけです。

さらに物件を詳しく調べて評価してみると、現物不動産投資の知識も蓄えられます。

４．不動産クラウドファンディングのデメリットと対策

不動産クラウドファンディングは投資初心者にもおすすめできますが、メリットだけではありません。

最低限以下のデメリットを把握したうえで、投資をはじめてください。

対策と合わせて解説します。

（１）元本割れの可能性がある

不動産クラウドファンディングは元本割れのリスクが低いとはいえ、元本保証ではありません。

優先劣後方式でカバーできる損失の範囲には、限界があるからです。

例えば、事業者の劣後出資が20％あったとします。

何らかの理由で不動産の価格が急落し1億円のマンションを7,000万円で売ってしまった場合、事業者が負担してくれるのは2,000万円までです。

残り1,000万円の損失は投資家が出資した金額に応じて負担しなければなりません。

不動産クラウドファンディングも他の投資と同じように、リスクとリターンが釣り合っていることは忘れないでください。

元本割れ対策としては、以下の方法があります。

投資をする限り元本割れは起こるので、余剰資金での資産運用を心がけることが大切です。

（２）金融機関から融資が受けられない

不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資のように金融機関から融資を受けられません。

投資家が不動産を所有しないので、担保として認められないからです。

そのため、投資は自己資金の範囲に限定され、レバレッジの効いた投資ができません。

ただし、不動産クラウドファンディングはリスクを押さえながら比較的高利回りな投資が可能です。

ゴコウファンドのシミュレーションによると、以下2つの運用を比較した場合、40万円以上も不動産クラウドファンディングの利益が大きい結果となりました。

不動産クラウドファンディングで地道に資産を増やしていく中で、十分な不動産投資の知識と余剰資金を蓄えてから、レバレッジが効いた投資に挑戦しても遅くありません。

５．不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングは、以下の4ステップで簡単に始められます。

不動産クラウドファンディングは事業者ごとにさまざまな案件を扱っています。

人気案件はすぐに募集金額が埋まってしまうので、投資できる確率を上げたい方は複数のサイトへの登録がおすすめです。

６．まとめ

不動産クラウドファンディングは、インターネットを使って不特定多数の投資家から出資を募り、集まった資金で不動産を取得・運営する仕組みです。

不動産事業で得られた収益を出資額に応じて投資家に分配します。

以下4つのメリットがあるので、不動産クラウドファンディングは投資初心者にもおすすめです。

投資をはじめる前に以下2つのデメリットがあることは、押さえておいてください。

不動産クラウドファンディングは、少額から安定した利回りで資産運用しやすい投資商品です。

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