ハッピーリタイアとは？実現手段にに不動産投資をおすすめする３つの理由

「ハッピーリタイアってどんな生活？」
「ハッピーリタイアするにはどうすれば良いだろう……」

と疑問に思いませんか？

リアイアに憧れる人は多いと思いますが、実現手段や老後の資金には不安がありますよね。

そこで本記事では、ハッピーリタイア後の生活について触れ、実現手段の1つとして不動産投資を紹介します。

初心者にもわかりやすいように不動産投資の良さやポイントを解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

１．ハッピーリタイアとは？

ハッピーリタイアとは、定年前に十分な資金を確保し、悠々自適な暮らしを手に入れることです。

会社員として働いていれば、以下のように悩んでいる人も少なくないでしょう。

定年まで働いたとしても老後2,000万円問題のような不安は尽きません。

しかし、ハッピーリタイアメントを実現し充実した引退生活を送る人もたくさんいます。

とはいえハッピーリタイアを目指すにあたって問題になるのが資金の確保です。

たとえ年金をもらえる65歳でリタイアしても、年金だけで快適に暮らせる収入は得られません。

そこで、ハッピーリタイアする1つの方法として不動産投資がおすすめです。

良い物件に投資すれば年金に加えて安定した収入を得られるので、老後資金の不安を解消する強い味方になるでしょう。

２．ハッピーリタイアするために不動産投資をおすすめする理由

不動産投資は時間と心に余裕を作れる投資方法です。

ハッピーリタイアの実現に向いている理由は、以下の3つです。

それぞれ詳しく解説します。

（１）収入が安定しやすい

不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入が得られる点です。

例えば、実質利回り5%が期待できる6,000万円の中古マンションを一棟購入できれば、年間300万円の収入となります。

65歳から平均的な月10万円ほどの年金を追加で受け取るとすると、多くの人は金銭的余裕のあるハッピーリタイアが可能です。

入居する際は1〜2年以上の契約が一般的なので、入居付けができれば年単位で収入が安定します。

さらに不景気になっても現在の入居者の家賃は下がらないため、突然収入が途絶えません。

＃１：空室対策は必須

不動産投資で安定した収入を得る条件は、空室が少ないことです。

そこで、最も重要なのは満室になる物件選びです。

立地や人口、間取りなどを考慮して、根気よく需要のある物件を探す必要があります。

良い物件を選べば特別なテクニックは少なく、やるべきことをやるだけです。

物件選びに手間をかけてしっかり管理すると、自ずと空室対策ができます。

（２）サラリーマンでも資金を確保しやすい

不動産投資が他の投資より優れている点は、金融機関からの融資によりレバレッジの効いた投資ができることです。

投資する物件の担保価値や自己資金、社会的なステータスが高いほど融資が受けやすくなります。

金融機関からの評価や購入時の諸経費を考ええると、一般的に物件価格の20%ほどの自己資金で不動産投資が可能です。

つまり、5,000万円の物件を1,000万円ほどで購入できます。

不動産投資で組めるローンは、以下の3種類です。

買った物件に自分が住む場合、金利が低めの住宅ローンが使えますが、完全に投資用であればアパートローンかプロパーローンを組みます。

アパートローンは金利が割高に設定されるため、はやい段階でプロパーローンに挑戦するのがおすすめです。

好条件の融資を受ける方法は「自己資金を貯めながら融資される人間になる」を参考にしてください。

きちんと満室にすれば、不動産投資は他人のお金で投資でき、入居者がローン返してくれます。

＃１：もっと小さくはじめるなら中古の戸建て投資

中古戸建て投資とは、中古の戸建てを買ってリフォーム後貸し出す投資方法です。

中古戸建て投資なら100万円程度からはじめられるので、完全に自己資金だけで不動産投資ができます。

以下のメリットがあり不動産投資初心者におすすめです。

「ローンは嫌だ……」と思うなら、まずは中古戸建て投資で不動産投資のフローを学んでからマンション一棟に投資に挑戦するのが良いでしょう。

中古戸建投資を拡大し続けても、ハッピーリタイアメントは狙えます。

（３）ほとんどの業務を外注できる

不動産投資は物件購入前から物件購入後までやることが多いです。

しかし、物件購入後に関しては管理会社に外注でき、不労所得に近い収入になります。

完全な不労所得でない理由は、管理会社とのコミュニケーションが必要だからです。

例えば、台風の被害を受けたときは、管理会社から状況報告と対策の提案があるので、経営者として指示することになります。

また、経費削減のために優良なリフォーム会社を探したり、空室対策で他社にも入居者募集を依頼したりもできます。

ただし、オーナーの他社営業を許可してくれる管理会社でなければ、自分で工夫して収益を上げる余地はありません。

会社員より少ない労働力で大きな収入を得られる不動産投資は、ハッピーリタイアを目指すのに向いています。

３．不動産投資でハッピーリタイアする５つのポイント

不動産投資がハッピーリタイアを実現できる投資方法とはいえ、知識や努力なしで成功するわけではありません。

逆に知識と努力で普通のサラリーマンが成功できる可能性もあるので、以下5つのポイントを押さえてください。

それぞれ詳しく解説します。

（１）まずは知識で武装する

不動産投資では知識の量が非常に重要です。

はじめは扱ったことのない大きなお金が動き恐怖を抱きますが、正しい知識をつければ一歩踏み出せるようになります。

また、儲からないどころか赤字になる物件を勧めてくる業者も多いので、知識を持たず他人の言いなりになるのはご法度です。

具体的には書籍やセミナー、ブログなどを活用し、少しでも多くの不動産投資の情報に触れてください。

中でも初心者におすすめの勉強方法は、質の良い不動産投資の知識が一冊たったの数千円で学べる書籍です。

ネット上の情報と違って書籍は匿名性が低いので、筆者が悪質な発信をできません。

逆に、手間がかかるのに運営側に収益がない無料セミナーには要注意です。

参加者に役立つ情報ではなく、自社のバックエンド商品を売りつけるための知識を教えられます。

丸め込まれて損する可能性があるので、全く無知の状態で参加するのは控えたほうが良いでしょう。

（２）ハッピーリタイア後の生活をイメージし投資物件を選ぶ

人によって買うべき物件は違うので、目標設定してから投資物件を選ぶのがおすすめです。

まずは、リタイアしたい時期や自己資金、ほしい家賃収入を決めてみてください。

はやくリタイアしたい人やリタイア後にたくさんお金を使いたい人は、その分リスク取った投資が必要です。

一方で、あくまでも慎重にハッピーリタイアを目指したいなら、小さく投資をはじめて着実に拡大できます。

物件の条件と一般的な特徴の例を以下の表にまとめました。

地域	都心…低利回り 地方…高利回り
築年数	新築…低利回り 中古…高利回り
規模	マンション一棟…融資を受けやすい 戸建て…融資を受けにくい
資金の用意	現金…レバレッジが効かない 融資…レバレッジが効く
セクター	住居系…ミドルリスク・ミドルリターン 商業系…ハイリスク・ハイリターン

一口に不動産と言っても数が多いので、自分の目的に合った物件に絞ってみてください。

（３）自己資金を貯めながら融資される人間になる

不動産投資は大きな資金を動かすため、金融機関に好かれて融資される人間になる必要があります。

せっかく良い物件を見つけても、資金不足でチャンスを逃すのはもったいないからです。

金融機関からの評価を上げるには、主に以下2つの方法があります。

できることを紹介します。

＃１：社会的なステータスを磨く

社会的なステータスとは、職業や肩書きのことです。

転職や起業をして以下のような金融機関に好かれる職業につけば、好条件の融資を受けやすくなります。

ただし、転職のデメリットは勤続年数がゼロになることです。

融資を受けるには2〜3年の勤続年数を求められるケースがあるので、はやめの行動をおすすめします。

＃２：金融資産を増やす

社会的なステータスを磨きながら、金融資産を増やすと融資枠が大きくなります。

以下のように稼ぐ＋貯めるのアプローチで現金を作りましょう。

特に、車・保険・通信費など一度削れば何もしなくても良い節約は威力が大きいです。

融資される人間になる努力は、不動産投資を諦めたとしても必ず役立つので損はありません。

（４）キャッシュフローにこだわる

不動産投資におけるキャッシュフローとは、収入からすべての経費を引いた手取りのことです。

キャッシュフローが悪ければ使えるお金が増えないので、悠々自適な引退生活が難しいです。

都心の資産価値が高いマンションは非常に魅力的ですが、買うハードルも高いデメリットがあります。

そのため、サラリーマンの不動産投資では、地方や築古のマンションを割安で買ってキャッシュフローを高めるのがおすすめです。

割安物件の見つけ方は次章を参考にしてください

（５）とにかくたくさんの物件を見る

不動産投資で失敗しないためには、自分でたくさんの物件を見ることが大切です。

すぐに物件を買えそうな資産家や長い付き合いがある場合でない限り、業者が紹介してくれる物件が良い物件である可能性はゼロに近いでしょう。

コンサルタント頼りやコミュニティで紹介された物件もほとんどNGです。

​​物件を自分で探すには、以下のサイトに毎日目を通して相場観を身につけてください。

物件が安いかどうかを判断できないのは、見た回数が少ないからです。

たくさんの物件を見ることで、コンビニおにぎりが1個1,000円は高いと感じるように、相場の理解が深まります。

ネットであれば、売れるタイミングをチェックすることで良い物件かどうかの答え合わせも可能です。

良い物件はすぐに売れて、ネット上から消えてしまいます。

みんながほしい優良物件は紹介されないので、自分で探すしかありません。

４．不動産投資でハッピーリタイアするために必要な家賃収入の例

実際に年間手取り400万円を得てハッピーリタイアするには、どれくらいの家賃収入が必要なのか見ていきます。

手取り400万円あれば月30万円以上使えるので、ほどんどの人は不自由なく生活できるでしょう。

家賃収入を求めるために、年間ローン返済額と年間の経費を以下とします。

つまり、年間家賃収入から年間ローン返済額と経費の65%を差し引いた残り35%が手取り年収です。

したがって手取り年収を400万円にするには、1,100〜1,200万円ほどの年間家賃収入が必要になります。

家賃7万円で貸し出すなら、最低でも13戸（年間の家賃収入1,100万円÷12ヶ月÷家賃7万円）以上の規模で不動産投資をしなければなりません。

５．まとめ

ハッピーリタイアメントとは、定年前に十分な資金を確保し、悠々自適な暮らしを手に入れることです。

そして、ハッピーリタイアメントを実現するには、以下の理由から不動産投資をおすすめします。

経済的に豊かになるためには、キャッシュフローの良い物件を選び、不動産投資の規模をどんどん拡大することが大切です。

しっかり知識をつけ物件探しの努力を怠らないようにすれば、サラリーマンでもハッピーリタイアを実現できます。

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